上個世紀八十年代，國有企業為改善職工住房條件，通過自籌資金、銀行貸款、職工集資等方式，構建了職工住房，實行傳統的公有制房產管理體制，房屋作為福利性分配的產物，房屋產權為國有。國家住房制度改革后，房屋產權發生了質的變化，即公產變為私產，承租人變為業主。因此，老舊小區在維修改造和物業管理過程中，遇到了很多困難和問題，一定程度上抑制了物業企業經營發展。

目前，需要對老舊小區的基礎設施進行不同程度的改造，為老舊小區實施物業管理打下良好的基礎，從而讓老舊小區物業管理進入良性循環。

經過調研，了解到老舊小區居民對其基礎設施改造意愿比較強烈的有兩個方面：一是更換上下水主管道;二是居民樓要求安裝電梯。這兩方面的改造工作各級政府也都在開展，但是存在資金支持力度不夠，政策不夠普惠等問題，導致改造進度比較緩慢，人民群眾合理的改造愿望得不到滿足，影響基層社會治理的效果。

 工作建議

1、 關于老舊小區更換上下水主管道的問題。目前政策要求上下水管道的更換首先需要全樓住戶都同意，市級政府定額補貼60元每平米，而實際需要花費300元每平米才能完成改造任務。

為此，建議：一、市級政府加大資金支持、提高補貼額度，更好的動員居民配合改造工程的順利進行。二、從形式普惠走向實質公平，使符合改造條件的老舊小區都納入改造范圍，使社會保障體系沿著公平、正義、共享的價值取向持續發展。三、老舊小區改造工程應突破產權單位界線，壓實屬地責任，推動老舊小區改造問題的解決。四、針對暫時不能實施改造的老舊小區的居民切實需求，引進第三方服務機構提供便民服務，提升基層社會治理水平。

2、 關于老舊小區安裝電梯的問題，推動困難的原因是一層住戶不需要且認為安裝電梯之后對其日常生活有影響，再就是安裝電梯后一層住戶的房屋有可能存在貶值等問題。所以，大部分老舊小區一層住戶對安裝電梯不支持不配合。

為此建議：一是市區住建委建立獎勵機制，對一層住戶采取正向激勵措施。二是學習上海的成功經驗，通過引進第三方建立居民協調機制，比如：電梯需求高的頂層住戶給一層住戶一定數額的補償。三是市區兩級的補貼允許作為對一層住戶的補償支出。通過這些正向激勵機制，推動老舊小區安裝電梯的工作順利開展，從而實現各方需求的平衡，最終提高居民的幸福感和獲得感。（北京市政協委員楊朝霞）