500萬在北京能買到什么房？

“大多數(shù)購房人在確定買房預(yù)算后，率先面臨的問題就是，是選擇新房還是二手房？此前，受樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，北京樓市低總價新房供應(yīng)量持續(xù)低位運行，手持500萬-600萬元的預(yù)算，購房人在新房市場選擇并不多。近期，大批限競房集中入市，限房價、競地價政策出臺前出讓的部分地塊也即將入市銷售，其中不乏低總價、高品質(zhì)的中小戶型產(chǎn)品。500萬-600萬元的預(yù)算，除了城區(qū)的老舊二手房，在目前的市場上能買到什么樣的新房？購房人又該如何選擇？”

500萬 城區(qū)老舊二手房主流成交價格

2018年上半年，北京新房新增供應(yīng)降至歷史低位，大量置業(yè)需求涌向二手房市場。據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，2018年上半年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為76640套，環(huán)比2017年下半年增長57.6%，同比2017年上半年下降10.9%，在半年走勢上結(jié)束了2017年的兩連降，走出了半年不足50000套的低谷。

在成交戶型結(jié)構(gòu)上，據(jù)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年上半年，北京二手住宅交易中一居室占21.9%，兩居室占55.7%，三居室的占比為20.9%，兩居室仍是交易的絕對主力，占比超過五成。根據(jù)鏈家網(wǎng)給出的5月北京二手房參考均價62459元/平方米，80平方米左右的兩居，總價區(qū)間基本在500萬元。不過，這個總價，如果在城區(qū)，選擇的局限性很大。

近幾年，朝陽、海淀、豐臺仍舊是北京二手房成交“大戶”。三區(qū)的成交量占比位于全市前列。在北京二手房成交量最大的朝陽區(qū)，500萬-600萬元的二手房，成為市場的主力軍。

《廣廈時代》在東四環(huán)周邊的二手房中介調(diào)查發(fā)現(xiàn)，總價在500萬元左右的兩居室是成交周期較短的一類房源，但大多落成年代較久。以位于四惠東的興隆家園為例，5月底成交的一套90平方米西南朝向的兩居，2005年入住的房源，成交總價510萬元，成交周期僅一個月。

而在類似區(qū)域，想要買次新的二手房，購房成本就要高出不少。距興隆家園不遠的天鵝灣小區(qū)，物業(yè)管理等方面在同時期的小區(qū)中并不算出色，但入住時間晚，小區(qū)整體規(guī)劃品質(zhì)相比興隆家園要高出不少，而價格也相差甚遠。以天鵝灣的主力戶型87平方米兩居為例，單價就可以到90000元/平方米以上，總價已經(jīng)進入800萬元的區(qū)間范圍內(nèi)。

思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理郭毅表示，500萬-600萬元的二手房基本要么位置遠、要么面積小，戶型規(guī)劃不合理。如果是次新房，面積相對比較合理，位置又比較好，有一定品質(zhì)的，總價在這個區(qū)間的房源很少，要想具備這些條件基本都要在800萬-1000萬元這個區(qū)間了，五六百萬元對應(yīng)的基本是老舊二手房。

限競房大都符合預(yù)算 普通新房選擇少

500萬-600萬元，這個預(yù)算在二手房市場雖然有不少選擇，但可選房源類型卻比較單一，而退回到新房市場呢？這個預(yù)算能夠買到什么樣的新房？

在限競房開閘前，北京新房市場滿足這個區(qū)間段的房源十分有限。由于此前限競房政策尚未最終落地，北京新房市場供應(yīng)長期低位運行。據(jù)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，其中5月北京新建商品住宅(不含保障房)的新增供應(yīng)量更是刷新了十年來的歷史最低紀錄，僅為368套，僅次于可追溯到的2005年2月的316套。在這樣的整體市場供應(yīng)情況下，曾經(jīng)低總價房源集中的幾個板塊，都已經(jīng)難覓500萬元這一價格段的新房。

