北京市朝陽區財滿街財經中心東區8號樓的第5層、第7層、第9層如今現已人去樓空,這條寓意“招財進寶”的街道,并沒有給入駐的長租公寓品牌商北京昊園恒業房地產經紀有限公司(以下簡稱為“昊園恒業”)帶來想象中的財運。近一段時間,昊園恒業資金鏈的斷裂引發了連鎖的“爆倉”現象,引發媒體關注。

10月末以來,“王四會還錢”成了財滿街住客耳熟能詳的一句話。王四會是昊園恒業的法定代表人,他還欠著昊園恒業員工4個月的薪水、房東半年的租金、租客一年的“租房貸”。“苦主”們想讓他現身給個說法,至今未果。

昊園恒業的“爆倉”再次將長租公寓“租房貸”模式推向輿論的風口浪尖。一只手撮合房東和租客,另一只手用租客的信用向銀行或其他借貸平臺貸款,再用貸得的資金瘋狂擴張,這種“無本萬利”的生意能加速品牌商資金的回籠以及市場的擴張,但對租客來說,其中的風險卻十分巨大。

當杠桿開始撬動房租,如何避免“租房貸”成為“中介的財神、租客的坑”就成了一道必答題。

長租公寓員工:真沒想到客戶的下場就是我們的下場

長期以來,昊園恒業的租客們都是通過一家名為“元寶e家”的消費金融公司一次性把租金付給昊園恒業,再每月通過還貸的方式將房租交給“元寶e家”。隨著昊園恒業資金鏈的斷裂,租客不僅拿不到先行支付的押金,還要每月按時向“元寶e家”還錢,房東則因收不到昊園恒業應付的租金而開始“趕人”。

11月13日,中國青年報·中青在線記者來到昊園恒業的辦公地點,桌椅橫七豎八地倒在地上,各種報賬單、租戶個人信息表等資料撒落一地。不時有維權者罵罵咧咧地穿梭于各個辦公室之間,出門時,順帶捎上一些靠枕、坐墊等小玩意兒來“彌補損失”。

一些被拖欠薪水的員工還準備去把公司配到新裝修房源里的空調等家電家具拆走變賣以彌補損失,“人都跑了,我該咋辦?”

“業主、租客這幾天都來找我們算賬。真沒想到客戶的下場就是我們的下場,真不應該做缺德的事,為了幾千塊錢?！眴T工張麗(化名)忍不住,眼淚一直在往下掉,從7月至今,她沒領到一分錢薪水,“在北京這個地方,你想小半年沒有拿到工資的話,要怎么生活?”旁邊的同事補充道,淚水同樣抑制不住地流下來。

來追要租金的房東李月(化名)剛從外地回到北京,昊園恒業已經拖欠她半年的租金了,“每次打電話都說再等等就有錢了,前幾天突然聯系不上了,我這才開始著急,才知道出了這么大問題”。她告訴中國青年報·中青在線記者,住在自己房子里的是3個剛畢業不久的年輕人,她也知道他們把房租給中介了,所以一直不好意思攆人,“但我確實沒收到錢啊,再這樣下去,只能趕他們走了,不能讓他們一直白住啊。”

租客王月(化名)已經是第二次來財滿街了,雖然已經對退租不抱希望,但她還是希望昊園恒業至少幫她解綁“元寶e家”的賬號。

自從11月7日房東上門,說沒有收到第四季度房租,準備“趕人”開始,王月的生活就陷入了一團糟,她一面請求房東多寬限幾天,一面開始找新房,其間還不斷收到“元寶e家”的催繳短信,“我都已經退房了,現在還得還貸款?！彼械綉嵟譄o奈,賬號沒解綁,不還貸款就會影響征信,對以后買房貸款、出國旅游等都會造成影響。

“本來,我都是抱著合同睡覺。但這兩天我才明白過來,壓根兒沒用?！眱蓚€多月前,看到其他長租公寓品牌商“爆倉”的消息,王月還在朋友圈祈禱,希望昊園恒業一年內不要倒閉。如今,她只期盼著去往法院維權的路不那么難走。

十余家長租公寓品牌商先后“爆倉”的背后

冰凍三尺非一日之寒。昊園恒業的危機早有預兆,針對昊園恒業的維權事件,從2017年就已開始。根據天眼查信息顯示,迄今為止,昊園恒業共涉及17項法律訴訟、191項工商局開出的行政處罰和兩項經營異常風險。

今年3月,昊園恒業被北京市住建委曝光存在克扣租金押金、違規出租、未備案且未在注冊地經營等問題;4月,昊園恒業又因占用、挪用或者拖延支付客戶資金被北京工商行政管理局通州分局罰款3萬元;8月,昊園恒業被列入“信用中國”發布的失信黑名單……

