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賣房遇上限購令,賣家損失誰來賠?

2021年06月08日 15:41  |  來源:人民政協網
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房屋是一種非常特殊的商品,它既是耐用消費品又是投資品。近年來各地不斷推出樓市的調控政策,限購令的出臺可以說是抑制房價的一種退而求其次的辦法,無論是房地產市場的新政出臺還是限購令出臺,其基本導向在于一方面通過政策調控,遏制不合理的購房需求;另一方面通過提高購房成本,改變公眾的房價預期,從而遏制房價過快上漲。房地產新政是國家行政機關頒布的行政性決定,具有原則性、調控性、應時性、有限性等特征。

一位尋求幫助的王女士,就在自己賣房的過程中偏偏遇上了限購令,買家借政策為由想要退房。王女士面對買主錯綜復雜的情況,無奈之下只得尋求法律幫助。來自北京市盈科律師事務所的黃興國律師和幫忙團成員趙可老師,為王女士提供了什么樣的建議呢?

案例回顧

2017年3月,王女士通過中介公司,將自己的房產賣給該中介公司的經理孫某。由于當時該房屋還沒有辦下來房產證,孫某在支付給王女士60萬首付款后,王女士便將房屋及相關的物業手續交付于購房人孫某。

2017年11月,房本下來以后王女士與孫某相約,共同去領房本。在領完房本回來的路上,孫某突然以廊坊限購政策為由,表示自己繳納社保個稅未到年限,不具備購房資格要求解除合同,同時要求王女士退還孫某之前支付的60萬房屋首付款。

此時,廊坊地區受限購政策影響,燕郊的房價整體下降,這套房屋當時跌了接近80萬。而在這期間,孫某對于自己使用居住王女士房產一年多的時間,卻只字不提。并且直接將王女士起訴,關于訴訟的費用也要求由王女士來承擔。這次訴訟中,王女士敗訴。

隨后,王女士找到三河社保及稅務部門出具證明,證明孫某從2015年9月至2018年2月繳納個稅已經連續29個月,也就是說正常情況下在2018年9月孫某即具備購房資格,但是孫某自己中斷了社保和個稅的繳納。在2018年5月王女士上訴廊坊中院,最終案件被駁回三河法院重審。在重審開庭前,買房人孫某又上演了戲劇性一幕,突然撤訴并于2019年2月發函給王女士,要求繼續履行房屋買賣合同。

面對孫某的行為,王女士不愿意再跟他繼續交易,在王女士的心中認為孫某已經有惡意違約之嫌,所以王女士希望跟孫某合同終止 。那么,王女士的訴求能實現嗎?到底這次二手房買賣糾紛該如何解決更妥當呢?讓我們來看看黃興國律師和趙可老師怎么說。

律師支招

王女士講述完自己的遭遇后,黃興國律師認為,在賣房前,首先就要審核買房人的資格,審核之后再看對方的付款能力,現在二手房買賣合同中經常有一條被我們忽視,就是辦理貸款貸不下來怎么辦。在王女士的二手房買賣合同中,簽的就是貸不下來買房要一直貸,其實我們知道,在銀行辦理貸款,任何一家銀行的征信都是一樣的,這家貸不下來的情況換一家一樣貸不下來。所以在貸款貸不下來的情況下,是不是可以約定由買方自行籌措差額或者其它資金。

針對王女士的事情,黃興國律師認為應該分開兩頭來說比較好。第一是關于合同效力的問題,如果這個合同因為你們任何一方,比如說資質有問題或者其他原因可以解除的話,那當然就可以直接解除合同。然而如果因為政策原因解除合同,那么只是涉及到相互返還,原則上都不用承擔違約責任。第二種情況就是當年買方以自己不具備購房資格要求退房,而現在已經具備資格的情況。現在法院審核這種資格類的房屋交易,標準是一審判決結束之前已經具備條件,就不能再以自己不夠資格來要求退房。按法律上來說,資格的問題是屬于可以治愈的瑕疵。也就是說,王女士之前與孫某簽訂的購房合同應該說是成立而且是有效的狀態。如果在這樣的情況下,王女士覺得單方面不想跟孫某繼續交易,那么實際上是需要王女士找出解除合同的理由。

現在,雙方都在算的是經濟賬。對方之所以希望繼續履行合同,也是考慮了自己的損失之后才做出的決定。整件事情種,王女士也有辦的不到位的地方。比如說在合同沒有解除之前,至少按照原合同的約定王女士應當將房屋交付給對方使用。而在這個過程中,王女士其實等于把房子給搶回來自己居住了,這件事實際上是有問題的。如果將來法院認為不可歸責于雙方,是政策變化導致的合同不能履行,法院判決解除合同。那么作為王女士來說是可以要求買房對于使用該房屋的時間和情況,進行相應的補償。可王女士已經把房子搶回來的情況,實際上對人家也造成一定損失,后續可能就會出現一個相互有折抵。所以在合同這個事還沒有完全說清楚的情況下,王女士將房子拿回來,對王女士來說可能是一個不利點。如果法院在審理的過程中,判判決繼續履行合同,建議王女士還是繼續配合,其實這樣對于王女士來說,是一個很好的結果。

幫忙團支招

在聽完王女士的敘述,趙可老師勸王女士,如果繼續履行合同,等于還是按照房價下跌之前的價格成交,如果能夠順利的交接完房子手續,對王女士來說其實是比較有利的一個結果。

在合同因為各種原因,沒有履行完畢的情況下,確實會處于一個不確定狀態。那么在這期間就可能會發生各種各樣的變動,所以說這件事情,需要雙方坐下來,真誠的來談一下解決問題的方式,都別意氣用事。為了一套房子,已經折騰了好幾年的時間,雙方都會有些斗氣的成分,而我們需要的是理性的解決問題,這樣才能對雙方都更有利。

就王女士的事情,趙可老師表示,王女士是在房本還沒有下來之前就把房賣出去了,在這樣的情況下,首先就要等拿到房本才能辦理過戶手續。而等待的這個過程中,由于辦理手續時間的延長,導致了政策變化,買受人的資格變化,包括買受人財產狀況的變化,都變成了不確定的因素,才造成了今天的局面。

趙可老師建議:在賣房的時候還是盡量先拿到房本,即使房本沒下來之前房價已將漲了,也不要盲目的進行房產交易。嚴格來說,這樣的交易會導致交易實際上沒法履行,在沒有房本的情況下交易你認為自己可能將利益最大化,但實際上可能自己要面對損失。


編輯:劉慧瑩

關鍵詞:二手房買賣 糾紛


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