《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》日前向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。作為對(duì)原自住型商品房政策的進(jìn)一步調(diào)整、優(yōu)化、升級(jí)、規(guī)范，共有產(chǎn)權(quán)住房將從建設(shè)品質(zhì)、管理水平、供應(yīng)規(guī)模上進(jìn)一步提高。在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)住房政策是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從供給側(cè)發(fā)力的重要舉措。

實(shí)際上，自3月17日北京開(kāi)啟新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，市場(chǎng)逐漸回歸理性，市場(chǎng)秩序不斷規(guī)范。北京市提出5年內(nèi)提供150萬(wàn)套住房，用4個(gè)“三七開(kāi)”的措施，兼顧剛需購(gòu)房人群和“新北京人”住房需求。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，北京用供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革思路進(jìn)行樓市調(diào)控，在需求側(cè)抑制投機(jī)，在供給側(cè)保障剛需，“雙管齊下”推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，體現(xiàn)出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”調(diào)控理念。

“共有產(chǎn)權(quán)房”

瞄準(zhǔn)夾心層剛需

北京市住建委近日會(huì)同北京市發(fā)展改革委、北京市財(cái)政局、北京市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合起草的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的審核、分配、管理等方面進(jìn)行了明確規(guī)定。

共有產(chǎn)權(quán)住房政策通過(guò)實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購(gòu)房人，進(jìn)一步降低了房屋出售價(jià)格，充分減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)，最大限度支持夾心層首次購(gòu)房需求，滿足無(wú)房家庭住房剛需。

該辦法明確，共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對(duì)象為符合北京市住房限購(gòu)條件且家庭成員名下均無(wú)住房家庭。其中，單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。一個(gè)家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套共有產(chǎn)權(quán)住房。已簽訂住房購(gòu)買(mǎi)合同、征收(拆遷)安置房補(bǔ)償協(xié)議、有住房轉(zhuǎn)出記錄等情況的申請(qǐng)家庭不得購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房。

為促進(jìn)職住平衡、精準(zhǔn)分配，房源優(yōu)先配售給項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的北京市其他區(qū)戶籍無(wú)房家庭，以及符合北京市住房限購(gòu)條件的、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無(wú)房家庭。

2013年以來(lái)， 北京市已在自住型商品房工作中探索出一些行之有效的經(jīng)驗(yàn)做法，如供應(yīng)對(duì)象限定為無(wú)房家庭、實(shí)行按區(qū)域分配、引入專(zhuān)家審查提升規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等，受到了群眾和社會(huì)的一致認(rèn)可。共有產(chǎn)權(quán)住房是對(duì)原自住型商品房政策的進(jìn)一步調(diào)整、優(yōu)化、升級(jí)、規(guī)范，今后不論從建設(shè)品質(zhì)、管理水平、供應(yīng)規(guī)模上均會(huì)進(jìn)一步提高。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，共有產(chǎn)權(quán)住房政策有利于抑制住房投資投機(jī)性需求，讓住房制度更加公平合理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，加快形成符合首都特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，幫助更多的人實(shí)現(xiàn)住有所居。專(zhuān)家表示，共有產(chǎn)權(quán)住房政策推出，通過(guò)合理定價(jià)，分配更加公平合理，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，將對(duì)北京市房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行起到有效推動(dòng)作用。

4個(gè)“三七開(kāi)”

抑制“炒”保障“住”

共有產(chǎn)權(quán)住房政策作為北京市在供給端進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控重要舉措之一，正有序開(kāi)展。著眼于探索長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，北京市正用4個(gè)“三七開(kāi)”進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

近日，朝陽(yáng)區(qū)錦都家園自住房項(xiàng)目啟動(dòng)網(wǎng)上申購(gòu)，與以往不同的是，這個(gè)項(xiàng)目70%的房源面向朝陽(yáng)區(qū)戶籍和在朝陽(yáng)區(qū)工作的北京市戶籍家庭，30%的房源面向在朝陽(yáng)區(qū)工作且符合北京市限購(gòu)政策的非京籍無(wú)房家庭。

北京市住建委副主任鄒勁松表示，對(duì)長(zhǎng)期穩(wěn)定就業(yè)的新北京人實(shí)行自住房和公租房的專(zhuān)項(xiàng)配租配售，把他們納入住房保障范圍體現(xiàn)了北京應(yīng)有的包容度和溫度。“新北京人”和老北京人將共享改革開(kāi)放和首都發(fā)展的成果。

新北京人和北京戶籍家庭的自住房、公租房等保障性住房分配“三七開(kāi)”的方案，是北京樓市在供給側(cè)調(diào)控提出的4個(gè)“三七開(kāi)”之一。其他3個(gè)“三七開(kāi)”包括：在北京市未來(lái)5年供應(yīng)的150萬(wàn)套住房中，產(chǎn)權(quán)類(lèi)占70%，租賃類(lèi)占30%；在產(chǎn)權(quán)類(lèi)的住房中，面向市場(chǎng)銷(xiāo)售的商品房占70%，定向安置等保障性質(zhì)的住房占30%；在商品房中，中小套型和中低價(jià)位的住房占70%，改善型的住房占30%。

