“藍領公寓”政策破冰

北京出臺政策支持發展租賃型職工集體宿舍,專家認為,有利于行業規范和規模擴張

滿足大城市外來人群“一張床”租住需求的藍領公寓市場正迎來政策破冰,繼杭州出臺藍領公寓新政后,5月23日,北京市住建委、市公安局、市規土委聯合制訂的《關于發展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》(下稱《意見》)開始面向社會公開征求意見。

在業內人士看來,中國目前存在幾千萬的 “藍領”租賃需求,但正規合法的供應短缺,而此次政策破冰,不僅使藍領公寓有了“合法”身份,還會促使專業機構積極參與進來,為城市務工人員提供干凈、安全、穩定的租住環境。

1 破解消防安全、租金難題

在北京出臺意見稿的前一天,杭州頒布了《藍領公寓(臨時租賃住房)租賃管理辦法》,對藍領公寓的需求申報、人員準入、房源分配、租金狀況、后期運營等方面進行了規范,并指出今年要籌集建設10000套(間)藍領公寓。

這是地方政府以藍領公寓名義發布的第一份正式文件。此前,廣州曾發布文件,支持住房租賃企業經營的宿舍型公寓發展。杭州之后,北京也試水這一市場,推動租賃型職工集體宿的建設。

根據北京版《意見》,租賃型職工集體宿舍是專門租給用工單位,用于單位職工本人住宿并進行集中管理的租賃房屋,人均使用面積不得低于4平方米,每間宿舍居住人數不得超過8人,其供應渠道為集體建設用地上新建、產業園區配建,以及利用閑置的廠房、商場、寫字樓、酒店等房屋改建。

相比于長租公寓市場發展的勢如破竹,藍領公寓則顯得“無人問津”,其中政策壁壘與風險是最大原因。以往,多人一間的藍領公寓很容易被認定為“群租房”,這讓不少感興趣的企業不敢涉足。

無疑,杭州、北京、廣州對于藍領公寓市場的規范,是一次重大政策破冰。在中國飯店協會公寓委員會專家組組長穆林看來,對于行業影響深遠,既有利于規模的擴張,又有利于行業的規范。

魔方公寓華北分公司總經理桑旭家指出,之前在藍領公寓的改造和經營過程中面臨很多障礙、風險,成本很高。北京及時出臺文件,為其改建提供制度保障,使改建之路走得通、走得順,同時全面納入規范化軌道,使這類產品的房屋安全、消防安全以及運營管理的規范性更有保障,讓租客的權益也更有保障。

對于以餐飲、快遞、保潔等為主的藍領人群的租房需求來說,有兩點最為關鍵,一是安全問題,二是租金問題。

以往,藍領公寓市場品質參差不齊,一些小企業經營的藍領公寓,住房品質等同于群租房,存在著重大消防安全隱患,而一些存活于灰色地帶的品牌藍領公寓運營機構,在消防標準上也只能暫時按照酒店的標準進行驗收,且時時面臨違規風險。值得指出的是,上述《意見》在對租賃型職工集體宿舍的建設標準進行規范的同時,還對后期使用監管、建筑消防安全也做了規定。

在另一個關鍵問題租金上,《意見》稿件并未明確,但是根據杭州發布的文件,按照低于同類地段市場租金水平確定。目前市場上由機構運營的藍領公寓,運營模式多是為企業員工提供整間租賃,每間房床位數量不一,包括2人間、4人間、6人間、8人間、10人間等等,一張床位租金在500-1500元之間。

可以預見的是,北京租賃型職工集體宿舍的租金水平會更加貼合普通勞務人員的收入水平。

2 企業參與熱情或將提高

此前,即便存在政策風險,但是相比長租公寓和強大的租賃需求,藍領公寓的發展仍顯稍慢。截至目前,在藍領公寓市場做出規模與品牌的專業運營機構僅有安歆公寓、新起點連鎖公寓、魔方公寓等,規模最大的安歆公寓,也不過五六萬間的體量。

在穆林看來,“藍領”租賃市場很大,但是對應的合規藍領公寓卻寥寥無幾,專門從事藍領公寓的運營機構更是少之又少。除政策壁壘外,新派公寓創始人王戈宏認為,“藍領公寓的產品溢價有限,所以企業布局很少。”

不過,在房價居高不下、租金不斷上漲、大量流動人口進入城市的背景下,藍領公寓無疑是新的藍海市場。穆林表示,從他們的研究來看,包括歐美、日本等國家,滿足“藍領”需求的宿舍型公寓占比大。在歐美長租市場,企業宿舍占比高達57%,白領公寓占比30%-35%,高端服務式公寓僅為3%。

“隨著相關文件的出臺與政策的逐漸落地,企業參與的熱情肯定會增高,但是不會有大的提高,因為很多企業還是沒看明白這個事情,認為這個市場不太起眼,另外在全國方面,政策還不夠明朗。”

隨著政策的落地與完善,參與的企業會越來越多。鏈家創始人、董事長左暉曾表示,希望有合適物業的人和自如合作打造“藍領”公寓。今年年初,自如旗下首棟企業職住服務式公寓自如城市之光也亮相市場。

自如COO梁占華表示,目前,北京住房租賃市場需求旺盛,但總體供應偏緊,小戶型房源往往供不應求,而高品質的職住型租住產品幾乎空缺,針對市場當前明顯的供需缺口,自如將擴大選址范圍,尋找更多合適的物業,為周邊企業單位及較低收入的城市勞動者打造更多高品質,低單價的職住式服務公寓。

3 “蛋糕”好看不易吃

蛋糕很大,但吃起來不易。在安歆公寓CEO徐早霞看來,此前企業參與度不高,不僅僅是政策原因,從項目立項到籌建,再到后期運營管理,要求很高,不是誰想來做就能做的。

“難度很大,此前也有很多家企業嘗試,但做了兩三家店后就做不下去了,這太需要團隊的運營能力和細節了,可能比長租公寓的要求還要高。”

的確,單單從管理上來說,相比于長租公寓一間房最多兩個人的管理半徑,藍領公寓多至8人的規模,管理難度指數確實增大。“目前,長租公寓70-80間會配備一個管理人員,而宿舍型公寓則是20間房配備一個,管控力度與難度更大。另外,由于人口密度高,對于消防安全的要求會更高。”穆林表示。

此外,無論是長租公寓還是藍領公寓,在盈利模式上仍很單一。“我們的盈利還行,主要是運營效率高。”徐早霞透露,但是她也表示,與長租公寓一樣,目前藍領公寓的盈利模式主要是剪刀差,即租金差。但是員工公寓的剪刀差會更大一點,因為投資沒有那么大。

不過,令徐早霞焦慮的還有,從意見稿的出臺到政策的落地和常態化的管理,仍需要一段時間,而這中間,已經開出的項目,仍存在政策風險。記者 段文平