公正地說，如果沒有“十年調控”，房價恐怕還要高，也許已經高到無法想象以至于發生人們不愿見到的大事。所以，要慶幸有了“十年調控”，擊退了樓市若干時期的過熱、狂熱，拖住了房價沒有漲到無可挽回的程度，才有了若干年來樓市尚可維持的脆弱穩定。

　　作為全國政協委員的張泓銘，同時還是住房和城鄉建設部專家委住宅組成員、曾經長期擔任上海市人民政府參事和上海社科院城市與房地產中心主任，22年來，張泓銘的主要研究方向為城市建設與房地產經濟管理，他以其客觀嚴謹的學術風格和獨到敏銳的研究視角，備受業界的關注與推崇。

　　兩會期間，本報記者就近十幾年的房地產調控以及未來房地產市場發展，采訪了張泓銘。

　“十年調控”愿望善良，目的準確，完全必要

　　記者：從2002年開始，房地產在“十年調控”過程中，各方面的評價已經有很大的分歧。其中，有基本肯定的，也有否定的，認為“供求依然失衡、房價越來越高”。民間評價也有“調控調控，等于空調”之說。對此，您怎么看？如何冷靜地、理性地、全面地總結“十年調控”尤其是后幾年調控的成敗得失？

　　張泓銘：房地產“十年調控”大體上可以分成兩個階段。2002年到2004年，基本上是抑制房地產投資過快增長、擴大需求階段（下文簡稱“十年調控”前段）。2005年到2013年，基本上是抑制不合理需求和房價過快上漲、擴大供給階段（下文簡稱“十年調控”后段）。

　　從“十年調控”的九個主要文件，尤其是研究了從2005年起的七個主要文件可以看到：調控愿望是善良的、目的是準確的。調控也切實起到了作用，“調控等于空調”之說不成立。公正地說，如果沒有“十年調控”，房價恐怕還要高，也許已經高到無法想象以至于發生人們不愿見到的大事。所以，要慶幸有了“十年調控”，擊退了樓市若干時期的過熱、狂熱，拖住了房價沒有漲到無可挽回的程度，才有了若干年來樓市尚可維持的脆弱穩定。

　　在肯定“十年調控”積極作用的同時，需要指出“十年調控”的作用有限。主要是正面作用的階段化、短期化，正面作用大體只能維持兩年左右，沒有持久地解決市場供求的平衡問題，也沒有真正解決房價的穩定問題。這不能不說是一個巨大的缺憾！

　　從需求入手是對的，但失之粗略；輪番采用稅收手段是對的，但是整體性不強

　　記者：房地產“十年調控”全過程有一個顯著的共同特點，就是需求入手。尤其是強調解決不合理的需求。比如，2013年2月，為堅決抑制投機投資性購房，加大對住房出售的個人所得稅征收力度，完善限購等。對此，您怎么看？

　　張泓銘：我認為，房地產“十年調控”從需求入手，尤其是后段強調抑制不合理需求，這無疑是對的。但是，過于粗略不夠精確，比如沒有將住房投資和投機嚴格區別，而將投資需求一棍子打死，沒有保護合理投資用于住房租賃的需求。比如沒有認清限購和限價等行政手段是無法真正配置好需求的，沒有明確限購和限價應該短期化。

　　從根本上說，沒有明確的、細分的、可落地的對于住房自住需求、他住需求（所謂的投資需求）、無住需求（所謂的投機需求），或者適當需求、過分需求、奢華需求的經濟制約措施。這些問題，不僅使抑制不合理需求的目的未根本實現，也造成民眾的不滿。

　　記者：房地產“十年調控”大量采用經濟手段，突出地表現在稅收上。比如，2010年4月，制定引導合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。2011年1月，在上海和重慶試點征收住房房產稅。您對稅收手段怎么看？

　　張泓銘：我認為，“十年調控”后段，為抑制不合理需求更多地求助于稅收手段是對的。但是由于整體性不強，稅收手段單打獨斗，未同房地產稅收體系的改革結合起來，不能充分也不能持久地發揮正向的調控作用。

　　比如，要抑制不合理的房地產需求，需要征收住房轉讓的營業稅，但這強化了房地產稅收鏈條前重后輕、總體稅負過于沉重的弊病；又如，希望抑制不合理的房地產需求，需要征收住房轉讓個人所得稅或開征住房房產稅，雖然沒有加重房地產稅收鏈條前重后輕的弊病，但加重了房地產稅負過于沉重的弊病。這樣的稅收調節損害了市場多個主體的利益，遭到他們的抵制，甚至地方政府的不作為，所以稅收調節的成效不彰。