增供給 增加集體建設用地

在九部委發文在廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市，首批開展住房租賃試點后僅一個月，近日，國土部、住建部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定北京、上海、南京、杭州等13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點。

具體來看，試點方案提出，試點城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規劃、占地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規范性程序，建立快速審批通道。健全集體建設用地規劃許可制度，推進統一規劃、統籌布局、統一管理，統一相關建設標準。試點項目區域基礎設施完備，醫療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮住房規劃設計有關規范。

同時，完善集體租賃住房建設和運營機制。村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。

此外，探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

需要注意的是，集體建設用地租賃住房，不得以租代售，承租者也不得轉租。

國土部相關負責人表示，對于商品住房價格較高、建設用地緊缺的直轄市和少數省會城市，該政策一方面增加住宅用地來源和租賃住房供給；另一方面，則是擴展了集體經營性建設用地的居住和產業發展功能，對盤活低效集體建設用地、解決城市周邊外來務工人員居住問題、改善城郊經濟社會環境等方面，發揮了積極作用。此外，還拓寬了集體經濟組織和農民增收渠道，農民獲得長遠穩定收益。

有業內人士表示，此前雖然我國提出“增加租賃住房有效供應”，但屬于存量調整，有出現租賃市場供應增加而銷售市場供應減少的可能性，反而可能成為推高房價的因素。而利用集體建設用地建設租賃住房，則是規模可觀的增量供應。

“集體土地上建設租賃住房，主要是為滿足新市民過渡性的居住需求。國家層面上，這個試點政策主要是面向供給側的，要解決三個一億人的需求?！蹦暇┦凶》勘Ｕ虾头慨a管理局局長郭宏定說。

據住建部統計，目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%，其中以新就業大學生和外來務工人員為主。在高房價時代，與新市民旺盛的住房租賃需求相比，我國大中城市租賃市場存在房源總量嚴重不足、租價高、供應結構不合理、租住環境一般等問題。

迎拐點 重構房地產調控機制

張大偉表示，相比房屋售價的大幅波動，房租體現的是房屋的居住價值，因此，在租售比懸殊的情況下，中國的消費者大多選擇購買住房，長期以來形成重購輕租。

海通證券數據顯示，從目前看，中國主要城市的房價租金比大約為38.5倍，上海、北京、深圳、廈門、南京則均超過50倍，但按照國際標準，房價租金比在16.7倍-25倍之間為健康區間，也就是說超過25倍即存在泡沫可能。海通證券副總裁李迅雷曾表示，中國大部分地區的房價都已經步入泡沫區域。

中銀國際報告指出，在房地產市場泡沫化程度依然較高的背景下，國家推動住房租賃市場發展，根本出發點在于激活住房租賃的市場需求，以平衡房地產市場供需矛盾，平抑房價，推動住房向居住屬性回歸。

以售為主時代迎來拐點。在政策力挺下，租房時代已經越來越近。鏈家研究院數據顯示，到2020年，中國租房市場租金總收入價值將達1.6萬億元。2030年，這一數據將達4.6萬億元。

去年11月，優客工場、共享際創始人毛大慶也預測，未來十年之內，中國的整個租房總額會超過3萬億元，使用人口會達到2.3億人；二十年以后，這個數字會達到4.6萬億元，參與租賃的人口會達到3億人。

國土部相關負責人透露，希望通過此次改革試點，到2021年底，在相關地區成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。