【走勢二】去庫存：效果顯著分化加劇

國家統計局數據顯示，11月末，商品住宅待售面積40457萬平方米，比10月末減少582萬平方米，同比下降8.2%。

瑞銀證券首席經濟學家汪濤認為，2016年去庫存效果顯著，但市場分化明顯?！爱斍叭木€城市的存量情況分化明顯，有相關產業依托和靠近一線城市的多數城市對人口有一定的吸引力，房地產市場需求旺盛。如東莞、惠州、昆山和廊坊等三四線城市的庫存去化周期已在15個月以內。而多數東北、中西部三四線城市則由于過去幾年盲目供地開發，一些住房產品存在品質低且同質化嚴重問題，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存消化周期在22個月以上，壓力依然不小。”

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，“在分化加劇中去庫存”依然是2017年樓市“主旋律”。2017年樓市調控的首要任務仍是去庫存，三四線城市由于庫存壓力高企，市場表現依然疲軟，預期未來較長時間內政府都將維持寬松政策。目前庫存壓力較大、房價仍下跌的城市，在去庫存政策刺激下成交量或有望提升。

【走勢三】去杠桿：銀行普遍收緊房貸額度

與往年樓市反彈有所不同的是，今年部分城市房價暴漲、地王頻出，與金融杠桿的撬動關聯密切。

2016年房地產市場供需兩端加杠桿現象顯著。央行最新數據顯示，2016年前三季度人民幣新增貸款增加10.16萬億元，同比多增2558億元。其中個人住房貸款累計新增3.63萬億元，同比多增1.8萬億元，增幅接近50%。部分購房者不僅將信貸杠桿用到極致，還利用首付貸等違規金融手段購房，進一步推動了房價上漲。

記者調查發現，今年房價上漲較快的城市，包括其周邊輻射區域均出現貸款約束性政策。如20余城出臺的調控政策中，多數降低了最高貸款成數及額度，并重啟限貸政策。上海等熱點城市擴大了二套房的認定范圍，只要曾有貸款記錄就認定為二套房，同時還提高了二套房的公積金貸款利率。

此外，從銀監會到地方商業銀行，目前已普遍開始收緊房貸額度。如上海要求銀行審慎評估借款人家庭償債能力，防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規進入土地市場等。

中信證券預測，2017年國內銀行可能將控制房貸增速，有選擇性地放貸。中原地產分析認為，本輪限貸政策將快速抑制熱點城市房價上漲態勢，一旦房貸額度收緊，部分房企將以價換量，很多城市將可能出現房價下調。

【走勢四】土地市場：高價地出現頻率明顯衰減

今年以來，高總價、高單價、高溢價率的“三高”地塊頻現，地價高于周邊房價現象普遍。中原地產數據顯示，截至11月底，今年全國土地溢價率超過100%的高價地超過240宗，為上一個“地王高峰”2013年的3倍之多。

國家統計局數據顯示，1－11月，全國土地成交價款7777億元，同比增長21.4%。前50大城市中有10個城市賣地金額同比翻倍，50大城市樓板價均價漲幅高達43%。

綠地集團一位高管表示：“往年開發商拿地基本都是靠自有資金和開發貸款，今年首次出現拿地‘配資’現象。寬松的貨幣環境導致土地市場資金過剩，不少城市地價泡沫明顯?！?/p>

一位開發商坦承，“2017年樓市銷售不會像今年一樣火爆是大概率事件，拿了地王的企業都將面臨入市難題。對于溢價率超過100%的項目來說，如果房價在未來1－2年內漲幅上不去，其資金鏈風險就很大。”

目前，調控政策在土地市場也初步見效。由于政府供地條件愈加嚴苛，房企競地也趨于謹慎，高價地出現的頻率近期明顯衰減。中原地產研究中心統計數據顯示，9月底以來，全國地王數量明顯減少?？們r在10億元以上、溢價率超過100%地塊，在10月僅出現17宗，11月只有15宗，為8－9月的三分之一。受訪的開發商均表示，受到整體政策環境的影響，未來拿地將更加理性。

中共中央政治局9日召開會議，分析研究2017年經濟工作。會議提出，明年要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。

專家認為，建立長效機制關鍵要解決內火，完善制度建設。從此次會議看，下一步應加快住房制度、土地供應制度、住房金融體系、房地產稅收制度、房地產市場規制、新型城鎮化等一系列制度建設，以長效機制引導市場穩預期。