建立長效機(jī)制促房產(chǎn)回歸居住屬性

投資性購房，是投資渠道單一背景下，一些投資客的無奈選擇。業(yè)內(nèi)人士指出，關(guān)注此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，不應(yīng)只關(guān)注“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。

張大偉表示，首先是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確了房地產(chǎn)要建立長效機(jī)制。過去的房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策，所以經(jīng)常因?yàn)榻?jīng)濟(jì)走勢(shì)不同而出現(xiàn)波動(dòng)，長效機(jī)制意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不能只靠一時(shí)的應(yīng)急調(diào)控政策，關(guān)鍵是需要完善長期制度建設(shè)、房地產(chǎn)稅等長期政策有望加快落地。建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性、回歸居住屬性。從此次會(huì)議看，下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收等制度。以長效機(jī)制引導(dǎo)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期。

另外，加快租賃市場(chǎng)的發(fā)展也值得關(guān)注，張大偉分析表示，租賃市場(chǎng)不能成為市場(chǎng)主流的原因是因?yàn)橘I賣市場(chǎng)投資比例較高，在未來房地產(chǎn)建立長效機(jī)制的情況下預(yù)期租賃市場(chǎng)將逐漸增加影響力。

張大偉認(rèn)為，未來政策開始“托底蓋帽”，過去全面寬松的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了變化，在市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也開始了明顯的分化，托底蓋帽開始出現(xiàn)，這種情況下，房價(jià)上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策。未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多的將會(huì)升級(jí)到一城一策、一城多策。

胡景暉提出，此次中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議在土地供應(yīng)也給出了明確指示，增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地等政策對(duì)市場(chǎng)都會(huì)起到積極作用。但是，土地政策里更重要的是改變地方政府的土地財(cái)政模式。只要土地出讓金是地方政府主要的財(cái)政收入來源，那么從增加收入的角度越高的地價(jià)對(duì)地方政府就越好，利益驅(qū)動(dòng)就不可避免的推高地價(jià)，推高房價(jià)。只有改變土地財(cái)政模式，改變地方政府對(duì)土地收入的依賴，才能從根本上遏制房價(jià);也只有改變這種模式，才能夠積極引導(dǎo)地方政府把更多的精力放到促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、刺激消費(fèi)上去，通過做大實(shí)體經(jīng)濟(jì)的蛋糕，增加稅源來解決財(cái)政問題，所以，通過長效機(jī)制幫助地方政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政的依賴才是土地政策需要解決的根本問題。

前文提到的操盤手表示，從一線的經(jīng)驗(yàn)看，要想讓房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，只將目標(biāo)瞄向打擊炒房是有局限性的，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)上純炒房的購房者本就很少。而應(yīng)著重從增加土地供應(yīng)、降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)激活房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)和鼓勵(lì)居民長期持有，出租手里的閑置房源，增加市場(chǎng)的可租房源入手。

胡景暉也指出，十幾年的實(shí)踐證明，交易環(huán)節(jié)的加稅不僅不能控制房價(jià)，反而會(huì)嚴(yán)重增加購房者的成本，因?yàn)樵诿菜乒┎粦?yīng)求的市場(chǎng)條件下，交易環(huán)節(jié)的稅收最終都會(huì)被轉(zhuǎn)嫁給購房人，高房價(jià)加高額交易稅令真正自住型購房人負(fù)擔(dān)更加沉重。而在持有環(huán)節(jié)，稅負(fù)為零，這就為囤房炒房制造了溫床。

如果既要解決土地出讓金的替代問題，又要解決交易環(huán)節(jié)加稅難以遏制房價(jià)上漲的問題，稅收的重點(diǎn)就應(yīng)當(dāng)從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)，實(shí)行交易環(huán)節(jié)減稅，持有環(huán)節(jié)加稅，尤其是對(duì)長期空置、多套持有的房屋進(jìn)行征稅。如果能在這方面進(jìn)行改變，那么市場(chǎng)的供求關(guān)系將能得到很大的改善，房價(jià)也能在很大程度上被抑制住。

