戶籍制度是社會(huì)管理的重要制度，標(biāo)記著一個(gè)公民基本的身份信息。這些身份信息跟孩子入學(xué)、購房購車、重大考試等都與之有關(guān)。因此，房屋買賣中，戶籍就變成附加的重要條件。2014至2016年7月，據(jù)北京二中院審理的房屋買賣合同涉及的戶籍案件中，買房人要求現(xiàn)有戶口遷出的占案件總數(shù)的86%；買房人要求賠付逾期遷戶違約金的占86%；賣房人將戶口遷出后，要求返還履約保證金的占6%；因賣房人無法對(duì)學(xué)區(qū)名額作出明確承諾，買房人要求解除合同的占2%。

最近，有當(dāng)事人稱，其在15年前購買的二手房在最近的人口普查時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋還有之前房東的戶籍，多次與房東協(xié)商無果，遂以訴訟解決。

律師：您購買的房屋款項(xiàng)是否已經(jīng)支付？房子是否已過戶？

當(dāng)事人：我已經(jīng)全額支付房款，也已經(jīng)過戶。

律師：房屋買賣合同上是否約定了戶籍的內(nèi)容？

當(dāng)事人：約定在房屋過戶后10日內(nèi)賣方遷出戶籍，否則每日按照房屋價(jià)款的萬分之二支付違約金。我是否能通過訴訟讓房東遷出戶籍？

律師：很抱歉地告訴您，戶籍問題不是法院的受案范圍，法院也無法對(duì)戶籍遷出問題進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。

當(dāng)事人：那我能讓派出所采取什么措施嗎？

律師：戶籍行政管理部門也無法強(qiáng)制遷移戶籍的。但由于對(duì)方違約，您可以請(qǐng)求支付違約金。不過，15年，計(jì)算出來的違約金數(shù)額過高，您如果提起訴訟，法院可能會(huì)對(duì)金額進(jìn)行調(diào)整。

與原戶主溝通后，律師發(fā)現(xiàn)，原戶主由于現(xiàn)實(shí)原因，根本無法遷出戶籍。

據(jù)此，當(dāng)事人提起訴訟后，法院考慮到原戶主現(xiàn)實(shí)情況及本案原告暫無已經(jīng)發(fā)生的實(shí)際損失（沒有影響房屋再次交易的金額以及子女上學(xué)問題），但原戶主違約時(shí)間過長(zhǎng)，法院酌定違約金5萬元。

對(duì)于房屋上有無法遷走或者房東拒絕遷走戶口可能存在的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。例如,戶籍地址會(huì)成為前戶主法定送達(dá)地址；前戶主是否有在戶籍地上增加人員的可能；如果是學(xué)區(qū)房，戶主是否會(huì)占用名額；如果涉及拆遷，拆遷補(bǔ)償時(shí)可能會(huì)增加不必要的麻煩；最可能影響的就是房屋的價(jià)值在轉(zhuǎn)賣時(shí)會(huì)受到影響。

【律師提醒】

首先，要明確違約金。一般以賣方逾期遷出戶口需要支付以房屋總價(jià)款或者買方已支付金額的一定比例的違約金來確定，或者買方在價(jià)款中約定尾款作為保證金，賣方在約定期限內(nèi)遷出戶口后再返還保證金。無論哪種形式，都是通過認(rèn)定賣方違約的方式來保護(hù)買方的權(quán)益。建議采用保證金的方式約定戶籍情況，這樣買方的成本更小。如果賣方確實(shí)無法遷出戶籍，買方則無需退還保證金，無需通過訴訟要求支付違約金。

其次，合同要明確賣方遷出全部戶籍的義務(wù)。

第三，購房前一定要查詢房屋上的戶籍情況。不同的地區(qū)對(duì)于房屋戶籍查詢的要求是不一樣的。在北京，買方可以要求賣方提供派出所加蓋公章的查詢房屋戶籍結(jié)果；在上海，通過“上海公安人口管理”公眾號(hào)等平臺(tái)就可以進(jìn)行簡(jiǎn)易查詢。另外，中介機(jī)構(gòu)對(duì)房屋情況包括房屋戶籍情況具有盡職調(diào)查的義務(wù)，如果中介機(jī)構(gòu)未盡職調(diào)查，或提供虛假信息，可要求中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)一定的責(zé)任。

最后，戶口只是房屋買賣合同中的從義務(wù)，戶口遷出與房屋產(chǎn)權(quán)過戶并沒有必然的聯(lián)系。如果涉及學(xué)區(qū)房買賣，戶籍可能影響本合同目的實(shí)現(xiàn)，可以約定賣方最終不能履行遷出戶口并確保房屋戶口有入學(xué)資格義務(wù)的，買方可選擇解除合同，甚至設(shè)定重置差價(jià)補(bǔ)償條款。

（作者單位：北京市盈科律師事務(wù)所中小企業(yè)法律服務(wù)中心）