以過去兩年有集中供應(yīng)的門頭溝為例，由于單價的攀升和區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，500萬元這個價格段的新房，在門頭溝現(xiàn)在已經(jīng)成了稀缺產(chǎn)品。《廣廈時代》了解到，目前門頭溝在售的幾個項目都以大戶型為主，總價區(qū)間段已經(jīng)攀升至700萬元以上。

由于供應(yīng)量少，少數(shù)幾個符合這個預(yù)算的項目，一入市就受到了購房人的關(guān)注。近期，位于昌平南邵站附近的純新盤招商都會中心首次開盤，雖然地塊不受價格、面積的限制，但項目仍選擇以88平方米的三居作為主打戶型。500萬元的總價，在近期北京的純商品房中并不多見，全明通透戶型，整體空間布局合理，有明確的動線設(shè)計，相比老舊二手房，如今的新房戶型設(shè)計上的優(yōu)勢極為明顯，對于購房人家庭結(jié)構(gòu)的變化也進行了充分的考慮。

除該項目之外，同位于昌平的領(lǐng)秀慧谷、公園悅府，位于石景山的中海寰宇天下，順義的中海國際城等項目，近期都有產(chǎn)品在售，如果只想買普通商品房的購房人，可以重點關(guān)注。

另一方面，正在集中入市的限競房是手握500萬元左右預(yù)算的購房人，入手新房的主要選擇。從目前出讓的限競房地塊看，除了西城、海淀、豐臺少數(shù)幾個內(nèi)城地塊外，其他土地都有500萬元這個區(qū)間的房源供應(yīng)。此前首次開盤即售罄的瀛海府，即滿足這一價格條件。

《廣廈時代》統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)確定案名的25個限競房中，共有15個單價在45000元/平方米以上，除西城、海淀、豐臺三個價格較高的項目為，大部分都可以提供500萬元這一區(qū)間段的房源，其中多個項目都將在近期陸續(xù)入市。

限競房變現(xiàn)周期長 價格仍有大優(yōu)勢

手握這個預(yù)算，購買新房，限競房和普通商品房該如何選擇？

有業(yè)內(nèi)人士指出，在一些熱點區(qū)域，限競房的價格優(yōu)勢是十分明顯的。像限競房首輪開盤的瀛海府，其所在的區(qū)域內(nèi)純新商品房項目價格基本都在65000元/平方米以上，相較52449元/平方米的銷售均價，瀛海府在價格上有很大優(yōu)勢。

而在近幾年新興的高端住宅聚集區(qū)孫河，瑞悅府等限競房不到7萬元的均價也極具優(yōu)勢。而且，在這些高端住宅的聚集區(qū)，如果不選擇限競房，也幾乎沒有中小戶型可以選擇，限競房可以說給了剛需購房者進入這些熱點區(qū)域一個機會。

不過，購房人購買限競房，仍然有很多賬要提前算清。根據(jù)北京市最新出臺的《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》，即使不被轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)房，限競房應(yīng)取得分戶不動產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易，這個周期對于很多購房家庭，必須要在購房前考慮清楚。

郭毅指出，在限購時代，購房人在購房時必須考慮到家庭的成長性。目前的政策對限競房這種房源的流通周期鎖定，至少要在8年。如果說購房者覺得自己在未來的8年當中收入能夠有比較大的提高，家庭的結(jié)構(gòu)有可能會改變，比如說要生孩子，或者要生二胎，或者將來父母可能年齡大了，需要接到身邊來照顧的話，那考慮到未來家庭人口的變化會需要更大面積的住房，同時隨著自己收入的提升需要賣舊買新的話，那最好還是選擇普通商品房。

反之，如果購房人認為自己的家庭結(jié)構(gòu)很穩(wěn)定，收入也很穩(wěn)定，對目前限競房主流提供的90平方米左右的小三居、140平方米左右的小四居產(chǎn)品感覺比較滿意，未來8年到10年可能并不想換房，那限競房就是目前市場上比較好的選擇。