隨著“雙向調控”的提出，房地產調控的市場化特征已經越來越明顯。今年以來出現的各種新情況都表明樓市正在告別“政策市”，開始步入市場化時代，市場化調整將進一步加大。

　　敏感期的博弈

　　當前中國房地產市場已經明顯降溫。國家統計局4月18日發布最新數據顯示，3月70個大中城市新建商品住宅價格環比停漲或是下跌的城市已經達到14個。

　　尤其是在經過一季度的“由夏入冬”后，中國樓市在4月份延續降溫的態勢，百城房價疲態初顯，上行缺乏動力。

　　對于許多依賴土地財政的地方政府來說，房地產市場的降溫將明顯影響地方政府的財政收入，這也為地方政府出臺“救市”政策提供動力。

　　“廣西南寧率先采取了一個不同的政策，這表明，住房的區域化特征已經開始政策化了。這是一件非常大的事情。”4月29日，中國社會科學院副院長李揚在《中國房地產發展報告》發布會上如此評價南寧日前出臺購房新政。

　　這的確“是一件非常大的事情”。根據南寧市房管局發文，從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

　　記者查閱到，在第六次人口普查中，南寧人口666.16萬，本次納入參照戶籍的五市人口分別為：北海153.93萬人，防城港86.69萬人，欽州市307.97萬人，崇左市199.43萬人，玉林548.74萬人。政策一調整，相當于增加了超過千萬的可購房基礎人口。

　　就在南寧調整限購政策一天后，天津濱海新區房交會新聞發布會上政策又有新松動。當地政府表示，為促進濱海新區樓市發展，將向市場推出諸多利好。其中包括：將實施差別化限購，只要濱海范圍內無房，即可在新區購房，并將推出共有產權模式購房政策。但這一說法目前也并未有正式文件出臺。

　　其實在南寧的官方文件出臺前，相繼傳出了溫州、長沙、杭州等多城市在醞釀松綁限購，但最后都被辟謠。

　　“這是首批地方政府明確提出將放松限購的政策。”同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從市場影響的角度來說，天津與南寧限購標準進行調整，擴大了城市或區域的市場需求覆蓋范圍，有助于城市與區域市場放量成交，適度改變當前這些城市或區域房地產市場2014年初以來下滑的局面。

　　方圓地產首席分析師鄧浩志更斷言，中國二三線城市樓市調控去行政化的大幕可能由此展開。“從目前情況看，多數城市對樓市松綁早已蠢蠢欲動，尤其二三線城市對于放開限購都是敢想不敢做，渴望是非常強烈。”鄧浩志說。

　　開發商的轉向

　　“我本人在2013年也在賣一套房子，100平方米的房子，就賣不掉。”某房地產業內知名人士“五一”前夕在一次內部交流會上透露的經歷在一定程度上反映了市場的清冷。

　　“現在是越等越賣不掉，經紀人讓我降價，我告訴經紀人，我是以成本價賣的，都沒計算利息，結局就是我不賣了，收租金。”該人士說。

　　在眾多的業內人士看來，2014年樓市明顯出現了和2013年不一樣的變化，在2013年出現的市場分化逐漸演變為市場的全線放緩。信貸的縮緊則進一步加劇了房企的困難。

　　一個明顯的例證是，萬科4月28日晚間公布一季度報告稱，受到結算面積和結算收入下降的影響，萬科一季度的營業收入和凈利潤低于去年同期，實現營業收入95.0億元人民幣，凈利潤15.3億元。