□ 持續的樓市調控取得了顯著成效。今年11月，二三線城市樓市降溫持續，預計漲幅回落趨勢在12月份還將持續。

□ 目前我國重點一二線城市存量住宅普遍進入“老齡化”階段，無法滿足新時代居民的生活需求，改造老舊小區、提升小區物業管理水平是未來行業趨勢，市場空間巨大。

12月16日，國家統計局發布70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，11月份，各地堅持“房住不炒”定位，一城一策、因城施策，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，保障了房地產市場總體穩定。

樓市降溫依然在延續。國家統計局城市司首席統計師孔鵬介紹，初步測算，今年11月，31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅與上月持平。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅分別比上月回落0.1個和0.2個百分點。

“從數據可以看出二三線城市樓市降溫持續，調控效果不斷累加，預計漲幅回落趨勢在12月還將持續。”58安居客房產研究分院院長張波分析說，雖有引進人才政策拉動，房企也以價換量，但一線城市中，北上廣諸多區域二手房市場依然呈現“有價無市”態勢，部分城市的一手房市場房價上行動力也明顯偏弱，從統計局公布的數據來看，11月份70個大中城市房價同比、環比下行的城市保持了10月份的水平。

值得警惕的是，11月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.5個百分點。其中，北京、上海和深圳分別上漲1.7%、0.3%和0.2%，廣州下降0.5%。二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。

據此，有聲音認為一線城市房價有觸底反彈跡象。張波認為，一線城市除深圳外，今年下半年整體降溫較為明顯，尤其是二手房市場降溫比2018年同期更為明顯，11月份的房價變化在一定程度上顯示出市場有觸底反彈現象，同時也不排除部分城市商品住宅的供應結構變化拉動了成交均價上揚。不過，隨著春節臨近，市場整體購房需求量會減少，房價在歲末年初也很難有大起伏。

日前召開的中央經濟工作會議再次重申，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。

“中央經濟工作會議再次強調‘房住不炒’，表明全國房地產調控仍將維持現有的力度不放松，仍將繼續打擊投資投機需求，保護剛需?！敝T葛找房數據研究中心國仕英表示，未來各地可以根據房地產市場情況和城市自身特點實施調控，近期部分城市也已經開展了一定程度的微調，未來預計會有更多城市加入政策微調行列。

數據也表明，持續的樓市調控取得了顯著成效。孔鵬透露，11月份，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲7.9%和3.9%，漲幅分別比上月回落0.8個和0.5個百分點，均連續7個月回落。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲7.0%和4.1%，漲幅分別比上月回落0.7個和0.5個百分點，均連續8個月持平或回落。

中央經濟工作會議在重申“房住不炒”同時，也提出要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。這為房地產市場未來發展指明了方向。

貝殼研究院首席分析師許小樂表示，改造老舊小區、提升小區物業管理水平是未來行業趨勢，市場空間巨大。目前我國重點一二線城市存量住宅普遍進入“老齡化”階段，城市內存量住宅中，15年以上樓齡占比超35%且20年以上樓齡占比超20%的城市有12個，均為發展起步早、能級高的重點一二線城市。隨著城市與經濟發展，老城區的老舊小區已經無法滿足新時代居民的生活需求，老舊小區改造成為城市居民的新“痛點”，也成為城市平衡發展的重要因素之一。未來，老舊小區改造及物業管理是房企新的增長點。

本報記者 王軼辰