繼房地產企業(yè)發(fā)行公司債、銀行信貸、資管計劃等融資手段被限之后,又一條房企“輸血”渠道——海外發(fā)債也被堵?！督洕鷧⒖紙蟆酚浾邚娜倘耸刻帿@悉,最近一段時間,房企海外發(fā)債已基本處于被暫停狀態(tài)。

當前,從境內到海外,從證券市場到銀行間市場,房企融資渠道全面收緊。業(yè)內人士指出,在這一背景下,房企尤其是規(guī)模較小的企業(yè)再融資將受到影響。隨著未來三年待償債券到期,房企債務償付問題將逐漸顯現(xiàn),應警惕弱資質地產企業(yè)違約風險。

堵截 二季度海外發(fā)債量驟減

有消息稱,監(jiān)管層近期已基本停止給房地產商海外發(fā)債發(fā)放批文,關閉了房地產企業(yè)進入全球債券市場的大門。一位券商人士向《經濟參考報》記者表示,在境內多種渠道發(fā)債融資被限后,地產企業(yè)轉而尋求海外發(fā)債融資,但最近一段時間房企海外發(fā)債也已基本處于被暫停狀態(tài)。

數(shù)據(jù)顯示,2017年二季度以來,房地產企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模為17.45億美元,僅高于2014年同期的10億美元,創(chuàng)2013年以來同期次低。

值得注意的是,在人民幣貶值預期下,為減少支出成本,2015年、2016年房企連續(xù)兩年減少海外融資額度,甚至提前贖回,但在2017年一季度,海外發(fā)債量大幅增加。具體來看,今年以來房地產企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模116.95億美元,發(fā)行債券數(shù)量31只,均創(chuàng)同期歷史新高。其中,一季度房地產企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模99.5億美元,是去年同期的近四倍。

CRIC研究中心報告顯示,2017年3月,房企海外發(fā)行的票據(jù)、債券達到302.28億元,占到當月房企發(fā)行票據(jù)、債券總額的74.95%,約為3月房企銀行貸款的2.25倍。

上述券商人士表示,隨著樓市調控力度加強,進入二季度,海外發(fā)債量急劇收縮。

事實上,自去年10月以來,房地產企業(yè)融資渠道不斷被緊縮,包括嚴控境內發(fā)債,不得到H股上市融資,銀行方面收緊開發(fā)貸,債券融資、私募基金融資也被收緊。今年2月13日,中國基金業(yè)協(xié)會發(fā)布了《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發(fā)企業(yè)、項目》,適用范圍包括證券公司、基金公司、期貨公司,以及它們的子公司等。文件規(guī)定,私募資產管理計劃投資于房地產價格上漲過快的16個熱點城市普通住宅地產項目的,暫不予備案。

海通證券研究所統(tǒng)計顯示,從發(fā)行量來看,自去年四季度起,房地產行業(yè)債券融資開始收緊,發(fā)行量大幅縮減。2016年四季度,房企債券總發(fā)行量僅為1210億元,較三季度減少了近三分之二,凈融資額997億元,僅為三季度的30%。公司債方面,2017年以來沒有一家A股上市房企發(fā)債,去年同期則有43家,融資金額高達774.33億元;2016年全年發(fā)行公司債的上市房企有124家,融資金額達2039.53億元。

“房企住宅類海外發(fā)債已經沒戲了,商業(yè)類有可能放開?！鄙鲜鋈倘耸勘硎?目前海外發(fā)債是全面限制,不過,未來對于達到一定投資級別的商業(yè)類用房,熊貓債有放開的可能。

升溫 房企回流信托明顯

值得注意的是,隨著房地產主要融資渠道紛紛被限,具有“補血”作用的房地產信托業(yè)務悄然升溫。用益信托最新數(shù)據(jù)顯示,今年以來,68家信托公司共發(fā)行326只房地產信托產品,累計為房企融資1005.5億元。從發(fā)行只數(shù)上看,1至4月分別發(fā)行50只、54只、113只、92只,分別為171.2億元、169.8億元、292.8億元、258.1億元。

