房地產(chǎn)貸款“雙升”、發(fā)債回歸常態(tài)——房地產(chǎn)融資狀況持續(xù)改善

近兩個月，房地產(chǎn)企業(yè)融資正逐步回歸常態(tài)。記者從金融管理部門和多家銀行了解到，11月金融機構(gòu)房地產(chǎn)融資環(huán)比、同比繼續(xù)“雙升”。11月房地產(chǎn)貸款投放在10月大幅回升基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持環(huán)比、同比雙升態(tài)勢。11月以來，多家房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資，融資規(guī)模較10月大幅增長。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著恒大事件短期沖擊的逐步明朗化，行業(yè)預(yù)期將進一步改善，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為已恢復(fù)至正常狀態(tài)。

融資規(guī)模環(huán)比大幅增長

中國銀行間市場交易商協(xié)會12月10日舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會。這是繼11月9日之后，交易商協(xié)會二度舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，向市場釋放出房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境將繼續(xù)改善的信號。

據(jù)參加12月10日交易商協(xié)會房企代表座談會的人士透露，短期個別房企出現(xiàn)風(fēng)險不會影響中長期市場正常融資功能，交易商協(xié)會將重點支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊發(fā)行中長期限債務(wù)融資工具，募集資金優(yōu)先用于補充已售在建項目的資金缺口，以及用于房地產(chǎn)項目或資產(chǎn)的股權(quán)收購，支持保交樓、保民生、保穩(wěn)定，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，此次座談會釋放出房地產(chǎn)市場融資環(huán)境持續(xù)改善信號，將有助于緩解房企資金壓力，防范化解風(fēng)險。

從近期債券發(fā)行的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資環(huán)境正在逐步回暖。數(shù)據(jù)顯示，11月，房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)市場已經(jīng)發(fā)行各類債券（含資產(chǎn)支持債券）共49只，較10月多發(fā)20只；發(fā)行面值總額達482.48億元，比10月多263億元，環(huán)比上升約120%。從債券類型看，11月發(fā)行的地產(chǎn)債券多為銀行間市場的中期票據(jù)和超短期融資券。

“房企資金面緊張的情況略有緩和?！苯煌ㄣy行金融研究中心資深研究員夏丹分析稱。

9月末，央行貨幣政策委員會第三季度例會以及央行、銀保監(jiān)會房地產(chǎn)金融工作座談會均明確提出“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益”。政策效果在10月房企資金面中已經(jīng)有所顯現(xiàn)。

夏丹表示，盡管開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速延續(xù)了從年初以來的下滑態(tài)勢，但回落速度較此前趨緩。在幾項權(quán)重較大的資金來源中，自籌資金和個人按揭貸款增速下滑幅度均為1個百分點，較此前明顯減緩。

“政策層面正在從防范風(fēng)險、保障剛需的角度，矯正前期房地產(chǎn)領(lǐng)域信用局部過緊的現(xiàn)象。”夏丹預(yù)計，信貸邊際放松的效應(yīng)將在年末逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)資金面過緊的狀況將趨于緩和，居民獲取中長期貸款的難度也將有所降低。

中資房企開始回購境外債券

“近期，境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，一些中資房企開始回購境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券?！敝袊嗣胥y行有關(guān)負(fù)責(zé)人近期表示。

今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)債券違約事件有所增加，受到個別房企信用風(fēng)險事件影響，房企中資美元債一度出現(xiàn)大跌，引起市場廣泛關(guān)注。

對于中資美元債的下跌，央行金融市場司司長鄒瀾此前表示，近期受個別房地產(chǎn)企業(yè)債券違約等風(fēng)險事件的影響，境外房地產(chǎn)企業(yè)美元債價格出現(xiàn)了較大幅度的下跌，這是市場在違約事件出現(xiàn)后的自然反應(yīng)。目前，相關(guān)部門已關(guān)注到境外房企美元債市場的變化，將敦促發(fā)債企業(yè)及其股東，嚴(yán)格遵守市場紀(jì)律和規(guī)則，按照市場化、法治化原則，妥善處理好自身的債務(wù)問題，積極履行法定償債義務(wù)。

近兩個月，不少中資房企正在加速回購境外美元債。11月22日，新城控股發(fā)布公告稱，提前贖回部分2.91億美元債。正榮地產(chǎn)當(dāng)日也發(fā)布公告表示，進一步回購400萬美元的優(yōu)先票據(jù)及100萬美元的優(yōu)先永續(xù)資本證券。近期，正榮地產(chǎn)已經(jīng)多次回購。11月11日，正榮地產(chǎn)回購金額為100萬美元的2022年票據(jù)II。與此同時，正榮地產(chǎn)回購金額為355萬美元的2022年票據(jù)III。11月16日，正榮地產(chǎn)稱，已完成贖回2021年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)。近兩個月，還有中梁控股、龍光集團、雅居樂等房企多次回購了美元債。

鄒瀾表示，一些中資房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始回購境外債券，預(yù)計對于緩解市場緊張情緒、恢復(fù)市場信心起到積極作用。

此外，部分投資人也開始買入中資房企美元債券。高盛投資組合管理團隊近期表示，一直在通過買進中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的美元高收益?zhèn)瘉碓黾印斑m度風(fēng)險”投資資產(chǎn)。貝萊德在《第四季度亞洲固定收益季度展望》中表示，會采用分散投資方式配置中國房地產(chǎn)債券，并看好具有更可靠資金渠道、明年面臨再融資問題可能性較低的開發(fā)商。

房企融資將保持平穩(wěn)

今年中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強預(yù)期引導(dǎo)。支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，未來在堅持“房住不炒”定位的同時，金融機構(gòu)應(yīng)繼續(xù)落實好“因城施策”的差別化住房信貸政策，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸和個人住房按揭貸款平穩(wěn)運行。

中國民生銀行首席研究員溫彬表示，“房住不炒”的原則并未改變。目前監(jiān)管部門采取了一些政策上的微調(diào)，但目的仍是為了保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行。從銀行角度看，在合規(guī)前提下，增加開發(fā)貸款和按揭貸款有助于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行。

近期，金融監(jiān)管部門的表態(tài)也再次傳遞出“穩(wěn)”的信號?！岸唐趥€別房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險，不會影響中長期市場的正常融資功能。”中國人民銀行行長易綱表示，人民銀行始終堅持營造公平的市場環(huán)境，將督促有關(guān)企業(yè)及其股東按照法律和市場規(guī)則的要求，妥善處理好自身債務(wù)事宜，依法公平保護各類債權(quán)人利益。

對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、住房按揭貸款等，銀保監(jiān)會近期表示，將認(rèn)真貫徹國家有關(guān)政策，在落實房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，指導(dǎo)銀行保險機構(gòu)做好對房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)?，F(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“房地產(chǎn)調(diào)控‘穩(wěn)’字當(dāng)頭。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，在強調(diào)因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控、保護剛需與房企合理融資需求的同時，還應(yīng)加快建立長效機制，滿足多層次住房需求，促進房地產(chǎn)中長期健康發(fā)展。（記者 陳果靜）