第三種，房企對存量房的改造。

有業內人士稱，在930政策后，眼下在全國活得比住宅市場好的地產項目有兩種：一是文旅地產，類似三亞、大理等有獨特環境資源的樓盤，把手里有點閑錢又怕貶值的人群賺了一個遍；第二類是小產權房，一線城市都有不少歷史遺留下來的小產權房，由于既非住宅又非不限購公寓，突破了當前的各種限購，成為純剛需的搶手貨。而小產權房的銷售方式，卻給了正在摸索租賃模式中的品牌開發商提供了借鑒的樣板……這種借鑒放在將來去評說，不知將是一種諷刺還是美談。

開發商與小產權房學習的就是租賃模式。即：將公寓改銷售為長租，往往是20年+20年（因為租賃合同最多只能簽20年，+20代表著20年之后自動續租），如此一來，產權還在開發商手里，租房人相比買房人，付出的房款雖然貌似低了很多，但對開發商來說，還有什么比產權是自己的，20年升值預期毋庸置疑，還能在未來的運營中賺取額外的收入更有吸引力的。而且這種模式大大吸引了城市中單身人群的目光。

據國內租賃市場中知名品牌新派公寓所做調查數據顯示，這兩年中國獨居人口已經到了15%左右，比1990年的6%上升了兩倍以上。而現在單身人群達到1.8億人，這是美國總人口的2/3，現在30歲以上的未婚三高女青年是十年前的兩倍，這些人是高收入、高學歷、高顏值的“三高”，而且不愿意結婚，因此生活壓力及買房需求沒那么大，租房成為他們的首選。新派公寓租戶現在100%是單身人口。

很多專家將2016年定義為長租公寓的元年。以萬科為首的開發商們、連鎖酒店品牌運營商，以及眾多投資公司全面切入長租公寓，進行大舉布局。當一個產業有巨頭開始染指的時候，才能證明它真的是一片萬億級規模的藍海。

地產營銷人韓樂在接受北京青年報記者采訪時表示，增加持有型的不動產正在從過去主動的選擇變為如今被動的接受，買地賣房的循環往復式發展走向終結，即使不會消失，也將日益衰落。縱觀世界知名的地產商無不皆是靠持有優質不動產，通過持續經營不斷創造價值，做大做強。我們的開發商在這方面尚差距甚遠。從商業、酒店、寫字樓等物業的持有，到擺在面前70年住宅用于租賃的自持經營，這條路遙遠而漫長，對于已經習慣于賺快錢的國內房企來說，轉型就在當下。

意向進入企業眾多成熟盈利模式待探索

企業進入租賃市場，爭做“房東”背后是傳統房地產開發模式面臨的種種困局。高額的土地出讓金已經將很多房企擋在了公開土地出讓市場之外，而冒險拿下土地的開發商也要花費大量的功夫在產品研發上。

一些中小房企也將對存量房的改造和升級作為進入一線城市發展的主要方法。總部設在北京，但在北京尚未有項目的和昌集團董事長武磊在接受《廣廈時代》采訪時就表示，和昌對于在北京做房東有充分的興趣，通過對持有性的公寓稍加改造，然后再出租給有需求的人，并由企業運營。希望在2016年底或者是2017年初，和昌會在存量市場上邁出第一步，而且是扎實的、有力度的、起到基石作用的一步。

雖然市場被眾多企業看好，數據顯示該產業也潛力巨大，但相較蓋房子，賣房子這種傳統的房企盈利模式，做房東顯得并沒有那么容易。

首先，租房市場距成熟還有距離。鏈家研究院院長楊現領介紹，目前國內租房市場不足體現在多個指標。

第一個指標，租金規模相對交易規模的占比低。楊現領表示，2016年中國的房屋交易市場應該會超過15萬億元，其中包括約10萬億元的新房交易市場和5萬億元的二手房交易市場，但是租房市場的租金規模只有1萬億元，是整個房屋交易市場的7%。而國內越是房價高的地方，租賃需求越旺盛租賃市場的發展越是不足，供求越不匹配。

第二個指標，租房人群在城市人群中的分布占比也非常低，而且在一線城市也不高，全國租房人群占比只有不到20%，而美國的舊金山、紐約，日本東京等租房人口都超過40%。

第三個指標，租金收入比低，就是說收入中有多少錢是用于租房的，國外成熟市場通常40%以上的收入花在租房上，相比而言國內還是很低。

其次，租賃市場還沒有特別成熟可復制的盈利模式。

中原地產首席分析師張大偉表示，在房價上漲幅度超過GDP上漲幅度的情況下，租賃行為很難成為規模產業。張大偉稱，每一個租房的人其實都是買房的潛在客戶，租賃在中國難以成為主流，仍將是居住的一種補充。即使以后土地出讓都要求全部出租，租賃也無法成為主流，因為過去銷售的房子和土地占比仍然很高，租賃只會是未來房地產行業中的一個細分市場。在目前的樓市下，租賃能賺錢的大多是改變了房子的產權屬性，否則租售比覆蓋不了資金成本，更難以談到盈利。

亞豪機構市場總監郭毅也指出，租賃市場難以被稱為藍海，目前長租公寓市場已經很擁擠了，各種風投、險資都進來分一杯羹。而客戶群體又不大，主要還是短時間買不起房的人，常規的租賃模式如果完全按照政府要求，不能分割出租，確實不太容易盈利，其他租賃模式現在還沒形成利潤率比較理想且可以復制擴張的模式。比如改造成養老、眾創空間等模式，如果沒有政策扶持，都難以持續。