電視劇《三十而已》中有一集劇情是女主角王漫妮結束了短暫的豪華游輪旅行后回歸現實生活，剛入家門房東就帶著中介公司工作人員過來看房。房東因女兒結婚需要買房，所以要出售租給王漫妮的這套房屋。王漫妮向房東無助地說“我剛交過房租啊”，房東堅持要賣房，但同意退還剩余房租。

問題一：房東賣房，承租人只能搬家嗎？

從法律上分析，這節劇情涉及房主出售正在處于租賃狀態的房屋，承租人的權益保障問題。合同法第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。這即是買賣不破租賃原則，該原則有三個構成要件：第一，租賃合同合法有效；第二，所有權轉讓行為合法有效；第三，租賃合同先于所有權轉讓行為。

具體來分析，出租人、承租人、買受人三方當事人之間存在三個法律關系：

【買受人與承租人之間】

買受人取得原出租人在租賃合同中的法律地位，買受人無需與承租人重新簽訂房屋租賃合同。買受人當然地享有出租人的權利，如租賃請求權、合同解除權、押金請求權、返還房屋請求權；同時也承擔相應義務，如維修房屋、保證房屋正常使用等。

【買受人與出租人之間】

在房屋已出租的情況下，出租人出售的房屋權能并不完整，買受人對房屋的使用權和收益權受到租賃合同的限制不能立即行使。所以，出租人在與買受人簽訂該房屋買賣合同時，應履行如實告知義務。

如果出租人在簽訂房屋買賣合同時未如實告知租賃合同的情況，善意的買受人可以要求出租人承擔瑕疵擔保責任，還可以要求出租人承擔違約責任或行使單方解除權解除合同。

【出租人與承租人之間】

適用買賣不破租賃原則后，出租人與承租人之間的租賃法律關系因房屋所有權轉讓而終止，出租人不能再向承租人請求支付租金。

結合《三十而已》的劇情，房東應將房屋出租情況如實告知買受人，買受人概括繼受房東與王漫妮之間租賃合同中的權利義務，與王漫妮建立新的租賃合同關系，王漫妮可以根據租賃合同約定繼續使用承租的房屋。

問題二：房屋出售前承租人預付的租金要退嗎？

劇中，王漫妮接受了房東提出的方案，即她搬離房屋，房東退還剩余租金。如果王漫妮沒有搬家，與買受人建立租賃關系，王漫妮向房東預付的租金應如何處理？

房屋所有權轉讓后，出租人在原租賃合同中的權利義務均由買受人承受，出租人占有預付的租金已失去了法律上和合同上的依據，屬于不當得利，應當轉交給買受人。

問題三：承租人購買所租賃的房屋是否享有特殊權利？

民法典第726條規定，“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外”。

承租人的優先購買權是出租人出賣承租人租賃的房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優先于其他人而購買房屋的權利。如果出租人將房屋贈與他人或與他人對換房屋，承租人不享有特殊權利；承租人的優先購買權具有專屬性，承租人不能將該權利轉讓給他人；民法典第726條第2款規定，出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

如果出租人沒有履行通知義務即與第三人簽訂房屋買賣合同，承租人是否可以主張合同無效或要求撤銷合同？

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第21條規定，出租人出賣租賃房屋未在合理期間內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

另外，為保障承租人的居住利益，實現人民群眾“住有所居”，民法典創設了“承租人優先承租權”制度，第734條第2款規定，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。

（作者單位：北京市房山區人民法院）