3 空置率到底有多高？

標準不一；按國際慣例，空置率5%-10%為合理區間

中國的房屋空置率到底高不高？目前較為權威的統計數據來自西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心2014年6月發布的《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢》報告。該報告指出，2013年，我國城鎮住宅的整體空置率達到22.4%，比2011年上升1.8個百分點。分城市來看，北京的空置率為19.5%，上海為18.5%。這一數值高于其他很多國家和地區，2011年美國空置率為2.5%，歐盟主要國家2004年的空置率為9.5%，日本2008年空置率為13.1%。

中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁對新京報記者表示，該中心在持續進行追蹤調查，目前可以透露的是，2017年的更新數據與此前的數據相差不大。

另一個較為可信的數據來自于國家電網的調查。今年3月，原中央農村工作領導小組副組長兼辦公室主任陳錫文在央視某節目的講話中披露，以一年一戶用電量不超過20度為“空置”標準，國家電網的空置率調查結果顯示，2017年，大中城市房屋的空置率為13.1%，中小城市房屋空置率為13.8%，鄉村房屋空置率為14.3%。

按照國際慣例，空置率處于5%-10%為合理區間，10%-20%是危險區間，超過20%為嚴重擠壓。無論采用上述何種標準，我國空置率都偏高。

盤和林對新京報記者表示，很難有一個標準去界定什么樣的狀態算空置，即使理論上有，在實踐中也很難操作。國外學者計算空置率時，是把住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級市場待售、待租的房產作為分子。國內的學者，有的是用空置面積除以當年商品房竣工面積來計算空置率，有的是用空置面積除以前三年竣工面積之和。國內與國外學者計算空置率的方法并不一致，因此用國外的標準來衡量空置率是否過高，缺乏科學性。

此外，我國房屋持有者與國外也不相同，國內很多是為兒女未來上學、結婚等目的而購房，所以不少是不出租、不裝修的。也就是說，我國的空置率應該要比國外的標準高才符合真實情況。比如說，國外超過20%就被視為危險信號，而國內可能在30%以內都是相對合理的水平。

4 如何界定空置？

入戶訪問、電話訪問、查電表，或存被規避的“漏洞”

實際上，國內對于開征“空置稅”的討論已進行多年。早在2010年，北京住建委曾召開座談會，有參會人士提出空置稅建議，對“不住不租不賣”的空置房屋進行征稅，當時北京市住建委相關負責人表示“贊成”。

然而，國內空置稅卻遲遲未獲推進，至今從未出現在官方文件或表態中。其一大難點在于“空置”的界定，房屋空置率數據也一直沒有系統的統計結果。

從具體的統計方式上來看，中國家庭金融調查與研究中心的調查方法是入戶訪問、電話訪問，事實材料基本來自被訪者的陳述。陳錫文透露的國家電網的方法是查電表，一年一戶用電量不超過20度視為空置。這兩種方式均存在可能被規避的“漏洞”。賈康在其微信公眾號文章中表示，若半年或一年電表不轉就是空置，要處理一下太容易了，在房屋內連上電器就能避開交稅。靠居委會去監督更不可行，不可能做到全時段監督，并且如果出現居委會和房主說法不一致的情況，難以仲裁。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提出了一種可能的界定方法：建議針對現房且全裝修住房進行把控，交付鑰匙后12個月內可以通過相關水、電、氣等月度消費流量來界定。類似工作可以交于物業管理公司進行核查。若房屋沒有出租，或者房屋本身缺乏必要的生活設施，類似廚衛等，則可以界定為存在空置嫌疑。

5 空置稅能否抑制房價？

促進租賃市場房源的釋放，一定程度上抑制房價

為何會出現空置的現象？嚴躍進對新京報記者表示，不從學術研究的角度、僅從現實情況觀察來看，部分空置房是合理的空置，比如房屋交付到裝修的過程、業主短期旅游造成的空置、房屋掛牌出租的時候合理的空置等。而部分空置則是投資投機行為所造成的，“寧可空置也不出租”的心態也存在。

前述中國家庭金融調查與研究中心2014年的報告指出了空置房的部分風險，除了形成了房產資源浪費之外，空置房還占用了大量金融資源。空置住房的信貸可得性（實際獲得貸款家庭與有正規信貸需求家庭之間的比例）更高，獲得貸款的規模更大。據推算，截至2013年8月，空置住房占據了4.2萬億的住房貸款余額。仇保興也指出，中國民眾的資產70%以上沉淀在房產中，而美國只有30%不到。

盤和林對新京報記者表示，空置稅的征收可以有效打擊投機炒房行為，擠出投資性需求從而起到抑制房價的效果。同時，空置稅可以促進租賃市場房源的釋放，一定程度上有利于房租的合理回落，推動租賃市場的健康房展，房租回落也必將傳導到房價上面。不過，他也指出，“這是政策執行到位的理想結果”，實際執行中空置稅征收成本、空置標準界定等問題如何解決，仍是一大挑戰，執行不到位甚至可能適得其反。

空置稅征收的一個關鍵點在于不能影響實際需求，政策需要把控一個好平衡點。譬如，房主在為房子尋租過程中，如何設置一個合理的免征空置稅的時間等。

本版采寫/新京報記者 顧志娟