“北京市這次提出未來(lái)5年供應(yīng)150萬(wàn)套住宅，既是提前公布供應(yīng)數(shù)量穩(wěn)定預(yù)期，更是要通過(guò)結(jié)構(gòu)性調(diào)整優(yōu)化市場(chǎng)供給。”北京市住建委主任徐賤云介紹，例如，以當(dāng)前為節(jié)點(diǎn)，此前供應(yīng)的150萬(wàn)套住宅中，租賃住房占比不到10%，對(duì)于暫時(shí)無(wú)力購(gòu)房的人群保障力度就沒(méi)那么大。這4個(gè)“三七開(kāi)”就是提供不同類(lèi)型的住房滿足不同層次人們的需求。

“僅僅從需求側(cè)進(jìn)行抑制的調(diào)控手段難以持續(xù)，不僅供需矛盾沒(méi)有解決，反而會(huì)積累更多風(fēng)險(xiǎn)。需求方也會(huì)研究對(duì)策削減政策效應(yīng)。”首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池說(shuō)，在需求側(cè)抑投機(jī)，在供給側(cè)保剛需——北京“雙管齊下”的樓市調(diào)控做法會(huì)打消百姓對(duì)于“越調(diào)越漲”的疑慮。

在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，北京提出的住房供給4個(gè)“三七開(kāi)”是樓市調(diào)控供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的充分體現(xiàn)。北京市從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路進(jìn)行樓市調(diào)控，強(qiáng)化了住房的居住屬性，不僅抑制“炒”，還是在保障“住”。

儲(chǔ)備更多樓市調(diào)控工具

在位于北京朝陽(yáng)北苑地區(qū)的一家知名中介門(mén)店，經(jīng)紀(jì)人小馬最近經(jīng)常給客戶推薦下調(diào)報(bào)價(jià)的房源。“一套103平方米的兩居室報(bào)價(jià)剛剛下降到510萬(wàn)。”小馬說(shuō)，這套房源在“317”調(diào)控前能賣(mài)到600多萬(wàn)。

在不少“商改住”項(xiàng)目小區(qū)周邊，不少知名房產(chǎn)中介門(mén)店早已關(guān)閉。“由于北京市叫停‘商改住’新項(xiàng)目對(duì)個(gè)人出售，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)項(xiàng)目的二手房需無(wú)房并繳納5年社保，‘商改住’房源已經(jīng)無(wú)生意可做。”鏈家地產(chǎn)表示，目前已經(jīng)關(guān)閉“商改住”小區(qū)附近的中介門(mén)店40多家。

在位于北京市西城區(qū)宣武門(mén)附近的多家中介門(mén)店，當(dāng)詢問(wèn)是否有“學(xué)區(qū)房”時(shí)，中介人員已經(jīng)不復(fù)往日熱情，得到的回答是“北京市實(shí)施‘多校劃片’的范圍越來(lái)越大，以前的學(xué)區(qū)房以后未必是。”

上述三個(gè)場(chǎng)景是記者近日走訪北京多個(gè)區(qū)域的二手房市場(chǎng)了解的情況。日前公布的《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(shū)(2017)》顯示， 二手住房與新建商品住房銷(xiāo)售套數(shù)之比由2015年的2.2：1提高至2016年的4.6：1。北京樓市已經(jīng)進(jìn)入“存量時(shí)代”，因此，二手房市場(chǎng)最能反映市場(chǎng)整體情況。

如今，買(mǎi)賣(mài)雙方已日趨理性，市場(chǎng)秩序正不斷規(guī)范。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年7月，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽7158套，同比2016年7月下滑68%，環(huán)比今年6月同期下滑19.7%，自“317”新政出臺(tái)后，北京二手房網(wǎng)簽量已經(jīng)連續(xù)第4個(gè)月回落。7月北京二手住宅成交均價(jià)環(huán)比6月再度下降1%，自5月以來(lái)連續(xù)第3個(gè)月回落。

“北京樓市的積極變化源于一系列樓市調(diào)控的‘打補(bǔ)丁’政策。”北京市住建委主任徐賤云說(shuō)，在樓市瘋狂上漲的階段，及時(shí)在需求側(cè)“踩剎車(chē)”是尤為必要的。這既是為了穩(wěn)定市場(chǎng)，更是為了穩(wěn)定民心。從差別化信貸，到離婚申請(qǐng)貸款算二套，再到規(guī)范“商改住”項(xiàng)目，北京已連續(xù)出臺(tái)18項(xiàng)政策調(diào)控樓市，抑制投資投機(jī)行為。

