買房嗎？兩三萬元一套那種。

近日，黑龍江鶴崗的兩三萬元就能買套房的樓市刷屏網(wǎng)絡(luò)，引發(fā)了不少的熱議。

鶴崗位于黑龍江東北部，是一座緣煤而興的資源型城市，面積1.5萬平方公里，相當(dāng)于兩個(gè)廣州，但根據(jù)第六次全國人口普查的數(shù)據(jù)，2010年鶴崗常住人口為105.86萬人，從2010年到2017年，全市常住人口減少了約5萬人。

此時(shí)正值一季度樓市回暖態(tài)勢明顯，房地產(chǎn)開發(fā)投資提速，多地人才引進(jìn)新政紛紛與樓市政策掛鉤。鶴崗的房價(jià)為何會另辟蹊徑，背后有著怎么樣的難言之隱？與鶴崗有著同樣遭遇的城市發(fā)展怎么樣？未來將何去何從？

讓我們一起來談?wù)劇苞Q崗”這座城。

樣本：鶴崗VS大同

鶴崗，黑龍江的一個(gè)小城，這幾天因?yàn)榫W(wǎng)上出現(xiàn)的一張房價(jià)的照片而成了“網(wǎng)紅”。在這張照片上，標(biāo)明了鶴崗一個(gè)小區(qū)出現(xiàn)的房價(jià)，一套140平方米的住房，只要10萬元左右就能買下，而價(jià)格最低的房子，雖然面積也相應(yīng)縮小了，但2萬元不到就能搞定。因此鶴崗市的房價(jià)被大家稱之為“白菜價(jià)”。

在很多城市的居民為高房價(jià)所苦的背景下，鶴崗出現(xiàn)這樣低得像“白菜價(jià)”的房價(jià)，未免令人大跌眼鏡，也讓人覺得不可思議。在輿論炒了幾天之后，鶴崗市官方于日前首次發(fā)聲，表示這些這種情況確實(shí)存在，但它們大多是前幾年積累下來的棚改房。

事實(shí)上，這些棚改房是提供給征地拆遷對象的回遷房，需要滿五年才能正式上市交易。因?yàn)槟壳斑€未滿五年，所以存在交易風(fēng)險(xiǎn)，故而價(jià)格畸低。

相比于一二線城市，鶴崗房價(jià)低是真的，下跌也是真的。

為了驗(yàn)證，記者聯(lián)系了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)中介，發(fā)現(xiàn)這種情況確實(shí)存在。安居客數(shù)據(jù)顯示，2019年3月鶴崗房價(jià)為1423元/平方米，環(huán)比下跌了29%。

58同城的數(shù)據(jù)也顯示，大量價(jià)格只要幾萬元的房屋正在出售，其中毛坯房的普遍價(jià)格都在2萬元左右，價(jià)格最低的一家每平方米只要290元。

記者了解，鶴崗市的房地產(chǎn)市場雖然跟前幾年比，房價(jià)略有下降，但目前商品房市場二手房價(jià)格都在每平方米兩千元以上，地理位置好的高檔小區(qū)每平方米的價(jià)格在3000元到6000元之間，而低于10萬元一套的房子在鶴崗也很常見，但這些房子大多遠(yuǎn)離市中心，基本上是近幾年建造的保障房，并不是標(biāo)準(zhǔn)的商品房，樓市總體上仍然是供需平穩(wěn)的。

看來，公眾對鶴崗的房價(jià)確實(shí)有所誤會。而這些誤解背后，則是對類似鶴崗這樣的城市，經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)注。

“我們在討論?dān)Q崗等城市時(shí)，很多人只留意到其‘偏遠(yuǎn)地區(qū)’的屬性，卻忽視了重要的一點(diǎn)———資源型城市。”蘇寧金融研究院高級研究員付一夫在接受記者采訪時(shí)表示，資源型城市房子白菜價(jià)，本質(zhì)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展出了問題。即，當(dāng)賴以支撐城市經(jīng)濟(jì)的資源出現(xiàn)枯竭時(shí)，城市怎樣才能保證可持續(xù)發(fā)展？

鶴崗曾經(jīng)是黑龍江省的四大煤都之一，豐富的煤炭資源成就了鶴崗，也使這座城市形成了圍繞著煤炭而產(chǎn)生的單一經(jīng)濟(jì)模式。2011年，鶴崗市及同省雙鴨山市被國家發(fā)改委確定為第三批25座資源枯竭型城市。

