春江花園業主委員會（以下簡稱業委會）因與物業分公司、物業管理有限公司發生物業管理糾紛，向區人民法院提起訴訟。

業委會訴稱：2002年11月25日，物業公司與春江花園住宅小區的開發商簽訂前期物業管理委托合同一份，委托物業公司對春江花園進行物業管理，管理期限為2002年11月25日起至春江花園小區業委會成立時止。合同成立后，物業公司安排物業分公司對春江花園實施物業管理。2007年12月22日，業委會依法成立。2008年6月21日，業委會根據春江花園業主大會作出的業主自治決議，致函物業公司，明確不再與其簽訂物業管理合同，并要求物業公司及時辦理移交。2008年7月17日，物業公司派員與業委會正式辦理移交并簽訂移交清單，明確物業公司應向業委會移交的物業管理費等費用總額為2327931.87元，其中小區共有部分收益結算的期間為2008年1月至6月。業委會在審查物業公司移交的資料時發現，物業分公司在2004年至2007年間，收取的小區共有部分收入5967370.31元未列入移交。為維護全體業主的利益，遂將其訴至法院，要求物業公司和物業分公司立即返還移交清單確認的2327931.87元中的2273872.32元（差額部分54059.55元為雙方協議訂立后業委會認可應返還給物業公司部分），及2004年至2007年共有部分收益的70％即4177159.22元，兩項合計6451031.54元。

物業公司、物業分公司答辯稱：業委會成立后，雙方已陸續辦理了資料等的移交，并通過結算，于2008年7月17日訂立移交清單，該清單明確截止到2008年6月30日，物業公司應結算給業委會的款項總額為2327931.87元。這是雙方對實施前期物業管理期間的總結算。移交清單第十條也明確：“雙方約定，在各自管理期限內的應由各自承擔的收入、支出由各自承擔。”依據該約定，雙方之間的物業費用問題已經全部解決。現業委會的訴訟請求，超出雙方協議范圍，其訴訟主張不應得到法院的支持。

法律評析：

本案爭議的焦點：一是2008年7月17日，雙方移交協議是否已包含了所有結算事項？二是2004年至2007年業主共有部分收益該如何界定并分配？

法院經審理后認為，2008年7月17日的移交協議是雙方真實意思的表示，該協議對物業公司2008年度實施管理期間應當返還給原告業委會的款項以及在整個前期物業管理期間代管的業主押金等事項和交付時間均作出了詳細的規定。根據該協議記載，物業公司應當返還業委會的款項為2327931.87元。但2004年至2007年共有部分物業的收益，在上述移交協議中沒有得到體現，該部分收益應當在物管企業和全體業主之間依法分配。

針對2004年至2007年業主共有部分收益，全體業主和物業企業可以通過合同約定進行分配，在沒有約定的情形下，應當依法分配。本案中雙方對該部分收益的分配沒有合同根據，故應當按照法律規定進行分配。法院認為，在我國法律對此沒有具體規定的情況下，應當公平合理分配共有部分物業的管理收益。物業管理有其特殊性，物業企業在實施物業管理期間其服務的對象為小區業主，而其對共有部分進行管理時業主并不給予報酬。如物管企業付出管理成本后不能獲得經濟回報，這對物管企業是不公平的。同時，小區共有部分作為小區全體業主的共有物，全體業主才是該物的所有權人，在收益分配上也不能排除業主的權利。據此，在存有小區共有部分管理收益的情形下，該收益應主要歸屬于全體業主享有，同時物管企業付出了管理成本，也應享有合理的回報。綜上，根據公平原則的要求，并參照相關地方行政法規等相關規定，同時考慮到原被告雙方自行協商確定的2008年上半年共有部分收益的分配方案，將共有部分收益分配的比例確定為原告業委會得70％、物業公司得30％。據此，法院判決物業公司、物業分公司共同返還業委會3315668.03元。

本案是在民法典出臺前的判決。由于當時尚無法律明確規定，人民法院根據公平原則并參照地方法規規定，對共有部分的收益進行了合理確定。民法典專門增加了物業服務合同的規定，明確了共有部分收益的界定與分配問題。共有部分在物業服務企業物業管理（包括前期物業管理）期間所產生的收益，在沒有特別約定的情況下，應屬全體業主所有。物業服務企業對共有部分進行經營管理的，可以享有一定比例的收益。

（本文摘自全國政協社會和法制委員會委員讀書成果《學好用好民法典》一書）