原標(biāo)題：北京10萬(wàn)元+豪宅背后：上半年別墅成交額漲超200%，限競(jìng)房類別墅混

蟄伏許久的北京豪宅市場(chǎng)，如今迎來(lái)了一波行情。

去年末一個(gè)個(gè)“10萬(wàn)元+”項(xiàng)目的入市和土拍的再度燥熱，也令北京的豪宅市場(chǎng)再一次充滿想象。

7月15日，央企中海斥資79.4億元競(jìng)得北京豐臺(tái)造甲村地塊，為區(qū)域史上第二高總價(jià)“地王”，樓面單價(jià)達(dá)66000元。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅甚至說(shuō)：“5萬(wàn)～7萬(wàn)元的樓面地價(jià)，意味著北京樓市似乎又將駛?cè)?0萬(wàn)元+的激情賽道。”

競(jìng)逐10萬(wàn)元+

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2019年上半年，北京市場(chǎng)共成交2110套別墅，成交額385.88億元，環(huán)比去年下半年成交額上浮7%，同比去年上半年成交額大漲227%。其中，恒大麗宮以28套、10萬(wàn)+均價(jià)、近40億元成交金額成為上半年北京別墅市場(chǎng)銷冠。

根據(jù)“地產(chǎn)營(yíng)銷人”，上半年豪宅成交排名Top30中，記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，10萬(wàn)元+豪宅項(xiàng)目多達(dá)10個(gè)，最貴的是首創(chuàng)禧瑞都，成交均價(jià)超16萬(wàn)元/平方米，成交6套;其次是使館壹號(hào)院、北京壹號(hào)院和霞公館，成交均價(jià)均超12萬(wàn)元/平方米。

另外，今年上半年，北京別墅市場(chǎng)總成交面積67.55萬(wàn)平方米，平均成交價(jià)57129元/平方米，環(huán)比去年下半年價(jià)格增長(zhǎng)4000元/平方米，套均價(jià)1829萬(wàn)元/套，環(huán)比增加335萬(wàn)元/套。

而根據(jù)貝殼研究院獨(dú)家提供給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的數(shù)據(jù)，今年上半年，5000萬(wàn)元以上級(jí)別豪宅銷售占比是2.67%，2000萬(wàn)～5000萬(wàn)元級(jí)別是15.98%，1500萬(wàn)～2000萬(wàn)元級(jí)別是10.67%，1500萬(wàn)元以下級(jí)別占比70.67%。

其中，作為北京樓市最獨(dú)特的存在，豐臺(tái)區(qū)今年以來(lái)的表現(xiàn)也沒(méi)有讓市場(chǎng)失望。據(jù)中指院，豐臺(tái)區(qū)以268.95億元奪得上半年區(qū)域銷售金額桂冠，10萬(wàn)元+項(xiàng)目多達(dá)6個(gè)，均為中國(guó)璽、昆侖域、西府大院等幾年前的地王級(jí)地塊項(xiàng)目。根據(jù)貝殼研究院提供給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的數(shù)據(jù)，目前北京市場(chǎng)上在售的10萬(wàn)元+項(xiàng)目(按單價(jià)計(jì))有14個(gè)，其中豐臺(tái)占4個(gè)。

就在7月15日，中海歷經(jīng)56輪，以豐臺(tái)區(qū)歷史第二高的成績(jī)、總價(jià)79.4億元拿下造甲村地塊，樓面單價(jià)約6.6萬(wàn)元/平方米，僅次于2015年的葛洲壩樊家村7.7萬(wàn)元/平方米。限競(jìng)房已經(jīng)撐起了北京樓市半邊天，但房企仍不惜重金搶奪豪宅市場(chǎng)。

“在新房高度同質(zhì)化的情況下，一、二手豪宅熱度都明顯提升，較低的杠桿依賴度使得豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)和全市大不相同。”貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)稱，“現(xiàn)在北京豪宅市場(chǎng)需求穩(wěn)定，而且市場(chǎng)的需求越來(lái)越存量化，新增的市場(chǎng)越來(lái)越少，沒(méi)有換房的力度，沒(méi)有更多增量資源進(jìn)入存量市場(chǎng)。”

