21世紀經(jīng)濟報道 傾巢之下豈有完卵？

　　綜合多家第三方機構(gòu)數(shù)據(jù)可見，2014年6月上海商品住宅成交面積約71.37萬平米，較去年同比下跌36.50%，環(huán)比5月上漲19.85%；商品住宅銷售價格為26550元/平方米，同比上漲10.66%，環(huán)比5月下跌3.79%。

　　上海樓市6月份延續(xù)了2014年初以來的低迷態(tài)勢。7月1日，克而瑞信息集團（以下簡稱克而瑞）通過旗下最新升級上線的“房價點評網(wǎng)”宣布，下調(diào)全國21座城市的千余個樓盤的評級，其中不乏萬科、綠地、萬達、保利、中海、碧桂園、恒大等知名房企的旗下項目。

　　德佑地產(chǎn)營運副總經(jīng)理孫扣華等多名業(yè)內(nèi)人士分析，樓市成交的低迷，主要是由于去年以來房價的快速上漲逐漸觸及購房者的心理底線，以及房貸的持續(xù)收緊。

　　7月2日，在上海上半年市場回顧與展望發(fā)布會上，戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏預(yù)測：“2014下半年，特別是8-9月份后，打折促銷項目或?qū)⒚黠@增多，而剛需項目或率先開始以價換量策略。”她的依據(jù)就是今年上半年上海商品住宅成交量正在下跌。綜合第三方機構(gòu)數(shù)據(jù)，上半年上海商品住宅成交量約為400萬平方米，環(huán)比2013年下半年下降42.9%，同比跌幅達32.63%。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，6月份上海成交量盡管因為房企搶收半年報業(yè)績出現(xiàn)回升，但上半年商品住宅成交量僅為400萬平方米左右，同比下滑32.63%。如果還沒有大幅降價的現(xiàn)象出現(xiàn)，第三季度市場銷量能否持續(xù)回升仍然是未知數(shù)。

　　值得關(guān)注的是，上海一手住宅的供應(yīng)量在持續(xù)上升，庫存已突破千萬平方米。

　　根據(jù)德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，上海一手商品住宅新增供應(yīng)面積為526萬平方米，同比上漲6.7%，位于近年同期的相對高位，卻未能拉動成交的增長。而供過于求的局面，導(dǎo)致了全市庫存的大幅上升，上海一手商品住宅存量在6月突破1100萬平方米大關(guān)。

　　來自金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心的研究數(shù)據(jù)也顯示，新增供應(yīng)比成交量多出了119.79萬平方米，多出的量占成交量的比例為29.49%，接近3成。

　　金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心聯(lián)席主任黃志堅指出，在新增供應(yīng)相對充裕而成交卻不同步的狀況下，必然加大庫存，增加價格下行的壓力，但只要開發(fā)商愿意“充分”優(yōu)惠，成交量就能得到釋放。他以今年上半年成交面積第一的新城地產(chǎn)旗下香溢璟庭為例，該項目位于嘉定主城區(qū)板塊，上半年共成交32665平方米，均價為16664元／平方米，相比去年底均價20000元／平方米左右，該項目價格下調(diào)超過10%。

　　此外，從上海市商品住宅3個月移動存銷比來看，2014年6月商品住宅存量1202.79萬平米，3個月移動存銷比已達17.43個月，已經(jīng)超過降價指標15個月的范圍值。張宏偉表示，2014年第三季度，開發(fā)企業(yè)仍然要堅持“跑量”的基本原則，堅持以現(xiàn)金為王。尤其是上市房企，半年報“搶收”不利，三季度在銀行信貸緊縮的背景下，大型房企“以價換量”的態(tài)勢將更加明朗化，樓市“降價潮”會真正來臨。

　　上海高端住宅同樣銷售緩慢。戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，上半年上海單價6萬元/平方米以上的公寓和5萬元/平方米以上的別墅，成交量分別為11.20萬平方米和4.30萬平方米，環(huán)比降幅均在30%左右。

　　伍惠敏指出，“成交量的下滑，必然導(dǎo)致部分開發(fā)商的資金緊張，股權(quán)收購將是一個戰(zhàn)略選擇。資金密集型的行業(yè)特征，集中度正在上升的行業(yè)發(fā)展階段，都決定了境內(nèi)房地產(chǎn)市場中股權(quán)收購的多發(fā)。”以萬科為例，2005年以來，萬科每年主要股權(quán)收購合計金額達15億元，2008年至2013年萬科主要項目所在城市數(shù)量增長近一倍。可以說，萬科成功的股權(quán)收購是實現(xiàn)其戰(zhàn)略目標的重要支撐之一。

　　樓市的持續(xù)低迷，已經(jīng)在土地市場有所反映，2014年上半年，上海全市土地市場成交金額為655.7億元，環(huán)比下跌55.5%，同比下跌11.9%。