記者通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于一線城市動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)元每平方米的價(jià)格，三、四線城市價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，而在三、四線城市中，購(gòu)房者對(duì)價(jià)格的敏感度也更高。搜房天下對(duì)淄博市今年3月購(gòu)房者的抽樣調(diào)查顯示，在影響買(mǎi)房的諸多要素中，價(jià)格是購(gòu)房者最關(guān)注的，占比達(dá)27%。除價(jià)格因素外，學(xué)區(qū)對(duì)購(gòu)房者買(mǎi)房影響的占比為16%，購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策占比為15%。

不少房地產(chǎn)企業(yè)也抓住當(dāng)前政策有利時(shí)機(jī)，積極調(diào)整銷(xiāo)售策略，吸引更多購(gòu)房者。

濟(jì)寧華都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司從2011年起在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)“金色蘭庭”商品房項(xiàng)目，由于配套設(shè)施較完善，加上價(jià)格相對(duì)周邊樓盤(pán)有300—500元的優(yōu)惠，銷(xiāo)售進(jìn)度很快。目前該項(xiàng)目近4000套住房已銷(xiāo)售了75%。3月27日，有小區(qū)“樓王”之稱(chēng)的5號(hào)樓開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天去化率達(dá)99%。

“根據(jù)消費(fèi)者需求，我們現(xiàn)在調(diào)了銷(xiāo)售策略，以現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房為主，走低價(jià)優(yōu)質(zhì)的路線。”華都財(cái)務(wù)部經(jīng)理孔超介紹。

在“金色蘭庭”售樓處，記者看到，雖是工作日，但前來(lái)洽談購(gòu)房的人絡(luò)繹不絕，售樓處工作人員張亞利說(shuō)，春節(jié)過(guò)后這段時(shí)間，房子特別好賣(mài)，“一個(gè)禮拜能賣(mài)掉去年一個(gè)月的量”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，三、四線城市普遍出現(xiàn)的樓市回暖行情，主要是去年一系列政策累積效應(yīng)的顯現(xiàn)，這其中首付比降低的作用最明顯，讓很多初次購(gòu)房的剛需階層提前跨過(guò)了購(gòu)房門(mén)檻。此外，部分一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)的快速上漲，也提高了三、四線城市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

商品房熱銷(xiāo)帶動(dòng)房貸市場(chǎng)快速增長(zhǎng)。湖南銀監(jiān)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，全省個(gè)人購(gòu)房貸款余額3694億元，同比增長(zhǎng)20%，增速自2014年12月以來(lái)一直在保持20%左右。

農(nóng)民工“舉家進(jìn)城”有多難？

貸款難、落戶難、收入偏低且不穩(wěn)定、非同城待遇等因素，還在制約著農(nóng)民工等群體進(jìn)城買(mǎi)房，多數(shù)人“有心無(wú)力”

雖然有利好政策支持，三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，不少房地產(chǎn)商也通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)吸引了購(gòu)房者，但據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，受收入水平、政策限制等因素影響，農(nóng)民工等群體在三、四線城市圓買(mǎi)房夢(mèng)依然阻力重重。

35歲的農(nóng)民工李寶長(zhǎng)在淄博市淄川區(qū)打工多年，夫妻倆平均月收入在6000元左右，一家四口每月固定開(kāi)支2000元左右，加上其他支出，每月能省下3000元就不錯(cuò)了。如果在城區(qū)買(mǎi)一套90平方米的房子，至少需要50萬(wàn)元，每月固定還2000多元的貸款，壓力太大，萬(wàn)一哪個(gè)月的收入落下來(lái)，就有可能還不上貸款。

李寶長(zhǎng)說(shuō)：“來(lái)淄川打工10多年了，妻子孩子也都跟著來(lái)了這邊，很希望在當(dāng)?shù)刭I(mǎi)一套屬于自己的住房，一家人安安穩(wěn)穩(wěn)住在一起?！笨墒?，幾經(jīng)權(quán)衡后，他最終還是選擇了壓力較小的租賃住房。

據(jù)了解，在淄川區(qū)，出于孩子上學(xué)、養(yǎng)老等考慮，農(nóng)民工購(gòu)房意愿較強(qiáng)。抽樣調(diào)查顯示，淄川區(qū)近七成農(nóng)民工都有在當(dāng)?shù)刭?gòu)房的意愿，但面對(duì)動(dòng)輒五六千元一平方米的房?jī)r(jià)，3000元上下且不穩(wěn)定的月收入，加上首付比例、公積金貸款限制等，大多數(shù)農(nóng)民工都是“有心無(wú)力”。

在湖南，也存在同樣情況。交通銀行湖南省分行個(gè)人金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理胡昊給記者算了一筆賬：