北京富豪半年花386億買下2110套別墅 最貴單價(jià)16萬(wàn)

大興區(qū)某限競(jìng)房項(xiàng)目 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

限競(jìng)之下

雖然早在2012年政策就已規(guī)定不許再建設(shè)容積率低于1.0的住宅項(xiàng)目，歷年《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》也做出了同樣的禁止性規(guī)定，但低密度別墅產(chǎn)品仍然以另一種方式出現(xiàn)，尤其是當(dāng)下的限競(jìng)房時(shí)代。

由于受制于最高限價(jià)，加之“70/90”政策，很多限競(jìng)房項(xiàng)目都被設(shè)計(jì)成“高層住宅+別墅”。

承載大多數(shù)剛需客的90平方米以下住宅由于是高層，只占少部分土地面積，而項(xiàng)目廣大區(qū)域則是被低矮的別墅占據(jù)，這樣的設(shè)計(jì)并未違反相關(guān)政策，同時(shí)也能滿足開(kāi)發(fā)商在既有天花板下做豪宅產(chǎn)品。

一位業(yè)內(nèi)人士就向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者談及：“開(kāi)發(fā)商肯定愿意做豪宅，開(kāi)發(fā)成本比高層低，獲客成本也低，單位產(chǎn)品總價(jià)高，省心。”

郭毅則表示：“開(kāi)發(fā)相對(duì)低密度的產(chǎn)品，有利于實(shí)現(xiàn)房企的經(jīng)濟(jì)效益。”

不過(guò)另一方面，據(jù)記者此前調(diào)查，為了節(jié)約成本，限競(jìng)房中的別墅或多或少呈現(xiàn)出了微縮或減配。

以合院別墅為例，表面上別墅的面積為200平方米有余，但有限的空間被分隔成上下三層，一些單層僅60平方米左右。這顯然與真正的別墅有差距。

疊拼別墅就顯得更加“緊湊”。有銷售人員就表示，上戶業(yè)主也會(huì)配有地下室，通過(guò)別墅中的電梯相連，也就是說(shuō)到自己家中的某個(gè)區(qū)域，必須通過(guò)別人家。

“疊拼就是入門款的別墅。以前叫別墅，現(xiàn)在叫合院、疊拼，其實(shí)都是一個(gè)意思。”

當(dāng)下的北京市場(chǎng)，限競(jìng)房扎堆上市，限競(jìng)房中的別墅也扎堆上市。

但總體去化水平并不樂(lè)觀。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，包括限競(jìng)房類別墅在內(nèi)，從2018年6月10日入市開(kāi)始，截至2019年6月10日，北京限競(jìng)房網(wǎng)簽套數(shù)合計(jì)11976套，網(wǎng)簽套數(shù)占供應(yīng)總量為35%;網(wǎng)簽面積為125萬(wàn)平方米，按照面積計(jì)算，網(wǎng)簽完成率只有31%;也就是說(shuō)，近七成限競(jìng)房還未簽約銷售，就已經(jīng)變?yōu)閹?kù)存積壓。

根據(jù)“70/90”政策的比重推測(cè)可知，限競(jìng)房總庫(kù)存積壓面積的其中兩成為改善型大戶型和限競(jìng)房類別墅。

“現(xiàn)在北京樓市是兩頭熱、中間冷。低的剛需和超高端的豪宅賣得好，中間總價(jià)1000萬(wàn)元以上的‘夾心層’不太好賣。”這是一名豪宅銷售人員自身的觀察，而她口中的‘夾心層’價(jià)格區(qū)間，正符合限競(jìng)房類別墅項(xiàng)目。

對(duì)這樣的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，有業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃：“北京幾乎所有豪宅都在暗中降價(jià)銷售，網(wǎng)簽價(jià)低于備案價(jià)。”

位于大興區(qū)的限競(jìng)房項(xiàng)目中海云筑銷售人員這樣告訴記者：“您要是買我們的合院項(xiàng)目會(huì)優(yōu)惠更多，總價(jià)高的話優(yōu)惠力度也大。”