過于期待房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的調(diào)節(jié)作用，其本質(zhì)上依然是一種行政性調(diào)控思維在作祟。

我國樓市的每一輪暴漲，在限購、限價(jià)、限貸等行政調(diào)控效力不彰之后，有關(guān)房產(chǎn)稅抑制泡沫的論調(diào)均會(huì)隨后傳出——10月6日，IMF亞太部副主任馬克斯·羅德勞爾表示，支持中國地方政府近期出臺(tái)的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，預(yù)計(jì)中國大城市房價(jià)漲幅將出現(xiàn)回調(diào)。

開征房產(chǎn)稅抑制樓市泡沫，這樣的論調(diào)并無太多的新意。最近10多年，每一輪樓市暴漲也均會(huì)迎來是否應(yīng)開征房產(chǎn)稅的熱議。

至于羅德勞爾提議開征房產(chǎn)稅的兩大理由，事實(shí)上，則更有值得商榷的必要，在土地出讓金制度仍在的情況下，研究開征房產(chǎn)稅對(duì)地方政府財(cái)政收入的利好是否明顯存在不公平的嫌疑。而所謂的“有利于更好調(diào)控房地產(chǎn)市場”這一核心訴求，從具體實(shí)踐來講，也很容易淪為一廂情愿的幻想。

房產(chǎn)稅并非是抑制樓市泡沫的必殺技。從已試點(diǎn)房產(chǎn)稅的上海和重慶兩地來說，事實(shí)證明房產(chǎn)稅對(duì)上海樓市暴漲的抑制效果是失敗的，房產(chǎn)稅試點(diǎn)6年來，上海平均房價(jià)依然翻了一倍(年均增速約為16%),而重慶房價(jià)雖然6年來年均增速僅為6%-7%，但歸根到底卻并非是房產(chǎn)稅之功，而是極其寬松的土地供給制度，在過去10年間，重慶年均土地成交高達(dá)70平方公里，而上海市卻不足前者的十分之一。

房產(chǎn)稅僅是稅制改革的一個(gè)截面，其是否應(yīng)該推出，究竟應(yīng)該怎樣推出，理論上應(yīng)與土地出讓金等現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)動(dòng)態(tài)平衡，而不宜持續(xù)沉迷于行政調(diào)控的慣性思維，過度期待房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的調(diào)節(jié)作用。比如，日本早于1950年就開征房產(chǎn)稅，但其樓市依然迎來了上世紀(jì)70年代-80年代中期的持續(xù)大幅暴漲，隨后也迎來了上世紀(jì)90年代中后期不可避免的泡沫破裂，而在這一暴漲暴跌的輪回之間，房產(chǎn)稅所謂的抑制和調(diào)節(jié)功效可以說近似于無。

過于期待房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的調(diào)節(jié)作用，其本質(zhì)上與限購、限價(jià)、限貸一樣，依然是一種行政性調(diào)控思維在作祟。而對(duì)于構(gòu)建一個(gè)健康良性的樓市而言，任何行政性的調(diào)控其作用均只可能是短暫的，只有遵循市場化邏輯的調(diào)控，作用才有可能是長期的。

其實(shí)，討論如何抑制樓市泡沫，我們并不需要過多的長篇大論，而只需要回歸于經(jīng)濟(jì)學(xué)供需平衡的常識(shí)。在過去10多年，我國一、二線大城市房價(jià)之所以“屢調(diào)屢漲”，其根源在于人口流入與土地供給的結(jié)構(gòu)性失衡（人口流入增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于土地供給增幅），而一、二線大城市人口持續(xù)大規(guī)模流入的核心動(dòng)因，又在于其對(duì)優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療等資源的相對(duì)壟斷。

故而，在當(dāng)前樓市調(diào)控貌似又一次進(jìn)入攻堅(jiān)期之下，我們有必要拋棄掉既往的行政性主導(dǎo)思維，更不能將房產(chǎn)稅想象成抑制樓市泡沫的必殺技，而應(yīng)該運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的常識(shí)，正視并有效化解上述結(jié)構(gòu)性失衡的現(xiàn)實(shí)。具體而言，一方面應(yīng)完善人口流入與土地供給的動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，亦即是說人口流入過多，土地供給亦有必要相對(duì)增加，另一方面則應(yīng)優(yōu)化教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)資源的區(qū)域性合理配置，只要三、四線城市的教育、醫(yī)療等資源配置進(jìn)一步到位，大城市的房價(jià)泡沫必然可以得到適度消減。