人才引進再次引發繞開限購的質疑 吸引人才的同時用好人才才能去地產化

津門搶人 津樓搶收

在樓市版圖里，津門從來算不上是熱點。以前是環京，并沒有環津；現在有了雄安，大家討論的也是雄安周邊，并不是天津周邊。雖然身為直轄市，但天津在樓市版圖里的熱度別說趕上北京、上海、深圳，就連杭州、南京等二線城市都難以企及。

但這一切的轉變，很可能就源于上周天津發布的“海河計劃”。最低限制為全日制高校本科畢業生不超過40周歲就可以申請落戶，讓天津在發力搶人大戰的同時，樓市未來空間也變得難以想象。

暗潮涌動的津門樓市

在金融公司工作的張斌(化名)上周末匆匆趕到了天津，像很多同行人一樣，他的目的就是去現場了解天津的落戶情況。在此之前，來自河北邢臺的張斌早就在燕郊買了房，但在北京工作，是一位真正的北漂，平日里很少到天津的他，幾乎對于這里是完全陌生的。但聽說天津出臺了新落戶政策，不用買房就能落戶，門檻極低，于是他依然在第一時間趕到了津門。

上周，天津對外宣布啟動《天津市“海河英才”行動計劃》，該計劃規定，全日制高校本科畢業生不超過40周歲，碩士研究生不超過45周歲，博士研究生不受年齡限制，可直接落戶天津。“海河英才”計劃發布不到24小時，天津官方發布消息，已有30萬人申請落戶。很多像張斌一樣的北漂趕到天津。根據北京青年報的探訪報道，周末21日凌晨2點便有人在辦事大廳外排隊。

“最終沒有辦成，因為需要調檔?！睆埍蟾嬖V北青報記者，雖然暫時沒辦成，但他順便去武清等地看了一圈，發現售樓處都已經擠滿了人。

由于天津出臺了多項政策補丁，包括調檔案等方式增加了落戶難度，但毫無疑問的是，未來潛在的入戶大軍，在被嚴格限購打壓了許久的天津開發商眼中，就是未來隨時可能轉化的潛在購買力。

李文(化名)是天津濱海新區某項目的負責人，他管理的項目售價在1萬元/平方米左右，并且主打70-90平方米的小戶型，是名副其實的剛需盤。李文告訴北青報記者，僅從他的單一項目來看，在海河計劃出臺的前后，購房人的情緒是完全不一樣的。

來買他們項目的購房人多是純剛需，在海河計劃出臺前，遇到了多個希望延長首付款支付時間的請求。有一位已經簽約的購房人，就因為僅差2萬元的首付款，要求多給出一周左右的富裕時間。最后經過協商多給出了他3天時間，才湊齊了這2萬塊。

那時候成交一套房很不容易，李文告訴北青報記者，售樓處工作日往往一套成交都沒有，周末的高峰也不過10套左右。但就在海河計劃出臺后的第一個周末，僅周六一天，項目就接待了數十組看房人，當天簽約25套，是今年以來的成交最高的周末。

不僅是濱海新區的剛需盤，位于武清的幾個項目也在周末迎來了不少看房人。某在售項目一位銷售人員告訴北青報記者，周末的帶看量明顯上升，100萬-200萬左右的剛需盤最受關注，一半以上的看房人都是非天津本地的購房人。

“海河計劃在引進人才落戶的同時，也改變了很多人對于天津樓市未來的預期，即便暫時的成交主力還是天津本地的剛需。”李文告訴北青報記者，雖然雖然天津人才落戶不斷打補丁，但最關鍵的調檔并不是難突破的問題，原本辦理天津戶口的中介現在都轉行辦理落戶天津所需的檔案調入。購房人也看在眼里，所有放開人才引進的城市幾乎都出現了搶房，所以很多原本猶豫的購房人抓緊下手。

趁機出貨成共識

此前天津方面公布，在海河計劃上線的第一天，申請人數就突破了30萬，即便出臺了多項打補丁政策，提高了落戶門檻，但未來仍會有相當數量的新天津人入住，其中大部分都是北漂的購房人，其數量遠遠超過了天津樓市一年的成交量。