以湖南三、四線城市住房均價(jià)3500元為例，算下來(lái)一套100平方米普通住房的總價(jià)為35萬(wàn)元，按目前市場(chǎng)上首次購(gòu)買(mǎi)普通住宅20%的首付比例計(jì)算，首付金額為7萬(wàn)元。2015年，全國(guó)農(nóng)民工人均月收入是3072元，一名農(nóng)民工用全部工資來(lái)支付購(gòu)房首付，需要2年時(shí)間，但如果算上衣食住行、養(yǎng)家糊口開(kāi)銷(xiāo)，負(fù)擔(dān)三、四線城市普通住宅就比較難了，不但首付高，月供也是不小的開(kāi)支。

淄博市一項(xiàng)調(diào)查顯示，44%的購(gòu)房者能接受5000—6000元/平方米的房?jī)r(jià)，19%的購(gòu)房者能接受6000—7000元/平方米的房?jī)r(jià)。而目前在淄博，房屋平均價(jià)格在每平方米6000元到7000元之間，部分高端住宅價(jià)格則達(dá)到7500—8000元/平方米，低于6000元/平方米的小區(qū)在淄博市非遠(yuǎn)即偏。面對(duì)高房?jī)r(jià)，普通市民尚感吃力，購(gòu)買(mǎi)力偏低的農(nóng)民工如果單靠自己的力量買(mǎi)房會(huì)更難。

不僅如此，由于現(xiàn)行戶籍政策、信貸政策等方面限制，部分外來(lái)人口在工作地買(mǎi)房，很難享受到本地居民相同的待遇。

據(jù)建設(shè)銀行株洲分行調(diào)查，目前農(nóng)民工購(gòu)房量占整個(gè)株洲城區(qū)購(gòu)房總量的25%左右，在縣城占35%，說(shuō)明農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購(gòu)房的潛力很大，購(gòu)房意愿也很強(qiáng)，但是農(nóng)民工購(gòu)房面臨一堆難題。

“農(nóng)民工大多在民企工作，甚至是臨聘人員，收入偏低，收入來(lái)源不穩(wěn)定，很難達(dá)到銀行信貸要求?！苯ㄐ兄曛薹中行虚L(zhǎng)賀濤介紹，現(xiàn)實(shí)中，農(nóng)民工很難出具可靠的收入證明，收入難核實(shí)。如果農(nóng)民工是短期工或臨聘人員，大部分正規(guī)企業(yè)不愿意出具收入證明，還有不少農(nóng)民工的每月工資收入是現(xiàn)金結(jié)算，無(wú)法提供銀行存款賬戶流水。此外，農(nóng)民工大多未繳納住房公積金，不具備住房公積金按揭貸款申請(qǐng)資格，所以申請(qǐng)房貸難度不小。

賀濤說(shuō)，農(nóng)民工普遍面臨進(jìn)城難以落戶、生活成本高等障礙，即使成為新市民，醫(yī)保、社保以及子女教育問(wèn)題也難跟得上，這些都削弱了農(nóng)民工主動(dòng)購(gòu)房的意愿。

張帥告訴記者，由于戶口不在本地，自己買(mǎi)房選擇了商業(yè)貸款，利率比公積金貸款高出1個(gè)百分點(diǎn)以上，每月還款額3000多元，這筆支出占了家庭收入的1/3左右。他坦言，自己在買(mǎi)房中遇到了不少現(xiàn)實(shí)困難，“因?yàn)槲业膽艨谠谕獾兀k理商業(yè)貸款時(shí)，銀行要求我在本地找一個(gè)聯(lián)系人，可跟銀行借錢(qián)這種事，人家一聽(tīng)都怕將來(lái)惹上麻煩，誰(shuí)也不愿意提供證明?！?/p>

因?yàn)閼艨趩?wèn)題，張帥還面臨著一個(gè)尷尬，“如果把陜西的農(nóng)村戶口遷出來(lái)，村里就要把土地收回去，家里父母都不同意遷戶口，可要是不遷過(guò)來(lái)，買(mǎi)了房子也不能直接在淄博上學(xué)，只能按借讀處理。”張帥不理解，他已經(jīng)在淄博工作了5年，社保、繳稅都在這邊，為啥買(mǎi)了房不能享受跟本地人一樣的待遇？

“現(xiàn)在很多農(nóng)民工和外來(lái)人口在工作地買(mǎi)房，更多是為了子女上學(xué)和就近享受公共服務(wù)，如果不把這個(gè)環(huán)節(jié)打通，鼓勵(lì)農(nóng)民工在城市買(mǎi)房就成了一句空話。”張大偉認(rèn)為，三、四線城市應(yīng)逐步探索以居住證為核心的公共服務(wù)提供模式，農(nóng)民工和外來(lái)人口只要在居住地買(mǎi)房了，就應(yīng)當(dāng)享受到與本地人同等的公共服務(wù)。