“漲得太快了,再不買,就更買不起了。”去年,在北京“漂”了8年的國企職工陳浩終于成了有房一族。他買的二手兩居室位于東四環外,有80多平方米,單價已從前一年的5萬多元漲到了7萬元。陳浩夫婦的父母為了支援他們買房,東挪西借湊了150多萬元。陳浩說:“買完房,總算松了口氣,但也真是‘壓力山大’。在我老家承德,這些錢能買好幾套別墅呢。”

長安居,大不易。2013年結婚以來,陳浩夫婦一直租房,也一直關注著房價走勢。他覺得,雖然從租售比來講,租房比買房劃算,但手里有房肯定更踏實些,再說,房子未來基本都會升值,“可是左等右等,等來的卻還是漲。但愿今后幾年市場能穩住,以后也能換得起再大點的房子……”

住房,與每個人息息相關;房價,讓老百姓牽腸掛肚。2016年,我國部分城市的房價先是坐上“過山車”,隨后又及時踩下了“急剎車”,市場最終回歸平穩。社會各界都關心,今后幾年房地產市場能夠平穩運行嗎?老百姓住有所居的夢想該如何實現?

房價大起大落,對社會每一方都是傷害

“房價大起大落,對社會上每一方都是傷害。”何健認為,去年一些城市出臺的限購、限貸等調控措施效果明顯,把房價過快上漲的勢頭很快壓下去了,達到了預期目的,“事實證明,中央的判斷和決策是完全正確的。”

“目前一線和二線熱點城市的限購、限貸政策仍會持續較長時間。”黃其森判斷,今后兩年將是房地產市場平穩發展之年,也不排除局部城市房價會出現下跌,回歸合理水平。

“在相關制度沒有完善之前,對房價過快上漲還是不能掉以輕心。”張泓銘分析道,當前我國房地產市場的泡沫猶在,部分城市泡沫水平已接近臨界點,加上土地、財稅、金融等方面基礎性制度尚未完全理順,市場調控的長效機制尚未全部建立,消費者對市場看漲的預期尚未回歸理性,市場波動威脅依然存在,“不過,只要把樓市穩定作為首要任務來抓,基本不會出現大起大落。對此,我們也要有足夠的信心。”

值得注意的是,近年來不同城市間樓市分化的態勢在加劇。正如黃其森所說,一線和二線熱點城市供不應求,但部分三四線城市仍然供大于需,去庫存形勢依然嚴峻。“2016年去庫存取得了積極進展,但它是建立在市場整體過熱的基礎上的,不能過于樂觀。”張泓銘認為,下一步去庫存除了要繼續收緊供給、推動需求外,還應更好地發揮市場機制,讓市場自動出清。

房子不是用來炒的,要堅持住房的居住屬性

歷經樓市短期內“由熱轉冷”之后,去年底的中央經濟工作會議明確提出“房子是用來住的、不是用來炒的”;政府工作報告也強調,堅持住房的居住屬性,落實地方政府主體責任。中央層面為房地產市場發展確立的清晰定位,得到了代表委員們的贊同。

“這是中央對于10多年來房地產調控經驗與教訓的高度總結。讓房地產市場平穩健康發展,必須端正對房地產功能的認識,就是使用第一、經濟增長第二。”張泓銘表示,“不是用來炒的”針對的不僅是個人和機構,對于地方政府也是如此,“再不要借助房地產來推高GDP和地方稅收了。”

在黃其森看來,過去出現炒房的原因是多方面的——房價上漲過快、實體經濟困難加大,加上杠桿率較低、居民投資渠道有限,使得房屋的投資屬性、金融屬性逐步高過了居住屬性。“房子的主要功能是用來居住,也具有某種投資和抵押功能,但這部分功能要控制在一定范圍內,否則就會讓炒房等問題凸顯。”何健說。

讓住房回歸居住功能,需要制度設計思路的轉變。

何健認為,現行住房制度的設計初衷主要針對的是城市居民,但如今城市居民的住房問題基本得到解決,主要需求轉向了農民工、大學生等新市民群體。去年四川各地結合著去庫存,紛紛出臺農民工購房優惠政策,包括發放補貼、降低首付、靈活還款、稅費減免等,目前除成都外,大多數市州農民工的購房比例已達50%以上,“制度改革要瞄準新市民這一購房主體,他們身上有實實在在的剛性需求。”

讓住房回歸居住功能,也需要持續深化改革的勇氣。

“在基礎性制度方面,要解決城鄉土地二元化、地方政府對土地財政的依賴、投資市場結構失調、農民土地權益無法變現等問題,需要改革攻堅的精神;為了建立穩定成熟的調控機制,也需要認真深入地研究和創新,讓調控目的更清晰、手段更規范。”張泓銘說。

要在土地、金融等方面綜合施策,建立和完善長效機制

代表委員們認為,今后幾年,加快建立和完善長效機制,將是促進房地產市場平穩健康發展最緊迫的任務,為此要因地制宜、綜合施策。

土地調控要更加科學。“不同城市應根據各自情況對癥下藥。”張泓銘認為,房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地,部分三四線城市則應適當降低土地供應,以避免造成供需失衡,而一線和二線熱點城市則要堅持租購并舉,探索新房租賃等業務。“加快農村土地流轉、改進土地占補平衡,有望解決城鎮化過程中土地供應不足、地價過高的問題,從供給端解決住房供需錯配的問題。”黃其森表示。

金融支持要更加健全。“農民工群體收入低、流動性大,但現有的住房貸款利息高、首付高,這中間矛盾比較大。”在何健看來,市場行為模式決定了商業銀行的目的就是盈利,為此應建立專門的住房保障銀行,為購房者提供保障,同時要建立從上至下的保險制度,分散其中的風險。

讓全體人民住有所居,除了要保持市場穩定之外,還要做好住房保障、兜住底線。政府工作報告也提出,要以市場為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障。

張泓銘認為,未來我國應更多發展租賃型的保障性住房,保持適當規模的房源,同時動員社會力量參與其中。“租房同樣能很好地解決住房保障問題。”黃其森建議,政府應加強政策引導,盡快讓租房者和購房者在教育、醫療等公共服務方面享有同等權利,同時出臺金融、土地、財稅等支持政策,培育規模化、機構化的專業住房租賃企業。(本報記者 劉志強 孫小靜 陳晨曦 張文)