當下的房地產市場，“已進入買方市場，目前正處在從增量市場轉向存量市場的過渡期。”這是陽光城集團執行副總裁吳建斌在接受《證券日報》記者采訪時做出的評價。由此不難看出，房地產行業的“天花板”已經出現，進取性的房企在維持開發主業的同時，已開始嘗試多元化轉型。

一位房企高管向《證券日報》記者打了一個形象的比喻：炒白菜要吃，但也要嘗試精致菜。對于后房地產時代房企到底應該做什么，御風集團董事長馮侖在多個場合表示，轉型不轉行的“小轉型”房企，都在找一個細分領域去實現運營價值。

百強房企過半涉足文旅地產

文旅地產是房地產企業轉型的一個重要方向。據公開數據顯示，在百強房企中，已有50多家布局文旅地產，有近十家成立了專門的文旅公司（或集團），其中不乏恒大、碧桂園、融創、保利等地產巨頭。

在《證券日報》社主辦的“2019中國文旅產業投資價值峰會”上，中國房地產業協會商業文化旅游地產委員會秘書長蔡云表示，宏觀市場的發展催生了房地產市場多元化突圍的局面。在百強房地產企業中，已有九成涉足文化地產、旅游地產、商業地產、產業地產、健康產業等多元化業務，試圖轉型突圍。

但在蔡云看來，房地產企業通常具有強大的資金基礎及經驗積累，占據產業層面的制高點，可以通過這些積累去做其他產業的投資。同時，房企還有廣泛的C端客戶源，使新增長點具有核心競爭力。此外，從市場供給來看，百強地產企業半數以上已進入文旅地產領域，提供品質和全產業鏈服務的系統產品。

蔡云進一步表示，規模性開發時代造就了房企的城市運營能力，而文旅地產則是開發商成為城市運營商、實現可持續發展的必由之路。

具體來看，房企在文旅地產領域的布局方式和打法各不相同，有的主打主題樂園，如恒大童世界、融創文旅城等；有的依據當地資源優勢建設特色小鎮，如以首創置業為代表的世界湖區休閑度假目的地小鎮等。

“文旅大盤的開發周期一般是5年起步，運營業態要以實現持續價值的心態去投資布局。”首創置業相關人士向《證券日報》記者表示，首創近幾年一直在嘗試“文化+地產”的創新型商業運營模式，對不同土地要有不同定位和研判，結合當地資源進行開發運營。

但萬變不離其宗，分期開發銷售、保障資金進賬只是文旅大盤走完的第一步，實現后期運營價值才是長期現金流來源和新的利潤增長點的保障。

休閑時代催熱文化旅游產業

在清華同衡規劃設計研究院城市發展策劃研究所所長彭劍波看來，根據旅游消費發展規律，人均消費水平的高低一般與在旅游地停留時間的長短有關，這也決定了隨著人均GDP的走高，旅游消費發展階段從觀光游升級到了度假游，也就是說，從需求上來看，如今全球已經進入到休閑時代。

他進一步表示，對比日本東京-富士山和美國內華達州-拉斯維加斯，人均GDP 11.82萬元、擁有2100萬人口的中國北京，尚沒有世界性度假目的地。而北京周邊有望被打造成“生態休閑之都”將是平谷。

“剛拿到這個規劃面積2.4平方公里的項目時，我們做過很多市場調研。”上述首創置業相關人士稱，最終選擇聯合政府，啟動一二級聯合開發模式，引入住總、首開、保利、城建、龍湖等5大開發商，打造了集旅游、度假、休閑、會議、文化、生活于一體的世界休閑度假小鎮“禧瑞金海”。

據了解， 2020年平谷第十六屆世界休閑大會預計將吸引游客800萬至1000萬人次，旅游創收可達百億元人民幣。

值得關注的是，在蔡云看來，正是休閑需求催生了文旅大盤。而世界旅游和貿易委員會對國內旅游消費市場規模的預判，是未來10年將達50萬億元。

或許這就是房企爭相布局文旅大盤的背后動因。比如上述文旅大盤涉及6至8個地塊，目前已通過招拍掛出讓4個地塊，總計實現近53億元的土地出讓收入。此外，依托金海湖畔醫院、學校、公園、產業、軌道交通樞紐站等配套資源優勢，先期入市的地塊將配套建設行宮會館、休閑會館和文創會館，洋房、雙院疊拼、天地合院等住宅業態也將率先銷售，為房地產企業換得一部分現金收入。

“關于文旅大盤的投資收益，首創并不注重短期收益，而是以持續化運營心態進行投資，更多考慮的是長期運營帶來的收益。”上述首創人士稱，或許這也是百強房企中半數以上想深耕文旅地產應有的投資心態吧。（記者 王麗新）