當(dāng)煤炭資源出現(xiàn)枯竭的時(shí)候，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的滯后，如何保證城市的持續(xù)發(fā)展，就成了當(dāng)?shù)卣仨毭媾R的嚴(yán)峻課題。在付一夫看來，歸根結(jié)底，這類城市更傾向于優(yōu)先發(fā)展資源型產(chǎn)業(yè)，對非資源型產(chǎn)業(yè)的培育和發(fā)展不夠重視。一旦資源耗盡，先進(jìn)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)沒能發(fā)展起來，最終拖累區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也導(dǎo)致人口外流嚴(yán)重。“當(dāng)決定一個(gè)城市發(fā)展前景的兩個(gè)基本盤——人口和產(chǎn)業(yè)都呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)時(shí)，樓市進(jìn)入寒冬，房子白菜價(jià)也就很正常。”付一夫這樣說。

所以，這些資源型城市房價(jià)白菜價(jià)態(tài)勢是否會持續(xù)下去，關(guān)鍵取決于自身能否擺脫對資源的過度依賴，并實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，迎合發(fā)展大勢。

而同樣是資源型城市的山西大同市又是另一番景象。

大同，地處山西最北端跟內(nèi)蒙古交界，是我國著名的煤炭資源型城市。豐厚的煤給大同帶來過榮耀，但“一煤獨(dú)大”的單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也留下陣痛，多年的歷史欠賬讓大同的環(huán)境瘡痍滿目。由于采煤業(yè)的過度發(fā)展，大同變成一個(gè)地表沉陷嚴(yán)重、水資源極度匱乏的城市，采煤沉陷區(qū)面積超過1600多平方公里。

近年來，大同通過調(diào)結(jié)構(gòu)、推動綠色發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中走出了一條特色之路，通過“黑綠”變奏，實(shí)現(xiàn)了華麗轉(zhuǎn)身。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、能源結(jié)構(gòu)以及運(yùn)輸結(jié)構(gòu)方面集中發(fā)力。僅2017年，淘汰煤炭落后產(chǎn)能415萬噸，煤炭產(chǎn)業(yè)占全市規(guī)模工業(yè)比重同比下降3.6個(gè)百分點(diǎn)；減少過剩和落后產(chǎn)能，推進(jìn)“氫都”“能谷”建設(shè),加快全市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級步伐，增長新能源動能；推進(jìn)冬季清潔取暖，減少煤炭消費(fèi)，增加清潔能源使用，“禁煤區(qū)”和城鄉(xiāng)結(jié)合部清潔取暖率達(dá)到100%等等。

對于資源型城市如何轉(zhuǎn)型發(fā)展，全國政協(xié)委員、山西晉商民營聯(lián)合投資控股股份有限公司董事長昝寶石表示，依靠單一的資源發(fā)展經(jīng)濟(jì)的城市并不少，它們遲早也會承受資源枯竭帶來的壓力。對于這些城市來說，積極推動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、擺脫對原有資源的過度依賴，已是當(dāng)務(wù)之急。更為亟須的是，這些城市的政府應(yīng)該相信市場的主觀能動性，尊重市場的自我修復(fù)能力，而不是高居于市場之上，采取包辦代替的做法，造成市場對政府的依賴。否則，即使解得了一時(shí)之困，長久來看，新生的資源所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)動能會再度枯竭，城市仍將徘徊在老路上而難有發(fā)展。

對于如何推動像大同這樣的資源型城市轉(zhuǎn)型發(fā)展，昝寶石給出了這樣的思考：一是充分利用富集的煤炭資源，延長煤炭的產(chǎn)業(yè)鏈，深度挖掘煤炭資源的利用深度和廣度，推動產(chǎn)業(yè)升級，引入新技術(shù)發(fā)展更加節(jié)能環(huán)保的煤化工產(chǎn)業(yè)，把簡單的能源輸出轉(zhuǎn)變?yōu)楦吒郊又档幕ぎa(chǎn)品輸出，不要為了擺脫資源依賴而全盤拋棄既有優(yōu)勢，發(fā)展與資源相關(guān)的新能源、新裝備等產(chǎn)業(yè)與延長煤炭產(chǎn)業(yè)鏈相結(jié)合。二是加大創(chuàng)新，讓更多的創(chuàng)新和新技術(shù)成果能夠落地，與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合形成合力。

未來：收縮型城市也可以是幸福之城

一個(gè)城市的常住人口減少之時(shí)，房價(jià)自然會出現(xiàn)下跌，這是正常現(xiàn)象。但一個(gè)三四線城市，房子跌至“白菜價(jià)”，兩三萬一套房，甚至一萬五就可以拿走一套房，這在中國并不多見。

