因城施策讓一刀切的政策成為歷史

“加強房地產市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規范開發、銷售、中介等行為，遏制熱點城市房價過快上漲。”不少代表委員注意到，與以往“一二線城市生病，三四線城市吃藥”的情況相比，今年的政府工作報告對不同類型城市的房價開出了不同藥方。

2005年，新舊“國八條”拉開調控房價的序幕，此后10年間，“國六條”“國四條”等調控政策成為老百姓購房的風向標。

“那是一聲令下齊步走的時候。”張泓銘表示，房產過熱需要調控的思想是正確的，但聲勢浩大地進行政策發布易帶來弊病，因城市發展程度不同，中國房地產市場在統一的號令中，走向全國政協委員、財政部財政科學研究所原所長賈康眼中的“冰火兩重天”。

“上個五年計劃后半期，中央政府對房地產市場基本沒有統一發布過政策。”張泓銘注意到，因城施策正在發酵。

一線及部分二線城市火爆的樓市，被全國政協委員、東方資產管理公司原總裁梅興保看在眼里。他表示，“現在市場上，有的房子簽了協議之后，還沒等住進去，房子已經被炒了好幾次”。為此，他建議制訂“T＋N”年交易制度，即房子正常交易后購房者須在3~5年后才能進行第二次交易，以此遏制房地產炒作。

全國政協委員、恒大集團董事局主席許家印則建議建立房地產的長期限價機制。目前，不少房價上漲過快的城市都實行了限價、限貸、限購的“三限調控”，但許家印認為，調控的核心機制應該是限價，而且是長期限價。

他在政協經濟界別的小組討論發言時表示，盡管一些地區已對房地產市場進行調控，但在土地拍賣時，依然出現地價不斷高過房價的情況。“面粉價格高過面包”是因為地產開發商對未來房價上漲依然有預期，長期限價可以冷卻對房價上漲的熱望。

但許家印強調了前提，“因城施策，甚至是一個城市不同的地區也要執行不同的政策，同時，要根據不同的建設標準進行限價”。

李曉林也注意到，在政府工作報告中關于房地產政策有這樣的表述，“因城施策去庫存。目前，三四線城市房地產庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。”

他在接受中國青年報·中青在線記者專訪時表示，2016年以來，一些三四線城市的庫存消化極為緩慢，政府工作報告中的表述彰顯了中央政府去庫存的決心不變，房地產界應該積極關注這些信號。

與一線及部分二線城市房地產的“火爆”相比，三四線城市確實呈現了另一幅光景。

“寧夏很多地方一年半載也消化不了。”談當地房地產市場，全國政協委員、寧夏回族自治區政協主席齊同生發出這樣的感慨。他認為，推行部分經濟適用住房建設保障貨幣化，可紓解消化高企庫存。

李曉林的建議是，將已經由開發商加杠桿可能形成的風險分散化，由購房人、銀行與開發商分擔，激活幾近停滯的現金流，或能取得“三贏”的結果。他表示，三四線城鎮的地方政府債務、財政收支困難，多與當地房地產業開發建設及其銷售進度直接相關，開發商杠桿率偏大則是深層原因。

李曉林預設了一個游戲規則：“享受低利率、低房貸、低按揭后，購房者加速購房，開發商必須承諾優惠時限內不得漲價”。

但在張泓銘看來，我國房地產價格產生波動時，采用的多是人工調控。他在全國政協十二屆五次會議第二次全體會議上發言提出，樓市調控需要對沖異常波動的自動調節機制同綜合施策形成合力，“能靈敏、快速穩定房價，但不是長效機制”。