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北京擬出臺(tái)物業(yè)管理?xiàng)l例 物業(yè)“老大難”治理需指南

2020年03月10日 10:59 | 來源:新華網(wǎng)
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近日,北京市擬立法對(duì)物業(yè)管理作出規(guī)定,將明確物業(yè)在突發(fā)事件中的職責(zé),并針對(duì)業(yè)委會(huì)成立、物業(yè)費(fèi)收取、專項(xiàng)維修資金使用等長(zhǎng)期存在的問題,進(jìn)行制度創(chuàng)新,把物業(yè)管理納入基層社會(huì)治理工作格局來統(tǒng)籌考慮。

面對(duì)疫情,社區(qū)防控發(fā)揮了重要作用。突發(fā)事件中,物業(yè)應(yīng)有哪些職責(zé)?近日,《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》已提請(qǐng)北京市十五屆人大常委會(huì)第十九次會(huì)議進(jìn)行第二次審議。針對(duì)物業(yè)在突發(fā)事件中的職責(zé)問題和過往一些物業(yè)管理的“老大難”問題,草案進(jìn)行了一系列制度創(chuàng)新。

業(yè)委會(huì)如何產(chǎn)生?

社區(qū)黨組織將積極引導(dǎo)和支持

當(dāng)前,為應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情,做好各小區(qū)的物業(yè)管理工作,有針對(duì)性地采取防控措施,很有必要。據(jù)此,《條例(草案)》在二審稿中新增了應(yīng)對(duì)突發(fā)事件時(shí)物業(yè)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,對(duì)于物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)如何積極配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)開展工作給予了明確規(guī)定。

除了新情況,門禁損壞不維修、電梯壞了沒人管……這些物業(yè)管理中久拖不決的老問題也困擾著很多小區(qū)居民。按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》,業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管,都是通過業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)來實(shí)現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示,北京現(xiàn)有住宅小區(qū)總數(shù)10213個(gè),其中已經(jīng)實(shí)施了專業(yè)化物業(yè)管理項(xiàng)目的小區(qū)4772個(gè),成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)1216個(gè),這也意味著大部分小區(qū)沒有成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。

去年,建于1995年、有900多戶業(yè)主的豐臺(tái)區(qū)芳城園二區(qū),由62位老人聯(lián)名,向方莊地區(qū)辦事處提交了成立業(yè)委會(huì)的書面申請(qǐng)。通過黨建引領(lǐng)來解決老問題,成了芳城園二區(qū)這次探索的關(guān)鍵?!皹I(yè)委會(huì)行不行,關(guān)鍵在人。從成立籌備組開始,社區(qū)黨委就幫忙把關(guān),選出業(yè)主們信得過的成員。這些人都是優(yōu)中選優(yōu)的黨員業(yè)主?!狈角f地區(qū)黨群工作辦公室副主任周文說。

北京市人大城市建設(shè)環(huán)境保護(hù)委員會(huì)主任委員郝志蘭介紹,《條例(草案)》以黨建引領(lǐng)為主線,對(duì)推動(dòng)黨組織覆蓋和黨員積極參選業(yè)委會(huì)委員、基層黨組織對(duì)業(yè)委會(huì)委員人選把關(guān)等內(nèi)容作出明確規(guī)定,推動(dòng)物業(yè)管理工作從行業(yè)管理向社會(huì)治理轉(zhuǎn)變,并納入基層社會(huì)治理工作格局來統(tǒng)籌考慮。

此外,《條例(草案)》還為業(yè)主大會(huì)的籌備、成立及日常運(yùn)行提供制度性保障。符合業(yè)主大會(huì)成立條件的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指定居(村)民委員會(huì)工作人員擔(dān)任籌備組組長(zhǎng);籌備組負(fù)責(zé)組織召開首次業(yè)主大會(huì),并審議通過管理規(guī)約、議事規(guī)則,選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)委員和候補(bǔ)委員。北京市司法局局長(zhǎng)李富瑩說,“社區(qū)黨組織有權(quán)推薦業(yè)委會(huì)候選人,引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)委會(huì)委員,通過法定程序擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員?!倍鴮?duì)于確實(shí)無法成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū),《條例(草案)》提出建立物業(yè)管理委員會(huì),賦予其組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)的職能,為更廣泛地實(shí)施物業(yè)服務(wù)提供制度基礎(chǔ)。

物業(yè)費(fèi)收多少?

