追訪

首付貸的本質就是P2P?

據業內人士介紹，從提供服務的方式來說，目前這類產品一般有以下幾種。第一種是中介自營，如搜房、鏈家、世聯行等，而放貸的范圍基本是自己的樓盤或有合作的地產商。具體操作情況是，用戶在申請貸款時，需填寫包括收入、銀行流水等相關信息，放貸方在審核通過后放款給客戶，客戶再用來繳房款，這些過程一般會有人跟進，以確保資金用于購房。

第二種模式是一些地產商和中介與第三方機構合作。多數的互聯網金融平臺開展的首付貸業務即采用該模式。跟第一種模式相比，在這種模式中，放款和風控都在第三方機構的手上。近期陷入兌付危機的P2P平臺鑫琦資產上海分公司的模式即跟此十分相似，其被質疑通過P2P的模式幫助房地產商融資。

還有一種就是平臺直接提供貸款，相比前兩種，這種模式可能并沒有限定樓盤，用戶可以有更多的選擇。這種模式的優點是比較容易避開利益輸送的嫌疑，但同時這種模式對風控的要求比較高。

北青報記者了解到，提供“首付貸”的資金來源中平臺自有資金比例非常小，絕大多數來源于P2P理財資金。如鏈家金融、搜房控股旗下的房天下、世聯行旗下的“世聯集金”等都有相對應的理財產品。一名業內人士指出，所謂的“首付貸”就是P2P，一些平臺涉嫌自融、一些涉嫌利益輸送，其中存在巨大的道德風險，一旦房價停止上漲甚至下跌，這些產品極易陷入兌付危機。

調查

樓市場外配資規模超萬億？

一位某P2P平臺的風控專員告訴北青報記者，首付貸其實在好幾年前就有了，但在去年以來發展迅猛，目前市場上利用銀行以外“加杠桿”配資入樓市的購房者比例大概在5%~10%之間，其中“首付貸”又占了近一半的比例，其次是信用消費貸。

而根據媒體報道，目前房地產交易市場中，三成購房者是借助中介公司杠桿來完成購房的。根據各大中介公司公開宣傳的數據顯示：鏈家約有2100億元使用了杠桿成交，房天下大約2000億元，我愛我家大約也有800億元，而整個中介行業通過“場外配資”實現購房成交金額或早已超過1萬億元。而這個數據還不包括許多大大小小的P2P平臺。

中原地產首席分析師張大偉表示，官方在政策層面加杠桿可以視為場內加杠桿，更多的場外杠桿也在出現。各種首付貸款已經可以將首付降到最低5%，也就是杠桿率可以放大到20倍。甚至部分企業，已經可以提供契稅貸款。

也有業內人士認為“首付貸”的風險被夸大。網貸之家首席研究員、盈燦咨詢CEO馬駿表示，目前有些大的P2P平臺已經“陽光化”了。以前沒有首付貸的時候，購房者必須通過親戚朋友等借錢，但現在有了首付貸。這在房地產市場以萬億元計的交易中，只是九牛一毛。