進入5月,房地產信托發(fā)行依然“有增無減”。截至目前,5月房企通過發(fā)行集合信托計劃募資額已達113.7億元。普益標準發(fā)布的最新信托周報顯示,5月13日至5月19日的一周內,共有24家信托公司發(fā)行了39款集合信托產品,發(fā)行數(shù)量環(huán)比增加11款,增幅為39.29%。其中,10款為房地產項目。

華融信托研究員袁吉偉表示,房地產行業(yè)作為資本密集型行業(yè),資金來源將對其發(fā)展產生重要影響,融資需求依然勢頭不減,房企回流信托明顯。同時在資產荒以及經營業(yè)績考核壓力增大的情況下,部分信托業(yè)務人員也有動力通過高收益信托業(yè)務增強創(chuàng)收能力。

不過,需要指出的是,房地產業(yè)務一直以來都是信托產品違約的重災區(qū)。有報告顯示,信托行業(yè)糾紛案件所涉行業(yè)領域高度集中。從部分已披露的案件來看,房地產領域的糾紛規(guī)模占比高于60%。截至2016年底,全行業(yè)房地產信托風險資產余額382億元,占全部信托風險資產比例的32%;風險率2.32%,比年初上升0.02個百分點。

據(jù)悉,監(jiān)管層有可能加大對房地產信托渠道的收緊力度?！督洕鷧⒖紙蟆酚浾呓趶南嚓P部門獲悉,為抑制房地產的過熱發(fā)展,針對房地產信托渠道收緊政策也將加碼。在此前召開的信托監(jiān)管工作會上,銀監(jiān)會信托監(jiān)督管理部就指出,房地產信托的信用風險呈上升趨勢,各級監(jiān)管機構要重點關注房地產融資占比高、貸款質量波動大的銀行業(yè)金融機構,以及房地產信托業(yè)務增量較大、占比較高的信托公司。

“隨著金融監(jiān)管加強以及對房地產的調控力度加大,進入房地產領域的信托資金可能面臨監(jiān)管升級,中小房地產企業(yè)的融資渠道將進一步受限?！币晃辉颇闲磐邢嚓P負責人表示。

承壓 地產債面臨集中到期

對于房企來說,未來其資金需求將不僅用于投資。根據(jù)WIND資訊統(tǒng)計,在經歷了2015至2016年的大規(guī)模發(fā)行后,地產債券逐漸進入償還周期。截至目前,房地產企業(yè)待償還的債券數(shù)量累計已達1996只,待償還債券規(guī)模2.12萬億元。僅2018年底前,將有1055.86億元債券到期。其中,今年8月、9月地產債到期規(guī)模分別達到112.87億元、113.17億元,連續(xù)刷新單月歷史新高。

海通證券報告顯示,截至2016年底,房地產企業(yè)貸款余額約7.1萬億元;存量地產債券規(guī)模約2.6萬億元,2016年凈融資額約1.1萬億元;信托資金投向房地產業(yè)的規(guī)模為1.43萬億元,較2015年末新增了1418億元。

海通證券分析師姜超表示,存量債務到期壓力集中在2018至2021年。國內地產存續(xù)債券中約有75%是在2019至2021年間到期。貸款的期限以三年為主,過去兩年產生的大量貸款也將在2018至2019年到期,故年內債務到期壓力不大,但未來二至五年地產行業(yè)債務到期壓力集中。

姜超表示,雖然目前來看地產企業(yè)在手資金較為充足,但在涉房融資大幅度收緊的背景下,房企債務償還問題將逐漸浮出水面。從目前房地產行業(yè)存量非城投債樣本中,74家已披露年報的房企數(shù)據(jù)顯示,近九成企業(yè)實現(xiàn)了貨幣資金規(guī)模的同比增長,行業(yè)平均貨幣資金規(guī)模同比大幅增長62.23%,企業(yè)在手資金較為充足?！暗S著海外債券到期壓力加大,國內債務還款期也將來臨,在此背景下,個體信用基本面將因融資能力和抗風險能力的差異而加劇分化,應警惕弱資質地產企業(yè)違約風險爆發(fā)。”他說。