北京、深圳、天津首套房貸成本微升，上海首套房貸成本微降；房貸利率之錨每月報價一次

10月8日，個人房貸利率換錨首日，新京報記者在調查中獲悉，北京、深圳、天津首套房貸成本微升，上海首套房貸成本微降。不過整體來看，四城首套、二套房貸利率與國慶前相比變化均甚微，上下變化幅度都沒超過6個基點，“要不客戶也沒法適應?！便y行貸款經理稱。

多家銀行的貸款經理還提醒，房貸利率錨定的LPR(貸款市場報價利率)每月20日報價一次，申請人可獲得的房貸利率不以遞交材料日期利率為準，而是看銀行錄入系統或審批時間，快則一兩天，慢則一個月?！氨热?0日前遞交的，審批下來可能是20日后，就參照下一次報價了?！便y行貸款經理說道。

銀行員工和業內人士均表示，短期內房貸利率會平穩過渡，長期看成本有可能下降。但“房住不炒”原則不變，投機空間相對更大的二套房，利率也被上浮更多點數以約束炒房。

新京報記者 程維妙

房貸利率換錨大事記

8月17日 央行宣布改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制。

8月20日 LPR改革后首次報價，一年期為4.25%，五年期以上為4.85%。

8月25日 央行公告稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。

9月20日 LPR改革后第二次報價，一年期為4.20%，五年期以上仍在4.85%。

10月8日 個人房貸利率正式換錨。

月供會增加多少？

以北京地區首套房貸為例，假設申請100萬元貸款、25年(即300期)、以等額本息方式償還，之前每月月供6075.36元，新規執行后月供為6081.30元，每月貸款利息增加約6元。二套房之前月供為6369.86元，新政下月供為6382.02元，每月貸款利息增加約12元。

專家建議

目前房貸利率新政僅限于商業貸款，公積金貸款仍沿用老辦法，不僅利率更低，而且利率波動小，利率風險更低。故同等條件下，如果條件允許，建議選擇公積金貸款，如果公積金貸款額度不夠，也可以考慮公積金＋商貸混合模式。

漲跌互現

上海首套房貸成本微降 北京深圳升幅≤1基點

房貸利率換錨首日，四城漲跌互現。

北京地區建行、招行、北京銀行多家銀行貸款經理表示，當天開始執行的利率，是在9月20日5年期以上LPR(4.85%)報價基礎上，首套上浮不低于55個基點，二套房不低于105個基點，即首套房貸利率不低于5.4%，二套房貸利率不低于5.9%。與此前北京市場主流的首套房貸利率5.39%、二套房貸利率5.88%相比，分別微升了1個基點和2個基點。

深圳和天津地區多銀行的首套房貸利率都在LPR報價基礎上上浮30個基點，二套上浮60個基點，即首套不低于5.15%，二套不低于5.45%。深圳一家建行支行的個貸經理介紹，此前該行執行首套房貸利率5.145%、二套房貸利率5.39%，國慶后申請，首套房、二套房利率分別上漲0.5個基點和6個基點。

不同于上述三個城市，上海地區有銀行首套房貸利率仍然“讓利”。一位建行個貸經理稱，當前執行房貸利率在9月20日LPR報價基礎上減20個基點，二套房貸利率加60個基點。即首套房貸利率最低4.65%，比此前的4.655%(基準利率9.5折)降0.5個基點；二套房貸利率最低5.45%，比此前的5.39%增6個基點。

多銀行個貸經理告訴記者，每個申請者獲得的貸款利率不一定相同，具體將根據個人征信、公積金繳存等情況決定。

直觀地看，以北京地區首套房貸為例，假設申請100萬元貸款、25年(即300期)、以等額本息方式償還，之前每月月供6075.36元，新規執行后月供為6081.30元，每月貸款利息增加約6元。二套房之前月供為6369.86元，新政下月供為6382.02元，每月貸款利息增加約12元。

諸葛找房副總裁苑承建表示，新的房貸利率定價機制下，利率調整更加靈活，短期內最終執行的實際利率可能略高于之前利率，特別是二套房利率。但整體對市場影響不大，購房者實際購房成本即使有增加也非常有限，不會對市場預期產生明顯影響，房貸利率換錨首先還是要在確保房地產市場平穩發展的情況下實現利率市場化改革。