建立長效機(jī)制促房產(chǎn)回歸居住屬性

投資性購房，是投資渠道單一背景下，一些投資客的無奈選擇。業(yè)內(nèi)人士指出，關(guān)注此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，不應(yīng)只關(guān)注“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。

張大偉表示，首先是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確了房地產(chǎn)要建立長效機(jī)制。過去的房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策，所以經(jīng)常因?yàn)榻?jīng)濟(jì)走勢(shì)不同而出現(xiàn)波動(dòng)，長效機(jī)制意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不能只靠一時(shí)的應(yīng)急調(diào)控政策，關(guān)鍵是需要完善長期制度建設(shè)、房地產(chǎn)稅等長期政策有望加快落地。建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性、回歸居住屬性。從此次會(huì)議看，下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收等制度。以長效機(jī)制引導(dǎo)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期。

另外，加快租賃市場(chǎng)的發(fā)展也值得關(guān)注，張大偉分析表示，租賃市場(chǎng)不能成為市場(chǎng)主流的原因是因?yàn)橘I賣市場(chǎng)投資比例較高，在未來房地產(chǎn)建立長效機(jī)制的情況下預(yù)期租賃市場(chǎng)將逐漸增加影響力。

張大偉認(rèn)為，未來政策開始“托底蓋帽”，過去全面寬松的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了變化，在市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也開始了明顯的分化，托底蓋帽開始出現(xiàn)，這種情況下，房價(jià)上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策。未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多的將會(huì)升級(jí)到一城一策、一城多策。

胡景暉提出，此次中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議在土地供應(yīng)也給出了明確指示，增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地等政策對(duì)市場(chǎng)都會(huì)起到積極作用。但是，土地政策里更重要的是改變地方政府的土地財(cái)政模式。只要土地出讓金是地方政府主要的財(cái)政收入來源，那么從增加收入的角度越高的地價(jià)對(duì)地方政府就越好，利益驅(qū)動(dòng)就不可避免的推高地價(jià)，推高房價(jià)。只有改變土地財(cái)政模式，改變地方政府對(duì)土地收入的依賴，才能從根本上遏制房價(jià);也只有改變這種模式，才能夠積極引導(dǎo)地方政府把更多的精力放到促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、刺激消費(fèi)上去，通過做大實(shí)體經(jīng)濟(jì)的蛋糕，增加稅源來解決財(cái)政問題，所以，通過長效機(jī)制幫助地方政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政的依賴才是土地政策需要解決的根本問題。

前文提到的操盤手表示，從一線的經(jīng)驗(yàn)看，要想讓房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，只將目標(biāo)瞄向打擊炒房是有局限性的，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)上純炒房的購房者本就很少。而應(yīng)著重從增加土地供應(yīng)、降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)激活房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)和鼓勵(lì)居民長期持有，出租手里的閑置房源，增加市場(chǎng)的可租房源入手。

胡景暉也指出，十幾年的實(shí)踐證明，交易環(huán)節(jié)的加稅不僅不能控制房價(jià)，反而會(huì)嚴(yán)重增加購房者的成本，因?yàn)樵诿菜乒┎粦?yīng)求的市場(chǎng)條件下，交易環(huán)節(jié)的稅收最終都會(huì)被轉(zhuǎn)嫁給購房人，高房價(jià)加高額交易稅令真正自住型購房人負(fù)擔(dān)更加沉重。而在持有環(huán)節(jié)，稅負(fù)為零，這就為囤房炒房制造了溫床。

如果既要解決土地出讓金的替代問題，又要解決交易環(huán)節(jié)加稅難以遏制房價(jià)上漲的問題，稅收的重點(diǎn)就應(yīng)當(dāng)從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)，實(shí)行交易環(huán)節(jié)減稅，持有環(huán)節(jié)加稅，尤其是對(duì)長期空置、多套持有的房屋進(jìn)行征稅。如果能在這方面進(jìn)行改變，那么市場(chǎng)的供求關(guān)系將能得到很大的改善，房價(jià)也能在很大程度上被抑制住。