案由：當前，城市已進入由大規模增量建設轉向存量提質改造和增量結構調整并重的發展階段。因此，黨的二十大報告明確要求“實施城市更新行動”。從城市發展看，中國城鎮化快速發展進程中累積了不少“城市病”問題，需要通過城市更新行動逐步解決；從群眾需求看，隨著中國城市建設水平的快速提升，老城區的規劃建設標準與新區存在較大差距，需要通過城市更新行動提升人居環境的均好性；從市場角度看，傳統的房地產開發模式難以為繼，實施城市更新行動也為房地產業轉型發展提供了機遇和空間。

但從當前各地實踐情況看，城市更新項目大多數還是以政府推動為主，市場力量參與不足，這影響著城市更新行動實施的可持續性。堵點主要集中在：一是市場力量介入城市更新項目實施的難度較大，城市更新項目往往實施周期長、盈利低，即期資金平衡難，同時對于大量與群眾的溝通工作，經營主體難以獨立完成。二是地方政府推動城市更新工作受到制度約束，現行的制度規則不能適應建筑類型眾多、產權構成復雜、群眾需求多元的城市更新實踐要求。

建議：一、授權地方政府率先開展綜合試點。支持地方政府制定適用于城市更新復雜情況下有利于激發市場活力和社會參與的土地、產權、規劃、建筑、消防、審批、資金等的破題路徑，為國家立法提供先行先試的可復制、可推廣經驗的實踐基礎。

二、 探索政府自上而下引導和市場自下而上參與的可操作路徑。明確城市更新的目標任務和剛性要求，形成務實可行的更新實施方案和詳細設計，通過更精準的功能定位、更合理的空間利用、更巧妙的創意設計為地區增值賦能。

三、 鼓勵市場力量參與城市更新實施建設運營一體化。支持參與更新的經營主體提高物業持有比例和期限、以長期運營收入平衡更新改造的投入，同時也推動開發主體由“一蹴而就的房地產開發商”轉變為更新地區的長期運營商，在更新和運營過程中不斷響應居民和社會需求，不斷優化服務、完善功能、改善業態、提升活力，與所在社區、居民形成良性互動、共同成長的有機整體。