房貸利率難預估

房貸利率之錨每月報價一次 銀行審批時長影響最終利率

不少銀行都已經在10月8日將換錨后的個人住房貸款政策落地，如招行宣布，全國44家分行均已實現了個人貸款參照LPR為基準利率的投放，整體保持LPR轉換前后利率定價平穩切換。在調查中，也有部分銀行支行稱還沒有接到新的通知。

值得一提的是，由于LPR每月20日報價一次，波動性大于此前基準利率，因此銀行審批時長等因素會影響申請人最終獲得利率。

招商銀行一位個貸經理告訴記者，假設本月20日前申請貸款，在20日之前獲批，首套房貸利率執行5.4%，二套房執行5.9%。如果在20日之后獲批，則利率無法預估，要看屆時LPR最新報價。

各行審批時長不一。北京銀行一位個貸經理介紹，若申請純商貸，審批需一周左右；組合貸(即公積金貸款加商貸)需要時間長一些，按先公積金后商貸的審批順序，最長可能要一個月左右。建行上海一支行個貸經理稱，該行審核組合貸一般需要一周。天津農商行員工介紹，從收集資料到批準最快兩天，不順利的話也可能要一個月，“比如客戶一直不給提供資料，或者開發商預告登記還沒出來都有可能延緩審批速度?！?/p>

還有銀行不以審批日期利率為準。建行深圳一支行個貸經理介紹，該行以查詢申請人征信和錄系統的時間為準，最快在申請人提交材料當天就進行。整個審批時間算下來，一般需要一星期左右。

蘇寧金融研究院高級研究員陳嘉寧分析稱，由于LPR的引入，不排除新的房貸利率比老政策(基準利率)有更大的波動性，如此也意味著更大的利率風險。因此建議購房者在測算月供和貸款規模時，應該結合自己的收入水平量力而行。如每月到手收入為2萬元的購房者，建議考慮將月供額度設置為1萬元，不會影響到生活質量，且即使房貸利率出現向上波動，每月多支出上千元房貸月供也是可以接受的。

陳嘉寧還建議選擇混合貸。他提到，目前房貸利率新政僅限于商業貸款，公積金貸款仍沿用老辦法，不僅利率更低，而且利率波動小，利率風險更低。故同等條件下，如果條件允許，建議選擇公積金貸款，如果公積金貸款額度不夠，也可以考慮公積金＋商貸混合模式。

后市

房貸利率波動不會太大 長期看房貸成本有可能下降

未來房貸利率會怎么走？中原地產首席分析師張大偉分析稱，從全國主要的一二線城市看，目前利率水平相比2019年2季度有輕微波動，但80%以上城市依然維持在過去兩年的最低利率。2019年監管密集加強對房地產金融的風險把控，引導資金進入實體經濟，在“房住不炒”原則下，市場平穩是主流，房貸利率波動不會大。

從8月LPR改革以來兩次報價也可看出，與個人房貸利率關聯性更強的5年期以上LPR保持平穩。8月20日LPR形成機制改革后的首次報價顯示，1年期為4.25%，5年期以上為4.85%；9月20日第二次公布的報價顯示，1年期為4.20%，5年期以上LPR維持不變。

長期來看，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，若考慮到此前央行全面降準的動作，以及后續國內市場繼續降成本的導向，那么可以預計后續5年期LPR利率也有進一步下行的可能。若出現下行，那么對于降低房貸成本、活躍市場交易等是有積極作用的。

多位受訪銀行個貸經理表示，市場是動態的，不可控因素比較多，銀行一方面會根據市場變化調整，如市場資金緊張時溢價就高，另一方面也會根據產品是否掙錢等因素決定。比如一般年末銀行貸款額度減少，往往會抬高利率。還有的銀行支行位于中關村等非居民區，房貸業務做的很少，如果分行給予支行自主定價權，支行可能上浮更多基點來平衡成本和收益。

另外值得關注的是，此前有業內人士提出，由于首套房多是剛需，二套房相對存在一定投機空間，因此首套房、二套房貸利率在加點方面是否可能分化？張大偉對記者表示，趨勢是都會降低，因為銀行的整體資金成本都在降低，房貸利率不存在上漲的可能性，其中首套房利率降低會更明顯。

苑承建告訴新京報記者，現在針對首套房、二套房的利率加點已經是有區別的，二套房的加點更高。包括央行制定的利率加點下限也是有區別的，首套房是不低于相應期限貸款市場報價利率，二套房是要在相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

新京報記者 程維妙 陳鵬