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并適時(shí)調(diào)整

小區(qū)物業(yè)費(fèi)收多少,誰說了算?《條例(草案)》明確,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),由業(yè)主和物業(yè)管理人進(jìn)行協(xié)商,并適時(shí)調(diào)整。對(duì)拒不交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主,物業(yè)管理人可以向人民法院起訴。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的,可依法對(duì)業(yè)主作出限制消費(fèi)令、納入失信被執(zhí)行人名單。

郝志蘭介紹,此次《條例(草案)》在規(guī)范業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)作、保障業(yè)主權(quán)益的同時(shí),明確提出全社會(huì)應(yīng)當(dāng)共同遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價(jià)相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則,建立健全物業(yè)服務(wù)付費(fèi)和調(diào)價(jià)機(jī)制,保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為市場(chǎng)主體的權(quán)益,實(shí)現(xiàn)各方利益的平衡和協(xié)調(diào)。

許多小區(qū)業(yè)主擔(dān)心,自己交了物業(yè)費(fèi),但物業(yè)公司的服務(wù)不合格怎么辦?作為個(gè)體的居民,哪有時(shí)間和精力去跟一個(gè)組織化的公司抗衡?

“業(yè)主權(quán)益必須保障,物業(yè)權(quán)益也要維護(hù)。交不交物業(yè)費(fèi)是一碼事,交了物業(yè)費(fèi)如何監(jiān)管物業(yè)公司是另一碼事。從城市治理者到廣大小區(qū)業(yè)主,要時(shí)時(shí)將二者統(tǒng)籌考量,才能得出更成熟的方案?!敝袊?guó)社科院法學(xué)所副研究員董文勇認(rèn)為。

《條例(草案)》規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的六個(gè)月前,組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人。當(dāng)業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起三十日內(nèi)履行交接義務(wù),并撤出物業(yè)管理區(qū)域?!皩?duì)拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的,處一萬元以上十萬元以下的罰款;拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的,自規(guī)定時(shí)間屆滿次日起處每日一萬元的罰款?!?/p>

專項(xiàng)維修資金咋使用?

業(yè)委會(huì)或物管會(huì)有發(fā)言權(quán)

在部分小區(qū),諸如電梯故障、門禁損壞等問題,不時(shí)困擾著居民的日常生活。但由于維修和更換可能要?jiǎng)佑霉簿S修資金,往往久拖不決。

《條例(草案)》明確,專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于物業(yè)共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造,不得挪作他用。

同時(shí),《條例(草案)》還規(guī)定,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施等易于發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)備設(shè)施和部位加強(qiáng)日常巡查和定期養(yǎng)護(hù)。排除安全風(fēng)險(xiǎn)隱患需要使用專項(xiàng)維修資金的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì);業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)認(rèn)為確有必要的,經(jīng)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門同意,可以從專項(xiàng)維修資金專戶預(yù)支維修費(fèi)用,并且告知全體業(yè)主,組織業(yè)主確認(rèn)維修費(fèi)用的使用。

住宅專項(xiàng)維修資金余額不足了,怎么辦?《條例(草案)》規(guī)定,當(dāng)專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額30%時(shí),業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知、督促業(yè)主按照屆時(shí)適用的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金。補(bǔ)足的資金也可以來源于公共收益,比如電梯廣告營(yíng)收?!稐l例(草案)》明確規(guī)定,公共收益歸全體業(yè)主所有。專項(xiàng)維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額30%的,50%以上的公共收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。

據(jù)介紹,按照北京市人大常委會(huì)2020年立法工作計(jì)劃,北京市物業(yè)管理?xiàng)l例將在本月進(jìn)行第三次審議并表決,為維護(hù)廣大業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益,為構(gòu)建有效的治理體系、推動(dòng)首都新發(fā)展,提供及時(shí)、有力、到位的法治保障。(記者 賀 勇)


編輯:張佳琪

關(guān)鍵詞:物業(yè) 業(yè)主 物業(yè)管理

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