【民生調查局】

編者按：

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中新網客戶端北京12月18日電 題：民生調查局：2018年樓市坐“過山車”，調控要松綁？

記者 邱宇

全國性的買房熱風刮了三年多，終于在2018年下半年戛然而止。因為不滿房價下跌，一些地方老業主們砸爛了房企的售樓處。

“2018年，樓市就像過山車，買房更像一場賭博。”有人如此調侃。

上半年冰火兩重天

2018年5月7日，杭州旭輝寶龍東湖城開盤選房。雖然位置遠在西湖繁華區以東40公里以外，卻仍然吸引了近3000人報名，16個人搶一套房，中簽率只有6%。

一位98歲的老奶奶擠在人群中，她成功通過搖號選購了一套89平米的新房。

吃透政策發動全家買房的現象并不少見，就像恩愛夫妻離婚買房一樣。由于限價政策，一些城市的新房比周邊二手房還要便宜，這種誘惑讓人堅信買到就是賺到。

2018年上半年，杭州、西安、成都、長沙等多城出現搖號買房中簽率低于10%的現象，買到一套新房的概率跟人口大省河南和山東的一本錄取率差不多。

甚至有人猜想，“萬人搖號”的時代是不是真的要來了。

不過，放眼全國，那段時間的樓市就像夏天的天氣，旱的地方旱死，澇的地方澇死。

二三四線城市的購房者們依舊沉浸在買房必漲的憧憬中，而一線城市早已夢醒，周邊樓市甚至開始走向蕭條。

2018年3月，何裕和妻子攥著雙方父母給的首付，花320萬在北京六環邊上買了一套80平米的小兩居。

兩年前，何裕看上了同小區同戶型同面積的一套房子，報價只要200萬，卻因為業主坐地起價漲了10萬，小兩口賭氣沒買，誰想到房價從此插上翅膀絕塵而去。

后來，2017年3月17日，北京號稱“史上最嚴”的樓市調控新政讓這個小區的兩居室最高歷史成交價定格在了390萬，又慢慢跌回320萬。

何裕不確定自己這算是賺了70萬，還是賠了120萬？他唯一確定的是，房價如同過山車，原本想買套自住房安穩度日，卻像是參加了一場冒險的賭博。

回頭看看，北京好在還有逐漸清醒的時間，環京樓市則是從一個美夢直接墜入了另一場噩夢。

比如緊鄰北京的燕郊，2017年3月、4月、6月相繼出臺的一系列限購政策把燕郊樓市打入冰窟。燕郊天洋城一室一廳西北朝向的房子，2017年3月鏈家成交價曾達到3.1萬/平米，2018年9月只有1.5萬/平米，跌幅達到50%。

下半年樓市“分水嶺”

房價下跌如山倒，想當年漲起來的時候又像野馬撒歡，調控政策的韁繩拉都拉不住。

自從2016年9月30日北京發布這一輪的收緊樓市調控政策以來，全國范圍的樓市調控就沒有停過，在2018年更是達到頂點。

中國社科院報告顯示，2018年以來，房地產調控政策不斷加碼，全國房地產調控次數已經高達405次，比2017年同期上漲近80%。幾乎每天都有一項措施出臺，刷新了歷史紀錄。

調控的花樣也越來越多，從限購、限價、限貸、限售到限離婚、限新落戶、限公司、限未成年，再到租售同權、購租并舉，意圖遏制一切炒房的苗頭。

終于，轉折點在2018年7月的最后一天降臨。

這一天，中央政治局會議發出明確的調控信號：堅決遏制房價上漲。

敏銳的人立即發現，新的提法與2017年3月政府工作報告中提出的“遏制房價過快上漲”相比，少了“過快”兩個字。如果說“過快”的表述還有相當大的彈性操作空間，那么新的表述就不再留有任何余地，不能漲就是不能漲。

暖風戛然而止，房價終于跌了！

貝殼研究院的數據顯示，100城月度掛牌價環比下跌城市個數，2018年3月至5月都是每月19個，6月25個，7月19個，而8月則驟增到47個。

越來越多的樓盤加入降價行列。9月，恒大首先進行全國性的促銷打折，住宅8.9折、商鋪6折起；泰禾某地項目給出較大優惠，若購房人全款購房，房價給予7折優惠；陽光城則開啟“千億攻勢”特惠購房季，根據區域的不同制定不同的降價策略。

只是，意想不到的事情發生了。

一度堅信鋼筋水泥澆筑的磚頭才是應對通脹最好的工具。購房者們受不了房價下跌，憤怒地把手里的磚頭砸向了開發商。

2018年10月，江西上饒碧桂園的一個售樓處被砸，原因是開發商降價，從1萬/平米降到7000元/平米，引發大量老業主維權。

有業主按揭沒辦下來就虧掉二三十萬，有業主買了5套房，情緒激動。他們高喊著“退房”，到售樓處扔雞蛋，沖撞售樓部大門，與保安發生肢體沖突。有人維權過程中被拖拽十米遠、甚至被踩傷進了醫院。