天津我愛我家研究中心的數據顯示，2017年，天津新房成交了1280萬平方米， 假設按照每套成交房源90平方米計算，2017年天津成交的新房套數約為14.2萬套，而海河計劃的申請落戶人已經突破了30萬。這些潛在申請人信息是開發商最為關注的，也被認為是未來的潛力購房人。

天津樓市會趁熱漲價嗎？

至少在目前看來，開發商并不愿意提價。李文告訴北青報記者，在海河計劃出臺后，就跟幾個同行探討了一下，最終大家一致認為，趁機出貨盡快跑量才是最要緊的。尤其是趕在6月30日之前，抓緊取證供貨，萬一調控升級或者人才引進門檻大幅提高，都可能對市場形成新的沖擊。畢竟限購威力猶在，不會對價格形成大幅波動。

一些天津新盤的定價也確實采用了快銷的策略。像天津東麗區的金茂悅項目，近期就有推盤打算，定價并未因為海河計劃出臺而波動。一位該項目的銷售人員表示，上東金茂悅預計首次開盤計劃推出小高層精裝修產品，戶型為83-99平方米的二至三居。首次開盤的價格會比較優惠，應該在3.5萬元/平方米左右。不僅如此，其實項目還有部分內部價房源，尤其是99平方米的三居室，內部價房源起價約為260萬元/套，單價2.8萬元/平方米，這個單價幾乎是貼著地價成本線在賣。

根據公開資料顯示，上東金茂悅是去年拍得的天津東麗區地塊，當時金茂以31.5億元競得此地，折合樓面價約為26413元/平方米，溢價率45.5%。按照這樣的地價標準，無論是內部房源價格還是公開售價，都顯得誠意十足。

李文還表示，如果樓市成交量整體大幅提升，存貨消化殆盡，有可能提升價格，不過大概率會是捆綁裝修等方式的暗暗提價，用來試探市場反應。但現階段肯定是趁著海河計劃的熱度，抓緊出貨。

搶人才如何才能與房地產脫鉤

事實上，天津樓市的搶購表現并不意外，早在天津之前，各地頻發的人才新政都引發了區域的搶房現象，住建部甚至公開約談相關城市，并明確表示限購政策不會松綁。

中原地產研究中心的統計數據顯示， 2018年以來，已經有超過35個城市發布了40多次人才吸引政策。疊加2017年，據不完全統計，全國已經有超過50個城市發布了多次人才吸引政策，包括天津、重慶、成都、武漢、杭州、南京、青島、長沙、無錫、鄭州、沈陽、濟南、西安等。尤其是西安、成都、南京，因為人才政策的放寬，都發生了一房難求的搶房場景。

通過低門檻人才引進的落戶政策，成功繞過之前作為限購的大殺器。對于這些城市的做法，北京房協副秘書長陳志認為，防范金融風險特別是防范房地產領域的風險是國家任務的重中之重。在去杠桿、擠泡沫、目光緊盯樓市調控的當下，很多城市在“房住不炒”的緊箍咒上通過發動所謂的“搶人大戰”，形成了變相放松調控，放松限購的情況。

僅從最近房價上漲城市看，其中大部分發布過人才引進政策。以最典型的西安為例，4月房價環比再次上漲1.6%，與寬松的人才引進政策的確有很大關系。

“大部分城市沒有做好吸引人才后如何留住人才的準備，簡單的吸引只能導致房地產市場波動。從天津的人才新政來看，不斷打補丁，說明之前沒有做好預期，天津當地的房地產市場也已經出現了升溫跡象。”一位業內專家表示，天津的海河計劃雖然與房地產沒有直接關系，但幾萬幾十萬的潛在落戶人口，無論怎么看，都將推動當地樓市的成交。

不過，業內人士也表示，從住建部對多個城市的約談看，這些約談反復地向外界傳遞了一個清晰的政策信號，就是必須繼續堅持房住不炒的基調，房地產調控絕不放松。未來各城市的低門檻引進人才的戰略可能被要求更加規范，不能只引進人才，卻沒有用人才，吸引的人也不能只是為了買房，這樣并不會為當地經濟產生長遠影響。文/本報記者 李桁