“政策出臺(tái)后，更重要的是堅(jiān)持到底，嚴(yán)厲執(zhí)行。北京市除了‘打補(bǔ)丁’，還發(fā)揚(yáng)‘釘釘子’的精神。”徐賤云表示，北京樓市調(diào)控的原則就是保持市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定，如果市場(chǎng)再有波動(dòng)，還會(huì)有更多儲(chǔ)備政策對(duì)外發(fā)布。“穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心不會(huì)變。”

“補(bǔ)磚頭”變“補(bǔ)人頭”

構(gòu)成“購(gòu)租并舉”體系

“去年女兒成為了首師大附中大興北校區(qū)小學(xué)部一年級(jí)新生，上學(xué)期又戴上了紅領(lǐng)巾。”采訪中，承租了高米店家園公租房項(xiàng)目魯女士難言喜悅之情，“孩子上學(xué)是件大事，公租房住戶也能享受就近入學(xué)政策，給我們解決了一個(gè)大難題。否則孩子就要回到戶籍所在地青云店鎮(zhèn)去讀小學(xué)了，實(shí)在距離太遠(yuǎn)了。”

在未來(lái)5年的供應(yīng)計(jì)劃中，租賃住房占比較高，為了保證租賃住房的承租人能夠享受均等的公共服務(wù)，北京市正研究擴(kuò)大租賃住房賦權(quán)，讓承租人享受均等的公共服務(wù)。居住在高米店家園公租房小區(qū)的魯女士就率先享受到了子女就近入學(xué)的政策利好。

2016年市保障房中心持有的16個(gè)公租房項(xiàng)目中，有199名承租家庭適齡子女實(shí)現(xiàn)了就近入學(xué)。記者了解到，北京市有關(guān)部門(mén)正聯(lián)合研究制定住房租賃管理辦法，住房租賃市場(chǎng)的不斷規(guī)范，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)住房?jī)r(jià)意義重大。

未來(lái)5年，北京市提供的租賃住房比例較高。北京市土地市場(chǎng)當(dāng)前實(shí)行的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，最終進(jìn)入競(jìng)自持面積的做法將會(huì)提供一部分租賃住房。鄒勁松介紹，北京市將在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃房，并吸引社會(huì)資本進(jìn)入，解決土地成本過(guò)高的問(wèn)題。

實(shí)際上，從2011年起，北京市在海淀唐家?guī)X、朝陽(yáng)平房村等5個(gè)地方陸續(xù)開(kāi)展集體土地建設(shè)租賃房試點(diǎn)項(xiàng)目，面向周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工出租，或者由區(qū)縣政府整體躉租作為公租房，面向城鎮(zhèn)中低收入家庭出租。由于解決了土地問(wèn)題，也就直接降低了建設(shè)成本，這些試點(diǎn)項(xiàng)目平均成本為每平方米5300元，租金每月每平方米30元，低于周邊市場(chǎng)租金30%左右。

“由集體經(jīng)濟(jì)組織持有房屋，住房保障部門(mén)可以躉租過(guò)來(lái)，并按照公租房的一整套規(guī)則實(shí)現(xiàn)規(guī)范的出租運(yùn)營(yíng)管理。”鄒勁松說(shuō)，北京試點(diǎn)中，由市或區(qū)縣政府整體躉租，支付5至10年的租金作為建設(shè)資金，房屋用作公租房，面向城鎮(zhèn)住房保障對(duì)象，變“補(bǔ)磚頭”為“補(bǔ)人頭”。

保障4個(gè)“三七開(kāi)”落地首先要保障土地供應(yīng)。記者了解到，除了在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房，北京市今年將確保供應(yīng)1000公頃的國(guó)有建設(shè)用地用于建設(shè)住宅。北京市規(guī)劃國(guó)土委總工程師丁曉表示，北京不僅首次對(duì)外公布周期為5年的供應(yīng)計(jì)劃，還將供地計(jì)劃由指導(dǎo)性改為指令性，今年的計(jì)劃是必須完成的。

此外，北京市梳理出了拿地未開(kāi)工項(xiàng)目161項(xiàng)1312萬(wàn)平方米，開(kāi)工未入市項(xiàng)目228項(xiàng)965萬(wàn)平方米。在市區(qū)兩級(jí)有關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)推動(dòng)下，截至5月底，拿地未開(kāi)工項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工295萬(wàn)平方米，開(kāi)工未入市項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目入市216萬(wàn)平方米。北京市住建部門(mén)正采取多項(xiàng)措施推動(dòng)這些項(xiàng)目盡早入市。

“北京市為控制地價(jià)，采取的限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)土地出讓方式將會(huì)影響土地財(cái)政的收入；一系列嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控措施也將影響房屋交易，導(dǎo)致稅收大幅下降。”趙秀池說(shuō)，從目前來(lái)看，北京并沒(méi)有因?yàn)楦鞣矫媸杖氲慕档投潘煞康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，保持了應(yīng)有的定力。