地方政府為何急著松綁

　　——土地財政吃緊，地方債還債壓力陡增，地方政府松綁意愿強烈

　　“其實今年樓市調整對提升產業集中度，促進產業健康可持續發展是好事。對于整個樓市現狀我們是不急的，反而是地方政府急得很，總在問我們需要出臺什么政策刺激一下。”7月，在人民網財經頻道的一場內部座談會上，一位房地產開發商如是說。

　　“今年大規模地方政府債償還在即，地方政府肯定有限購松綁的沖動。像寧波，一天要還1個多億的債，政府怎么會不著急？”中國社會科學院城市與競爭力研究中心研究員、寧波大學教授張慧芳感慨。

　　今年初國家審計署上海特派員辦事處和寧波市、縣兩級審計部門聯合發布的《寧波市政府性債務審計結果》顯示，2014年，寧波市政府負有償還責任的債務為468.25億元，這意味著寧波市政府在2014年每天需要償還1.28億元。

　　長久以來土地出讓金都是政府償債的主要途徑。比如寧波，截至2012年年底，市級和10個縣級政府承諾以土地出讓收入金償還的債務余額，占所需償還債務余額的六成。然而，今年一季度，寧波市土地成交面積同比下降了17.16%；土地出讓收入同比下降了45.26%。土地財政吃緊與還債壓力陡增疊加，讓地方政府樓市松綁的欲望強烈。

　　不僅是寧波，今年上半年全國土地市場先熱后冷，3月以來土地市場明顯降溫。據我國最大的房地產數據平臺、中國房地產指數系統(CREIS)報告顯示，今年二季度，全國300個城市土地成交面積同比下降了29%，土地出讓金收入同比下降了15%。7月，300個城市的土地成交面積同比減少44%，土地出讓金同比減少了49%。像杭州、貴陽等多個二、三線城市都出現了土地流拍。

　　土地市場降溫還意味著樓市風險與金融風險、地方政府債務風險交織，局部風險可能引發系統性風險。不少地方政府出臺松綁限購政策，以刺激成交量回升，加速房企回款，保持樓市平穩運行，防范樓市風險。

　　不過，值得注意的是，一些地方在松綁樓市限購的同時，還采取了財政、稅收等措施。例如，成都向對首套房實施基準貸款利率的金融機構發放貸款金額3%的財政補助。包頭市向當地“房交會”期間購買新建商品住房的購房人給予2000元/套的財政補貼；購買首套新房的，契稅全免；購買二套以上(含二套)新房和非住宅，給予所納契稅50%的補貼。

　　“現在要警惕一些地方可能會對樓市采取刺激措施，甚至是中刺激、強刺激，干擾樓市正常調整。因此在把握調控力度上應加強監管。”張慧芳說。

　　樓市預期變了嗎

　　——調控逐步加碼，預期出現分化。應做好預期管理，防止樓市大起大落

　　在各地樓市調控政策調整逐步加碼的情況下，樓市預期也開始出現分化。

　　剛在福州郊區添置了新房的俞先生一家，對樓市走向很是擔憂。“這不就表明樓市真是出問題了？全國各地都在出臺取消或放松樓市限購的政策來托市。中國人都追漲殺跌，政府放出這種信號，是不是意味著真要崩盤了？”

　　在青島做房地產中介的孟先生卻對樓市回暖表示樂觀，“過去很多改善型需求一直被限制。限購取消后，限貸政策也可能跟著調整，交易量肯定會回暖。政府不會讓樓市冷下去的。”

　　“市場的問題要交給市場解決，對于這次市場自發的調整，地方政府不宜過多干預。更不要剛開始調整就急于救市。但同時也要管理好預期，防止樓市大起大落，順應趨勢引導市場理性回歸。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，供求狀況變化是導致此次房地產市場調整的主要原因。目前全國商品房庫存要消化完需要50個月左右，這比1年半左右消化商品房庫存的正常時間要多2倍左右。樓市調整有利于消化2010年以來的過度庫存，稀釋樓市泡沫。對于二線、三線城市，應該逐步放松這些城市限購，通過市場機制的主導作用促進住房市場的深化調整。

　　除了管理好樓市預期，不少專家也建議地方政府抓住樓市調整機遇，根治土地財政“痼疾”。張慧芳指出，目前二、三線城市土地市場趨冷，主要是土地供應無節制增加、價格累計升幅過大、有效需求不足等市場內生性因素所導致。地方政府應正確認識當前土地市場回調趨冷的性質，順應趨勢引導市場理性回歸，建立新的土地出讓金分配機制，減低地方政府推高地價的強烈欲望。

　　“由于土地財政依賴和土地金融需求，地方政府具有推高地價的強烈欲望。這使得我國多年以來地價指數遠在房價指數之上，且地價領跑房價越來越快。”張慧芳建議，為減低地方政府推高地價的強烈欲望，以及遵循土地“漲價歸公”的理念，建議將樓面地價年增長率超過房價年增長率所增加的土地出讓金上交中央財政，用以補充社會保障基金或補貼“三農”等。本報記者　陸婭楠