■ 分析

“銀行無(wú)米下鍋，房貸利率上升”

6月5日，新京報(bào)記者獨(dú)家獲悉，民生銀行首套房貸利率執(zhí)行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮10%。近日，又有中信銀行、廣發(fā)銀行在內(nèi)的銀行跟進(jìn)，上調(diào)首套房貸利率。今年以來(lái)房貸利率已多次上調(diào)。

對(duì)于本輪房貸利率的不斷上調(diào)，海通證券姜超認(rèn)為，金融去杠桿是主因。同時(shí)，同業(yè)存單利率飆升，發(fā)行萎縮，導(dǎo)致銀行無(wú)米下鍋，房貸利率飆升。

姜超稱，過(guò)去兩年，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)大幅上漲，資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)上升，源于金融發(fā)展過(guò)度，以銀行為首的金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)膨脹過(guò)快。因而從監(jiān)管層的角度，去杠桿的核心目標(biāo)是抑制貨幣超增。所以，央行收緊了貨幣總閘門(mén)，今年大幅減少了貨幣投放，貨幣市場(chǎng)資金整體極度偏緊。而銀監(jiān)會(huì)收緊了金融市場(chǎng)融資的閘門(mén)。

他認(rèn)為，在今年國(guó)內(nèi)房貸利率上升的過(guò)程中，同業(yè)存單利率扮演了非常重要的角色。目前，銀行在金融市場(chǎng)的融資主要有兩大來(lái)源，一是央行，二是金融同業(yè)機(jī)構(gòu)。去年末同業(yè)存單利率2.8%，今年初，央行大幅收緊了公開(kāi)市場(chǎng)融資，隨著同業(yè)存單利率的大幅飆升，尤其是達(dá)到5%以后，已經(jīng)接近甚至超過(guò)銀行的5%左右的貸款利率，這意味著銀行的融資成本和貸款收益接近倒掛，導(dǎo)致同業(yè)存單發(fā)行萎縮。

“銀行無(wú)米下鍋，房貸利率飆升。”姜超表示，信貸收縮是下半年最大風(fēng)險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，信貸利率上行是趨勢(shì)，但不可能出現(xiàn)大面積停貸。資金成本繼續(xù)上升，包括余額寶等理財(cái)收益年化資金成本已經(jīng)接近4.1%，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款的基準(zhǔn)利率4.9%對(duì)于大部分銀行來(lái)說(shuō)，已經(jīng)屬于低利潤(rùn)產(chǎn)品。所以預(yù)計(jì)后續(xù)銀行將逐漸從目前的基準(zhǔn)為主流提高到基準(zhǔn)上浮。

他表示，購(gòu)房者的資金成本持續(xù)上升，已逐漸完成了從量變到質(zhì)變的過(guò)程，貸款的壓力越來(lái)越大。目前市場(chǎng)成交已經(jīng)全面降溫，降價(jià)開(kāi)始出現(xiàn)。

一家股份制銀行副行長(zhǎng)對(duì)新京報(bào)記者表示，6月份部分銀行突然上浮首套房貸利率，也是資金市場(chǎng)全面吃緊的表現(xiàn)之一。預(yù)計(jì)資金荒的6月過(guò)后，資金市場(chǎng)略有改善，但依然偏緊，信貸收縮的風(fēng)險(xiǎn)猶存。

■ 預(yù)期

“北京調(diào)控加碼可能性不大”

對(duì)于學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格下降的情況，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，價(jià)格跳水原因在于三月份學(xué)區(qū)房的報(bào)價(jià)過(guò)于虛高。此外，市場(chǎng)上存在部分購(gòu)房者在三四月份有買(mǎi)一賣(mài)一的置換需求，“先買(mǎi)了，而賣(mài)不出手著急調(diào)價(jià)的個(gè)案。”

“現(xiàn)在有些個(gè)案的確出現(xiàn)了明顯的報(bào)價(jià)下行，實(shí)際簽約價(jià)格跌幅基本都在3%-5%這個(gè)位置。”張大偉指出，報(bào)價(jià)不代表最高成交價(jià)格，也不代表現(xiàn)在的成交價(jià)格。從市場(chǎng)趨勢(shì)看，最近市場(chǎng)從量跌到價(jià)跌，預(yù)計(jì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格在七八月淡季的下行速度加快。

“樓市下行的原因是因?yàn)樾刨J收緊和樓市調(diào)控，”張大偉說(shuō)，從區(qū)域看，一二線城市降溫明顯，三四線城市依然在平穩(wěn)，部分區(qū)域甚至還在上升。

未來(lái)北京是否會(huì)繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策？張大偉認(rèn)為，北京調(diào)控的目的已經(jīng)達(dá)到，樓市已經(jīng)開(kāi)始下行，繼續(xù)加碼的可能性不大。(記者 金彧 侯潤(rùn)芳 方王洋)