深圳房價從去年開始快速上漲，反超北上廣，改寫了以往在一線城市中的排位。

“深圳怎么了？”7月6日，在中國社科院財經戰略研究院召開的《中國住房2016中期報告》成果發布會上，中國社科院金融所金融市場研究室副主任尹中立一上臺就表示，他早就“嗅到”了房地產市場分化的味道。

這位專家所說的分化不僅僅是一二線城市和三四線城市這種不同層級之間的分化，“也是一線城市的內部分化”。他指出，過去一線城市房價雖然比其他城市漲幅高，但彼此漲幅差別很小，然而從去年開始，深圳的漲幅遠遠超過北京、上海。

“這是從來未有過的現象。”尹中立發現，過去北上廣深這4個一線城市中，廣州、深圳的房地產絕對價格是墊底的，但從去年開始，廣州、深圳這兩個城市之間出現巨大的分化，“去年深圳漲了50%多，廣州幾乎沒有漲，僅是最近幾個月出現上漲”。

深圳一反常態的背后究竟是哪些作用力在推動？

中國社科院世界經濟與政治研究所國際投資研究室主任張明分析了深圳的基本面。

張明所在的課題組構造了新的指標體系進行了分析，這些指標分別是市場供給和需求層面的指標。

他指出，“城市常住人口數比戶籍人口數”這個指標越高，代表人口流入的規模越大，這種情況通常會帶動房價上升。“在這個指標上，深圳是我國城市中指數最高的，常住人口數量是戶籍人口數量的3倍多，第二名廈門不到兩倍。”

第二個指標是“城市工作年齡人口數比常住人口數”，從這一指標可以看出一個城市人口年齡年輕化的程度，“深圳又是最高的”。

房價收入比是用來衡量房地產是否有泡沫的指標。在這個指標上，深圳房價收入比最高，比北京、上海高出一大截。

在供給層面上，人均廣義庫存這項指標越低的城市房價漲得越猛，“我們發現深圳又是最低的”。

盡管有著基本面的原因，但張明認為，深圳房價的暴漲主要是受資金的推動。

張明所在的課題組之前在深圳和上海當地的金融機構調研過。他發現，房價上漲主要原因還是來自于金融領域。

首先是與杠桿有關。張明指出，過去這一年，房地產投資杠桿率從過去的兩倍多迅速上升到9倍以上，一些平臺提供的首付貸放大了杠桿，這和場外配資非常相似。國內過多的流動性追逐過少的安全資產，很多大的金融機構把資金配置到一線城市的住宅地產和商業地產，“這自然會推高房價”。

其次是因為去年股市經歷了暴漲暴跌，很多資金配置轉移到房地產，“本輪房價上漲比較猛的城市都是金融市場較發達的城市”。

而香港資金流入炒作深圳房地產是另一個原因。張明分析，香港的房價到達了史上的高點，很多人高位出售了在香港的樓盤，把資金挪到了內地來進行投資，“深圳是一個重點投資地點”。

尹中立曾在深圳生活了8年，他認為，分析深圳房價上漲的原因一定要放在時間軸上看。“深圳(的房價)是從2014年11月開始上升的，2014年11月深圳(房價)環比漲幅是零，而在11月之前都是負值，從12月變成了正的，漲幅最快的是去年的4～6月。”尹中立認為，從深圳房價的漲幅時點上可以明顯看出來，它和股票價格波動是高度一致的。

尹中立指出，我國股票市場從2014年11月開始復蘇，漲幅最快的是去年3~6月，7月出現了異常波動后，深圳的房價也在隨后的第三季度、第四季度不怎么再漲，但是今年1月開始，又重新恢復到暴漲的狀態。

“同樣是房價的上漲，從我的觀察來看，今年1月之前，受股市的影響更大；今年1月之后，受信貸擴張影響更大。”尹中立說。

“去年上證綜合指數漲了10%，但是深圳的中小板指數漲了50%，創業板指數漲了80%。”尹中立指出，有1000多家中小板、創業板的公司在深圳掛牌上市。

“中國的上市公司有一個特點，在哪個交易所掛牌上市，它的辦事處都會設在這個城市，隨之它的投資賬戶也開在這個城市，在這個城市會設立辦公機構，會購置辦公場所，1200多家中小板和創業板公司因為股價上升帶來的新增財富對深圳的房價形成強大的推動力量。”

在尹中立看來，另一個被大家忽略的原因是城市的更新改造。

他指出，深圳有一個很大的特點是在所有的存量住房當中，非商品化住房超過了50%，“深圳是一個特殊城市，它的城市中間分布著很多的農村，有很多農村集體所有制的小產權房，深圳以前的房價漲幅從來沒有領先，是因為分布在城市各個角落的非常均勻的小產權房對市場形成了一種補充供給，它的價格比同樣位置的、同樣類型的住房價格便宜一半。這一點在所有的觀察分析當中大多數人沒有關注到。”

他進一步指出，從2014年開始，深圳加大力度進行城市更新改造，把以前分布在城市各個角落的小產權房拆掉，變成商品住房。

“在這個過程當中完全實行貨幣化補貼，那些廉價的住房供給一下子減少了。但是通過貨幣化的補貼，就使得這些原住的老百姓獲得了巨額的財富增值，他們反過來成為商品住房的強大購買力，這是深圳房價之所以在最近這一兩年出現異常暴漲的一個非常重要原因。”尹中立強調。