圍繞著昊園恒業的爭議長時間存在,但其卻屢屢脫身,背后的資本力量功不可沒。昊園恒業注冊成立于2014年1月,2016年6月正式運營。據媒體報道,從2016年成立至今兩年間,昊園恒業并購了至少52家中小中介公司。尤其在2017年,就并購了近20家行業品牌。公寓管理數量也從原來的5萬余間,增加到7萬間,在2017年年末房屋管理數量突破10萬間。其在北京通州板塊覆蓋率達到70%,朝青板塊覆蓋率達到50%。

在其急劇擴張期,“元寶e家”為其提供了充足的“彈藥”。王四會此前在接受媒體采訪時表示,自2017年下半年與“元寶e家”合作起,“元寶e家”提供的資金約占整體資金的三成,這些錢也主要用來進一步收攬其他房源,擴張市場。昊園恒業這次資金鏈的斷裂也和“元寶e家”突然斷貸有關。

“長租公寓有很多資本涌入,但資本不能只為了賺錢,必須承擔社會責任,如果資本挾持了許多企業,一定會跑偏。長租公寓‘爆倉’比P2P‘暴雷’更危險?！蔽覑畚壹以笨偛煤拜x的話言猶在耳,長租公寓品牌商卻一家家踩了“雷”。

8月20日,杭州鼎家宣布破產,資本來自消費金融平臺“愛上街”;10月,上海寓見“爆倉”,“元寶e家”是其合作的資本方;同樣在10月,長沙咖菲貓被曝“踩雷”,背后有宜貸網“房樂分”等多家借貸平臺的身影。截至目前,全國已有10余家長租公寓品牌商先后“爆倉”,原因都和“租房貸”沉淀下的資金池的使用有關。

由于收房成本高、租金回報周期長、缺乏造血能力等原因,長租公寓的營利模式一直是業內討論的熱點,在現階段下,利用資本“跑馬圈地”已經成為長租公寓品牌商的共識,但在擴張房源的過程中,就不可避免地存在房屋空置率過高以及資金鏈緊張的問題。第三方“租房貸”的杠桿效應更加劇了這種緊張,如何平衡成了關鍵。

如何管控長租公寓金融化帶來的“資金池”風暴

“現在的長租公寓已經不是一個租賃企業,而是一個標準的‘金融企業’?！敝性禺a首席分析師張大偉直指問題的核心,長租公寓金融化帶來的“資金池”成了風暴中心,“將房主的預期租金,通過平臺項目轉移到公司名下,實際控制人可以隨意動用,這些金融工具帶來的資金池最大風險是可以掩蓋問題,向后端轉移投資風險!”

張大偉指出,長租公寓是一個以時間為核心要素的期限套利游戲,裝修、分租這些其實都只是資金池的補充。對于中介企業來說,長租公寓模式就是把原來簡單的“中介費+差價”模式變成了投資,“爆倉”風險自然大了。

對于頗受爭議的租房貸,張大偉認為“租房不應該有貸款”?！斑@與其他消費行為不一樣,租房應該是和吃飯一樣屬于最底層消費,這不應該有任何信貸支持?！彼J為,“租房貸”變相給了租賃加杠桿的機會和概率,要是能貸款,那么租賃就會被投資者利用?！斑^去租賃漲幅遠遠低于房價漲幅,原因是沒法用杠桿,如果租房都要貸款,都有杠桿,那么未來租金很可能會出現大漲?！?/p>

從實際需求的角度,中聯基金總經理何亮宇認為,剛畢業的年輕人拿不出錢來“押一付三”,“租房貸”滿足了租客、公寓、房東的需求,有一定的市場。但他也承認其中存在一定的風險,需要對此類躉交租金強化監管。

“長租公寓一旦涉足金融業務,基本上就會出現很多新問題。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說,一方面,租客信用有可能被違規使用;另一方面,長租公寓把這些貸來的資金挪作其他用途的話,會面臨很多不確定性,“一旦資金鏈斷裂或資金被挪用,此類長租公寓背后的多米諾骨牌效應就會顯現。”

嚴躍進建議,如果允許長租公寓涉足租賃貸款等業務,各地金融管理部門和互聯網管理部門應該積極介入,加快搭建房源和資金運作的共同平臺,類似平臺也承擔了房源和客源信用評級的功能,進而使風險變小,同時也防范各類問題擴大。

對于“租房貸”及與此相關的資金池,北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志認為,政府建立一個租金管控平臺十分必要?！安徽撃闶钦l,收取租金、支付租金的話要打到這個平臺上,而不是直接打給中介,要把這筆錢監管起來。不監管的話就可能被挪用,一旦它投了一個‘瞎事’(不靠譜的事),這就變成了風險?！彼f。(張均斌 戴月婷)