杭州、合肥等地也出現了業主因為房子降價圍攻售樓處的現象。

有人調侃，2016年國慶，很多人出去玩了一趟回來發現，不僅買不起房了，連買房資格都沒了。今年國慶，很多人出去玩了一趟回來發現，不僅房源多了，很多售樓處都被砸了。

開發商艱難過冬

開發商也不能全怪買房的人翻臉，畢竟人們撒向樓市的鈔票成就了一大批房企。

這兩年行情大好，大大小小的房企摩拳擦掌，都學會了先定一個小目標，大的房企朝著一萬億銷售額狂奔，角落里的小房企們也大膽地喊出了一千億的目標。

要知道2017年的前三甲碧桂園、萬科和恒大，全年銷售額也只有五千多億元。

但一到2018年，問題來了。

隨著樓市調控的不斷深入和去杠桿的推進，房企“融資難”成為共性問題，銀行信貸收縮、拿地款融資通道被封、國內發債暫停、海外發債和信托融資成本高漲。

比如富力地產，今年以來連續四次發債失敗，只得通過股權增發等手段，爭取資金上的喘息空間。

再比如恒大，11月份發債年利率已經高達13.75%，接近過去的兩倍，可見對資金的渴望有多么迫切。

除了市場融資，資金的來源還有銷售回款。但是在房子不好賣的情況下，回款也成了問題。為此，一些開發商不惜違規操作。

2018年10月，華夏幸福旗下孔雀城一名銷售說，在北京周邊的大廠縣，沒有購房資格的人也能買普通住宅。需要交全款，之后交房，等社保納稅證明的年限夠了再過戶。但萬一購房者交了全款卻沒拿到房子的產權，錢打了水漂怎么辦？銷售對這一點卻避而不談。

2018年12月，北京一在售樓盤的銷售人員透露，該樓盤支持首付分期，前期先交一半，剩下的年后再交。

“年底了，所有的開發商都是一個套路，都在沖刺任務、加速回款。”這名銷售說。

對房企來說，如果融不到錢，回款又慢，就只能躺在干涸的資金池里等待救援。再加上債務重壓，就更加難以呼吸。

“今年上半年房企資產負債率達到了80%(紅線)，少數房企由于杠桿率過高，無法支撐企業的規模擴張，最終導致現金流斷裂和債務違約。”中國房地產業協會會長劉志峰說。

再來看一下富力地產，其2018年三季度報顯示，有息負債高達1556億元。約63億元的賬面資金，尚不足以支付未來一年的財務成本。

據恒大研究院數據，2018年上半年，除去民間融資和類金融機構貸款，中國房企的有息負債余額高達19.2萬億元，相當于我國GDP的四分之一。而未來四年是債務的集中兌付期，房企的資金壓力將持續加大。

如果說樓市上行期的債務擴張是彎道超車的利器，那么下行期的債務擴張則無疑于給自己埋雷。

就在不久前，房地產行業巨頭萬科喊出了“活下去”的口號，讓同行看了瑟瑟發抖。且不管萬科是假哭慘，還是真喊疼，如果連負債低、現金流健康的萬科都活不下去了，那大批的中小房企該如何過冬呢？

調控會松綁嗎

又一個微妙的變化發生在2018年11月，房企融資出現回暖跡象。

中原地產研究中心統計數據顯示，11月，全國多家房地產公司密集獲準發行大額融資，合計數額已經超過1000億，萬科、保利、陽光城、新城控股等數十家房企通過多種形式獲得融資。

房貸利率也開始“剎車”。多個一二線城市的部分銀行房貸利率下調，放款速度也普遍加快。

據融360最新報告，11月，全國首套房貸款平均利率為5.71%，環比首次出現持平上月的情況，2017年以來連漲22個月的全國首套房貸利率終于停下了腳步。

調控政策亦明顯減少。據不完全統計，11月以來，各地房地產調控政策發布約20次，相比之前每月平均40次的水平明顯減少。

房企頻繁獲得融資、房貸利率下調、調控政策減少，這能否視作調控放松的先兆？

“近期房企發債獲批的確有所提升，但不能直接理解為就是調控放松。”58安居客房產研究院首席分析師張波說。

“一是前三季度融資嚴重不足，引發四季度融資壓力劇增，在眾多房企前有開發資金需求、后有償債壓力的背景下，融資只能變得更為激進；二是從國家對于房企資金的監管來看，并未出現松動的明顯信號。”他說。

張波認為，房貸利率下調的深層次原因并非是調控放松。從目前房貸利率下調的時間點和節奏來看，和下半年央行多次定向降準、釋放市場流動性有著直接關系，未來利率依然存在一定的下調空間，尤其是對首套房貸利率的優惠力度還有望繼續增加。

調控政策方面，中原地產首席分析師張大偉認為，房價漲幅明顯放緩是約束性政策減少的最主要原因。不過，雖然調控政策已經見底，但依然將在底部運行一段時間。

“今年7月31日，中央政治局會議明確提出堅決遏制房價上漲，這意味著調控不可能三至五個月就變向，持續三個季度左右是大概率事件。如今調控政策已經企穩，不再加碼，但也暫時不會放松。”易居房地產研究院副院長楊紅旭說。

很多人關心，未來房價怎么走？

社科院12月發布的報告指出，明年房地產市場小幅調整是大概率事件。未來一年，一二線城市總體上市場上行壓力有所增加，未來趨勢由增長主導；三四線城市市場向下的壓力加大，庫存可能再度增加。

回顧近10年，全國樓市有過兩次大幅降溫，一次是2008年，受全球金融危機影響，另一次是2014年，原因是經濟下行壓力加劇，但兩次終究只是房價上漲大趨勢中的短暫回調。

2018年，是樓市長期下行通道的開啟，還是又一個漲漲跌跌短期輪回的開始，也許要等到5年、10年之后，我們才能看清。