作者:吳黎華

部分熱點城市房屋租金的快速上漲,引發社會廣泛關注。應當看到,出現這一情況,與資本快速涌入租賃市場推波助瀾有關,但部分城市供給總量不足、結構性失衡也是不容忽視的事實。當前應當著眼于擴大市場有效供給,建立房屋租賃市場長效機制,實現“租有所居”。

近一段時間以來,包括北京等部分熱點城市出現了房屋租金價格快速上漲的局面。據(鏈家)貝殼研究院統計數據,2018年7月,北京每平方米月租金為91.5元,環比上漲2.2%。我愛我家集團研究院數據顯示,7月北京住房租賃月租金均價為4902元/套,環比6月上漲2.9%。中房協實時數據則顯示,北京近一月實時每平方米月租金為93.79元,環比上漲1.58%,同比上漲19.78%。總的來看,部分熱點城市的房屋租金漲幅,已經遠遠超過了人均可支配收入水平的增長水平。

租金快速上漲的背后,則是大量的資本開始涌入租賃市場。據報道,今年1月,自如完成了40億元的融資。同樣在今年,蛋殼公寓累計完成超過1億美元的融資。伴隨著大量資本涌入,一些大型住房租賃企業加速擴張,甚至出現了為爭奪房源高價收房、哄抬租金的情況。

應該意識到,房屋租賃市場的價格預期引導非常重要,從經驗來看,部分房屋租金價格的快速上漲,很可能提高整個市場對于租金回報的預期,從而引發更大范圍內價格的整體上漲。

究其根本,部分城市有效供給不足,導致租金價格上漲。有研究機構認為,北京、上海、深圳等城市房價絕對水平高、流動人口占比高、人口總量大,房屋存量本身存在剛性缺口,導致供給能力相對有限。此外,租賃市場不規范等因素,也減少了有效供給。

毋庸置疑,住房租賃市場具有很強的民生屬性,其租金水平如果快速上漲,價格傳導可能最終轉嫁到處于相對弱勢的租客身上。就目前而言,上述熱點城市租金價格漲幅超過了這些地區人均可支配收入的漲幅,超出了通脹及工資水平的上漲幅度,大幅提高了部分社會群體的生活成本。從經濟發展的角度來看,這些成本最終也將轉嫁到實體經濟中,提升部分行業尤其是服務業的經營成本。

十九大報告指出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。2016年6月國務院辦公廳印發的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中則指出,實行購租并舉,培育和發展住房租賃市場,是深化住房制度改革的重要內容,是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。要以建立購租并舉的住房制度為主要方向,健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系,支持住房租賃消費,促進住房租賃市場健康發展。

筆者認為,一方面,要盡快建立起房屋租賃市場的長效機制。政府應盡快制定管理規則和標準,加快探索建立包括企業內控、行業自律、社會監督、政府監管在內的租賃市場管控體系,促進市場可持續發展。在支持專業化、機構化租賃企業發展的同時,加快推進住房租賃立法。金融監管等部門也應當加強對資本進入長租公寓領域的監管。應當認識到,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,本質上是要削弱住宅的金融資產屬性,使其回歸用來居住的消費屬性,尤其要警惕“炒房租”等一系列行為。

另一方面,政府要著眼于擴大市場的有效供給。目前在集體建設用地、企業閑置用地上,仍然存在較大的供給空間。政府應當考慮整合分散的使用權,通過統一的規劃、設計、開發、運營與管理,使其成為規范的租賃供應,進而平抑市場的價格波動。(吳黎華)