民法典即將實施，有人提醒打算買二手房的人，購房時一定要了解清楚，該房屋是否設有居住權。什么是居住權？居住權會影響到哪些人？哪些人需要考慮設立居住權？本報記者采訪了鄭州大學法學院副教授、河南省法學會民法學研究會副會長兼秘書長申惠文，并將訪談內容整理成文。

居住權可避免子女不讓父母居住房屋的“白眼狼”現象

居住權，簡單地說，就是這個房子不是你的，但你可以居住，也就是說一個房屋上可以發兩個證：居住權證和所有權證，而居住權證的權利人要優先于所有權證的權利人。例如，父母給子女買房，房屋登記在子女名下，子女擁有所有權，但是父母和子女約定，父母對該房屋享有居住權。這樣，可避免子女不讓年邁父母居住房屋的“白眼狼”現象。

新增居住權的主要目的是讓老百姓“住有所居”。黨的十九大提出要加快建立多主體供給、多層次保障的住房制度。我國目前建立了廉租房、經濟適用房、限價房等住房保障制度，但這些還不夠。其他需要長期居住他人房屋的群體利益也需要保護。如離婚后配偶一方沒有房屋、年邁父母沒房居住等，他們屬于弱勢群體，也需要用法律來保障他們的居住權益，這就是立法的初心。

四種情況可以設立居住權

第一種情況，夫妻可以對房屋產權作出約定。一套房屋的產權，夫妻二人一般約定或歸一人所有，或兩人共同所有。以后，則可約定，一人享有所有權，另一人享有居住權。

比如，婚前男方有一套房子，婚后女方要加名，因為加名后就能依法享有房屋共同的所有權，男方只能選擇加或不加。民法典施行后，男方對于房屋的產權多了一種選擇，可以不給女方加名，給女方設個幾十年或終生居住的居住權。

第二種情況是父母與子女之間的房屋產權安排。父母給子女買房，可以約定，子女享有所有權，父母享有居住權。子女自己買的房享有所有權的同時，可以給父母設立居住權。此外，夫妻離婚后，房屋可歸一方所有，但為了保護未成年子女的權益，可以約定為未成年子女設個居住權。

第三種情況涉及為其他近親屬或親朋好友設居住權。比如，某位老人為了保障親朋好友或者照顧他們的保姆的居住權益，可以通過遺囑方式讓子女享有房屋所有權的同時，還可在房屋上為保姆或是親朋好友設個居住權。

第四種情況是可以通過設立居住權的方式，進行共有房屋的分割或共同購買房屋。以前分割一套房時，房屋所有權只能要么歸張三、要么歸李四。現在可以采用新的分割方法或者購買方法，一方享有所有權，另一方享有一定期限的居住權。如兩家人共同購買一套房，一家孩子還小，想等孩子結婚時再用這套房子，而另一家孩子現在就需要用學區房上學，兩家可商議共同購買一套房子。前多少年的居住權歸一家人所有，之后歸另一家人所有。這樣，可通過設立“居住權+所有權”來實現對房屋的分割。

一些老人覺得子女養老不可靠或沒有子女，國家養老也不現實，可考慮保留房屋居住權，但把房屋所有權轉讓給金融公司或保險公司，公司每個月給老人發些錢以補充養老金。這種“以房養老”模式中，房屋所有權歸保險公司或金融公司，老人享有居住權。

再比如，有的用人單位想用福利房吸引人才，可以在其房屋上為員工設立居住權，雙方約定，員工離職，則居住權消滅。這樣既滿足員工居住需求，也符合公司人才管理要求。

設立居住權的時候，應該注意哪些事項？

設立居住權要注意以下幾個問題：第一，遺囑和合同是設立居住權的兩種方式。此外，則是由法院裁判設立居住權。一般來說，通過合同和遺囑設立居住權時，一定要把房屋的具體位置、居住權時間期限、居住權發生糾紛的解決方式等明確。

第二，居住權可以有償設立。居住權往往是為弱勢群體所設立的，一般都是無償的，也可以有償，有償的居住權要約定居住權的具體費用。

第三，居住權以到不動產登記中心辦理居住權證為生效要件。

第四，居住權可以出租。如果合同沒有約定，視為居住權人不得出租；也可以約定，居住權人不想住時可以出租。

第五，居住權不得轉讓和繼承。由于居住權問題比較復雜，當事人可以約定一個附條件或者附期限。如，居住權人買了新房、出國了、離職了等情況時，居住權可以通過附條件、附期限，來解決我們生活當中各方面的利益需求問題。

“物盡其用”是設立居住權最重要的立法目的

居住權內在的法理邏輯是充分發揮房屋的價值，讓住房能夠多元化，兼顧多種主體的利益需求，居住權最重要的立法目的是“物盡其用”。

現在，我們的房屋利用方式從法律上講有債權方式和物權方式。現行法主要是債權方式，就是房屋可以出租，或讓別人免費使用。出租和使用的效力比較弱，承租人沒有房屋租賃權證，承租的期限最多不能超過20年。因此，萬一租住超過20年怎么辦？承租人需要落戶怎么辦？

居住權是一種物權，是一種用益物權，相對于債權利用即租賃更有優勢，它能發證，能超20年，這樣就實現了住宅的多元化利用。

再如，對于喜歡度假旅游的人群，還可以設一種分時度假式的居住權，也就是不同的人在一年不同的時間段內，對同一房屋擁有居住權。總之，設立居住權的立法目的是讓住宅所有權人可自由安排自己的房屋，從而實現“物盡其用”的立法目的。

建議設有居住權的房屋可轉讓和抵押

未來出臺司法解釋時，首先第一個問題，設立居住權的房屋能不能抵押和轉讓？我個人意見是，可以轉讓和抵押，只不過房屋的受讓人或者抵押權人權利不能優先于居住權人。

另外，銀行按揭款沒還完的房屋能不能設居住權？我認為也可以設。只不過，居住權人的權利不能優先于銀行抵押權人。一套房屋上可設多個他物權，一個居住權和多個抵押權，但要按照時間先后順序，誰先登記誰的權利優先。

第二個問題，農村的房子能不能設居住權？農村的房屋現在只能在集體經濟組織內部流轉。如果把農村房屋設居住權，會不會導致以設立居住權的方式變相進行買賣？這個問題還有待在司法解釋中進一步明確。我個人建議，應該允許在農村住房上設立居住權，畢竟農村也存在養老問題，也存在弱勢群體保護問題。

第三，能不能針對一套住房的一部分設立居住權？比如，一套4室2廳的房子，老人或保姆不需要住那么大，能否為其中的一室一廳設立居住權？對此，法律沒有明確，我個人認為，可通過合同或遺囑約定的方式在一套房屋的一部分上設立居住權。未來，不動產登記中心可把當事人的約定作為不動產登記簿的附件一起登記。

最后一個問題，設立居住權房屋的居住權人與所有權人的權利義務如何劃分？比如，這套房子設了居住權，居住權人和所有權人誰能落戶？如果是學區房，誰的孩子可以上學？將來如果征收房產稅，由誰交房產稅？房屋需要重大修繕，維修費用誰來承擔？物業費呢？這些問題目前法律都不明確。我個人傾向參照租賃，如果是重大維修，維修費用由所有權人承擔，物業費由居住權人承擔，當事人有約定的除外。

居住權設立問題已經解決，但在實踐中，還有很多具體問題需要提前考慮。民法典施行后，可根據現實問題繼續探討居住權。