今年房地產的主題是“去庫存”，但從目前整個房地產市場的表現看，已經背離了這個主題。

中國的限購政策在2014年取消后，不到短短的兩年時間，在炙手可熱的二線城市，又相繼在各個城市重出江湖。在9月18日杭州出臺限購政策之后，今年熱點二線城市的樓市真正迎來了政策的拐點。

盡管9月18日出臺的《杭州部分區域實施限購政策》和以前南京、廈門、蘇州等城市比，已經算相當溫柔。然而，這個被評價為“溫柔”的限購政策和以前一些城市引發的效果是一樣的，那就是，每一次限購令，幾乎都演變成繼續上漲和搶購的發令槍，今年出臺限購的城市，幾乎都如此，外界對限購的解讀似乎達成了共識：必須趕在限購之前搶到房子。從國家統計局19日發布的8月份70個大中城市房價數據看，也的確如此。

今年房地產市場火熱的表現和房地產政策周期性轉變之快，令很多人感到意外。眾所周知，今年房地產的主題是“去庫存”，但從目前整個房地產市場的表現看，已經完全背離了這個主題，需要去庫存的三四線城市沒有太大的起色，不存在庫存問題的一二線城市在政策的刺激下大漲，漲幅之大之快超越了很多人的想象。

尷尬的是，在市場偏離去庫存主題的同時，熱點城市重新祭出的降溫政策，無論是限購，還是限貸，往往都成了解讀未來走勢的反向指標。市場走到今天，的確值得研究。從今年房價上漲的原因看，除了在去庫存的主題下房地產政策的刺激，以及貨幣政策的配合之外，從今年全球和中國經濟的大周期看，在全球經濟復蘇仍然乏力的情況下，外圍市場不斷擴容的負利率政策引發的資產荒也是資金大量進入房地產的主要原因。不僅僅是中國的資金，全球的資金都在尋找安全資產。

在居住和投資需求都擴張的情況下，重新拿出限購等舉措想為房地產市場降溫，短期來看效果不大。由于居住和投資需求的急劇擴張，增加熱點城市的供應成了房地產市場當務之急。保證供應的關鍵是保證土地供應，避免高杠桿拿地和一些地方政府搞饑餓營銷。今年土地市場之所以“地王”頻出，根本原因是土地供應少。除了一些地方政府人為控制土地供應，搞饑餓營銷之外，拿地的房地產企業都是通過高杠桿的方式推高地價。以上海最貴的“地王”創造者融信中國為例，其2015年銷售收入不過295億元，但其今年土地購置總價卻超過了345億元，杠桿之高，令人咋舌。當前房地產最大的泡沫不是房價泡沫，而是土地市場泡沫。不在土地供應和土地市場去杠桿上下工夫，用最懶惰的限購等辦法為房地產市場降溫，遑論治本，連標都治不了。

這樣，今年房價上漲的邏輯就基本清楚了：去庫存的房地產政策是第一推手，為穩增長釋放出來的貨幣成了最大的助力，高杠桿拿地導致地王頻出，最后，沒有及時調整的土地政策大大強化了未來房價上漲的預期。這幾乎意味著，靠限購政策進行降溫幾乎是不可能完成的任務。

筆者一直呼吁，中國房地產政策的思路真的該變了。面對今天中國房地產市場今非昔比的規模和房價絕對值，任何政策都應該在兼顧當下的同時，注重長遠。哪怕我們在長效機制的建設上可以拖延，但最起碼在有針對性地解決當下問題的措施上應該更有針對性和技術含量。在面粉貴過面包、土地供應短缺、庫存告急的情況下，任何限貸限購措施恐怕都只會引發新的恐慌。有些地方的限購政策不僅無法為市場降溫，反而成了助推房價再次上漲的利器，買房者和政策進行反向博弈，房地產政策陷入了真正的“塔西陀陷阱”。從過去的歷史看，限購政策真正見效的滯后期差不多是6個月時間，這意味著市場真正降溫要在明年上半年了。如果現在不及時增加土地供應，不降低房企拿地的杠桿，不治理人為調控出來的地王，市場在未來半年內可能還會持續狂熱，加重資產價格泡沫的危險。

□馬光遠（經濟學者）