“人口持續(xù)外流，經(jīng)濟(jì)發(fā)展疲軟，這是鶴崗正遭遇的困境。”付一夫說。

在中國，像鶴崗這樣的城市還有許多。

值得注意的是，近日國家發(fā)改委發(fā)布的《2019年新型城鎮(zhèn)化重點(diǎn)建設(shè)任務(wù)》中第一次提到了“收縮型城市”，并明確要求收縮型中小城市要瘦身強(qiáng)體，嚴(yán)控增量、盤活存量。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)副教授吳康曾發(fā)布研究成果稱，2007-2016年間，中國有84座城市出現(xiàn)了“收縮”，這些城市都經(jīng)歷了連續(xù)3年或者3年以上的常住人口減少，并且正經(jīng)歷以某種結(jié)構(gòu)性危機(jī)為特征的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)50人論壇成員、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)長三角與長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展研究院執(zhí)行院長張學(xué)良的研究團(tuán)隊(duì)在對2865個(gè)縣市（區(qū)）中涉及行政區(qū)劃變動的樣本進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，中國26.71%的地級及以上行政單元、37.16%的縣市（區(qū)）發(fā)生不同程度的收縮。其中，東北地區(qū)的收縮較為嚴(yán)重。此外，全市和市轄區(qū)人口同時(shí)減少的城市有20多個(gè)，較多分布于湖北、四川、安徽和黑龍江四省。

何為收縮城市？

張學(xué)良指出，“收縮城市”的概念最早由德國學(xué)者1988年提出，指人口規(guī)模在1萬以上人口密集的城市區(qū)域，面臨人口流失超過兩年，并經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的現(xiàn)象。

從全球來看，包括德國、加拿大、美國、日本等工業(yè)化國家均出現(xiàn)過城市收縮這一現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整讓部分城市成為贏家，同時(shí)也導(dǎo)致一些城市不斷走向衰退。

城市為何出現(xiàn)收縮？

如，鶴崗就是一個(gè)典型的收縮型城市。當(dāng)?shù)厝死钕壬f：“鶴崗有著百年的煤炭開發(fā)歷史，是黑龍江‘四大煤城’之一，一度發(fā)展很好、人氣很旺。但是近年來，很多煤礦陸續(xù)關(guān)閉，經(jīng)濟(jì)活力減弱，人氣也差了很多。”為尋求轉(zhuǎn)型，淘汰落后產(chǎn)能，鶴崗2018年曾一個(gè)月內(nèi)關(guān)閉了10處礦井。

此前的2011年，鶴崗市正式列入全國第三批資源枯竭型城市。在《全國資源型城市可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃(2013-2020年)》中，鶴崗被列為衰退型城市。

吳康表示，觀察城市收縮，最直觀的層面就是人口變化。隨著城鎮(zhèn)化率不斷提高，人口從鄉(xiāng)村流向城鎮(zhèn)，從小城市流向大中型城市，從欠發(fā)達(dá)地區(qū)流向發(fā)達(dá)地區(qū)。其次是第三產(chǎn)業(yè)占比低。收縮城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中制造業(yè)占比較高，例如有“中國第一鋼鐵工業(yè)城市”之稱的遼寧鞍山以及浙江臺州等。此外，收縮型城市還普遍存在著工資水平低和老齡化程度高的特點(diǎn)。

那么，城市收縮該怎么辦？張學(xué)良表示，“收縮型城市”并不是負(fù)面概念，這是伴隨著城市化和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型階段出現(xiàn)的，說明傳統(tǒng)上執(zhí)迷于“增長”和“擴(kuò)張”的規(guī)劃理念和管理政策需要向注重城市品質(zhì)的提升轉(zhuǎn)變。“從人均GDP和人均公共資源的角度看，人口減少，但人均占有資源往往增加了。以臺州為例，外來人口減少了，但許多本地人感覺城市風(fēng)貌、生活舒適度在一年年不斷提升。”張學(xué)良這樣說。

而在全國政協(xié)委員、青海省工商聯(lián)專職副主席、國家注冊城鄉(xiāng)規(guī)劃師李青看來，人口外流的城市并不是就要衰落，而是要順應(yīng)城市化新規(guī)律。收縮型城市謀發(fā)展，關(guān)鍵是要扭轉(zhuǎn)“增量規(guī)劃”的慣性思維，“瘦身”的同時(shí)加緊“強(qiáng)身”。此外，當(dāng)?shù)卣璞M早研究制定針對這些情況的城市發(fā)展規(guī)劃，推動城市轉(zhuǎn)型，特別是資源型城市，轉(zhuǎn)型越早對城市發(fā)展越有利。

李青指出，就像鶴崗的煤炭采集有100多年的歷史，提早進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃，預(yù)見到煤炭資源總是有限的，盡快配套發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)。在資源型產(chǎn)業(yè)還能支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)候，就將其他產(chǎn)業(yè)相應(yīng)發(fā)展起來，整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)增長將更具動力。

此外，李青表示，收縮型城市需要營造良好的營商環(huán)境，吸引投資，鼓勵民營經(jīng)濟(jì)參與。同時(shí)還需培養(yǎng)一些科技含量更高的企業(yè)，制定一些優(yōu)惠政策吸引住人才，加強(qiáng)教育方面的投入。“要是沒有人才支撐，任何產(chǎn)業(yè)也發(fā)展不起來。”李青說。