調(diào)控政策效果顯現(xiàn)

今年以來(lái)，全國(guó)首套房房貸平均利率折扣變化明顯，自1月份以來(lái)，居民首套房房貸實(shí)際利率已連續(xù)4個(gè)月上升。融360最新報(bào)告顯示，4月以來(lái)，上海、深圳、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌、寧波等城市紛紛上調(diào)。數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣上升，占比22.89%。

“房貸利率折扣少了，這既受到各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，也有銀行自身進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整的因素。”中國(guó)社科院金融所銀行研究室主任曾剛認(rèn)為。

去年以來(lái)，為抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，多地出臺(tái)了差別化的房地產(chǎn)調(diào)控政策。以北京為例，繼去年“930”上調(diào)首套房和二套房首付比例之后，今年3月，北京進(jìn)一步提高了二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同時(shí)降低房貸期限，從最高30年的降至25年。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至今已有超過(guò)55個(gè)城市出臺(tái)了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策。

“一方面，銀行要配合各地出臺(tái)的住房金融政策，抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快；另一方面，住房按揭雖然風(fēng)險(xiǎn)較低，但并非是銀行較賺錢的業(yè)務(wù)。”曾剛分析，此前，大多數(shù)銀行的房貸利率都是有折扣的，這無(wú)論與個(gè)人消費(fèi)信貸還是企業(yè)貸款相比，銀行發(fā)放住房按揭貸款的收益率水平要低得多。

去年，不少銀行將住房按揭貸款作為貸款投放的“大頭”，不少銀行2016年新增貸款中超過(guò)一半都是住房按揭貸款，還有的住房按揭占比超過(guò)六成。曾剛認(rèn)為，在去年經(jīng)濟(jì)下行壓力大、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)難尋的背景下，銀行多放住房按揭貸款是一種防御性的選擇，有其特殊性。

銀行調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

當(dāng)前，情況發(fā)生了變化。一季度，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)亮點(diǎn)頻現(xiàn)，與此同時(shí)，貨幣市場(chǎng)利率中樞上行，導(dǎo)致銀行資金成本上升。

融360分析師李唯一認(rèn)為，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，房貸業(yè)務(wù)回籠周期長(zhǎng)，收益較低當(dāng)前，房貸業(yè)務(wù)量過(guò)大將會(huì)降低銀行的資金回籠速度，加劇銀行現(xiàn)金鏈壓力。

尤其是在企業(yè)發(fā)債困難、融資需求重新轉(zhuǎn)向銀行體系的背景下，銀行的議價(jià)能力明顯上升。4月27日，貴州貴龍發(fā)行的一只5年期AA級(jí)企業(yè)債發(fā)行利率高達(dá)7.8%。由于發(fā)債成本明顯上升，更多的企業(yè)選擇了放棄。今年以來(lái)，有將近1千億規(guī)模的債券取消或推遲發(fā)行。在4月份，就有136支債券取消或推遲發(fā)行。

“從負(fù)債端看，銀行的成本上升了，因此，首套房房貸折扣越來(lái)越少也是銀行根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整的結(jié)果。”曾剛說(shuō)，尤其是對(duì)資金成本較高的小銀行來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前市場(chǎng)利率之下，房貸折扣越多，其收益率也就越低。

銀行隨著市場(chǎng)的變化調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，這從一季度的數(shù)據(jù)中也能看出端倪。隨著房貸增速環(huán)比回落，一季度，房貸在新增貸款中的占比也出現(xiàn)了明顯下降。一季度，個(gè)人住房貸款余額19.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35.7%，比上年末回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，更多的信貸資金投向了企業(yè)，一季度，企業(yè)部門新增中長(zhǎng)期貸款占全部新增貸款的63.3%，較上年末大幅上升，提高了30個(gè)百分點(diǎn)。

資金成本上升，導(dǎo)致銀行需要尋求“更賺錢”的資產(chǎn)，因此，曾剛認(rèn)為，今年銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生較大變化，這意味著房貸在其中的占比會(huì)明顯下降。“如果成本上行，資產(chǎn)收益率不跟著上去，那么銀行利潤(rùn)就難以保證。”

購(gòu)房者趨于冷靜

資金利率作為宏觀調(diào)控的重要手段，能夠起到抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的作用。從資金面來(lái)看，銀行成本上升，會(huì)影響房貸的價(jià)格，進(jìn)而影響需求。隨著各地住房金融政策及限購(gòu)等政策的出臺(tái)，給過(guò)去非理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)“潑了盆冷水”。

“目前市場(chǎng)預(yù)期趨于平穩(wěn)，購(gòu)房需求可能有所下降。”曾剛認(rèn)為，無(wú)論是資金面還是購(gòu)房預(yù)期的變化，都會(huì)影響購(gòu)房者的意愿和交易量，目前看，在穩(wěn)定預(yù)期上，前期房地產(chǎn)調(diào)控政策起到了明顯作用，此前購(gòu)房者普遍預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)較快上漲的恐慌性情緒大幅緩解。

有人擔(dān)心，房貸折扣少了、利率高了，會(huì)不會(huì)誤傷剛需？的確，住房按揭利率折扣變少直接影響了購(gòu)房成本。首套房首付增加、利率上升，意味著新增購(gòu)房者需要支付更多的首付以及承擔(dān)更多的貸款利息支出。“但目前來(lái)看，調(diào)整針對(duì)的是增量，對(duì)于存量房貸，居民的負(fù)擔(dān)沒(méi)有加重。”曾剛表示，但從中長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)漲幅放緩，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是好事兒，尤其是部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了小幅回調(diào)，總的來(lái)算，成本說(shuō)不定不升反降。

從后期看，房貸利率在部分城市上調(diào)至基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，仍有上浮的可能。

曾剛認(rèn)為，房貸利率是否會(huì)繼續(xù)上浮要看接下來(lái)市場(chǎng)利率的變化。“對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，如果資金利率繼續(xù)走高，那么房貸利率可能會(huì)繼續(xù)上漲。”

李唯一預(yù)計(jì)，房貸利率繼續(xù)上調(diào)可能性較大，銀行會(huì)繼續(xù)收縮房貸業(yè)務(wù)、控制房貸增量，并在滿足剛性需求和控制資金成本之間尋找平衡點(diǎn)。但從總體來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控一系列“退燒藥”已初現(xiàn)成效。