從住房稀缺到飽和,我國房地產市場經歷了長達十幾年的黃金發展期。當前我國房地產市場主要指標持續回落并非偶然,這實際上反映出市場運行特征的深刻變化。新房需求總量回落,而存量住房不斷增加,我國商品房市場或將迎來存量房時代。這不僅對現行以新房開發為主的房地產開發經營模式形成巨大沖擊,而且對現行房地產稅收金融制度提出巨大挑戰。

新房市場增長空間狹小

據中國保險行業協會《2015年中國職工養老儲備指數大中城市報告》,我國城鎮職工平均擁有不動產為1.06套。雖然調查數據來源于大中城市,但如果把三線、四線城市包括在內,那么城鎮職工擁有不動產的平均套數還會上升。截至2015年10月末,我國商品房待售面積68632萬平方米,三線、四線城市住房明顯供過于求,去庫存壓力凸顯。

截至2013年末,我國城鎮居民人均住房面積32.7平方米,居住狀況已經顯著改善。住房兼具物理與投資屬性,理論上住房投資可以脫離物理屬性而獨立存在。但應該看到,住房投資價值在于稀缺性。如果城鎮居民住房自有率超過1,那么住房稀缺性將會顯著下降,投資多套房產的價值變現將存在重大障礙。在一線特大城市,住房價格之所以能夠持續高位上漲,一個極為重要的原因在于,新增流入人口承接住房銷售鏈條的終端需求。但對絕大多數城市而言,新增人口流入基本無法做到不萎縮。當然,農民工、外來務工人員住房需求還沒有得到完全滿足,但這些人的基本收入狀況決定了他們的住房需求沒有可能通過商品房市場滿足。綜合來看,我國新建商品房市場增長空間將日益狹小。

樓市或將進入存量房時代

今年以來我國房地產市場運行的一個重大變化是二手房交易量的急劇上漲,并超過新房交易量。從國際比較看,美國、英國、法國等國家已經是二手房主導的市場,其二手房成交量分別是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍。這些國家在經歷新房市場大發展后,住房自有率超過60%,房屋新開工和房屋存量逐步趨于穩定,存量房市場逐步取代新房市場成為主導性力量。絕大多數城鎮非戶籍人口屬于外來務工人員,無法進入商品房市場。如果這部分城鎮非戶籍人口扣除,那么我國城鎮居民家庭住房自有率將超過70%。2013年,盡管全國層面二手房與新房成交占比只有35%左右,但是一線城市和個別二線城市二手房已經超過新房。從二手房市場集中度來看,根據中介機構測算,2013年二手房成交面積的16%集中在一線城市,成交金額的39%集中在一線城市。2015年,我國二手房交易繼續快速上升,一線城市二手房交易量已經遠遠超過新房交易,并成為市場絕對主導力量。

存量房時代將對現行房地產市場運行模式提出巨大挑戰。房地產市場運行特征變化,不僅影響到房地產開發經營模式,也對與房地產市場密切相關的稅收金融制度形成巨大沖擊。

一是存量房改造將成為房地產市場新業務增長點。截至2013年末,我國城鎮大約有存量住宅面積238.71億平方米。2015年上半年全國商品房銷售均價為6815元/平方米,考慮折舊因素,按照0.5系數來折算,存量住宅銷售均價為3407元/平方米,由此可以推導得到全國存量住宅總價值為81.33萬億元。若以2000年劃界,2/3存量住宅或多或少都需要對品質進行改善。假定每平方米居住品質提升成本為100元,那么存量住宅品質提升市場空間大約為15000多億元。當然,這樣估算或過于簡單,我國城鎮舊房改造和危房處置是一個動態連續過程,實際上市場潛力可能遠較上述估算要大。

二是亟待建立政策性住房支持體系。無論是城鎮中低收入人群,還是農業就業轉移人口,都無法通過商品房市場滿足住房需求,政策性住房支持體系建設刻不容緩。首先,需要加大保障性住房建設力度,為城市中低收入人群提供廉租房、限價房。在住房供過于求的三線、四線城市,也可以考慮直接購買作為保障性住房。其次,需要考慮建立我國政策性住房金融機構,為中低收入人群和農業就業轉移人口提供住房金融支持,在首付比、貸款期限和貸款利率上予以最大可能的政策優惠。第三,放開落戶限制,積極盤活農業就業轉移人口擁有的宅基地和其他產權,支付農業就業轉移人口城鎮落戶生活成本。

三是加快房地產稅收制度改革。存量房時代與新房主導對地方財政收入的最大區別在于,土地出讓收入將會大幅減少,這將對現行地方政府財政預算體制形成巨大沖擊。從國際上看,征收房屋持有環節稅收是國際慣例。據統計,美國房產稅占到美國稅收收入的70%,是美國最為重要的稅種之一。未來房屋持有環節稅收替代土地出讓收入,有可能成為地方政府重要收入來源。當然,在設計稅收制度時,在免稅和稅率上,均需要綜合考慮城鎮居民家庭的財務承擔能力。2015年1-10月份,全國房地產開發企業土地購置面積17847萬平方米,同比下降33.8%,降幅與1-9月份持平;土地成交價款5794億元,下降25.2%。土地出讓收入可能已經形成下降趨勢,因此加快房產稅收制度改革,未雨綢繆,意義十分重大。

綜合來看,我國居民住房自有率較高。據西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心數據,2015年中國家庭總資產中,房產占比高達69.2%,這比美國的兩倍還多。在存量房交易主導的房地產市場,住房投資價值整體下降,金融資產有可能成為居民家庭資產配置的重要選擇。