一年降250萬，為何還難賣？

掛牌近一年，先后5次下調報價，一共降了250萬元，但依然沒有賣出去。這是海淀西北旺地區一套二手房在北京樓市“3·17新政”后的命運。

這套普通的二手房恰是“3·17新政”施行一年樓市風云變幻、買賣雙方深度博弈的縮影。數據顯示，2017年3月18日至2018年3月15日，北京二手住宅共網簽121946套，相比新政前的一年降幅達52.2%；二手房成交價格也出現了連續11個月的下跌。買賣雙方在歷時一年、三個回合的交手過招中逐漸趨于理性。

第一回合：

賣家死扛，買家持幣觀望

從去年4月正式掛牌出售至今，西北旺百旺茉莉園小區的這套二手房已在中介叫賣了近一年。

1100萬元是這套二手房的最初報價。按108平方米的面積計算，均價約為10.19萬元／平方米。

遠在北五環外的西北旺，均價竟能如此高？這是實情。由于臨近中關村永豐高新技術產業基地，旺盛的需求導致這里的二手房價格居高難下。“一年以前，10萬元的成交均價是這個區域的常事。”鏈家負責西北旺地區業務的經紀人小陳說。

鏈家網顯示的成交記錄揭開了這一地區在“3·17新政”前的瘋狂。2016年3月，有十多年樓齡的百旺茉莉園，成交均價還基本維持在五六萬元左右；當年底已經漲至每平方米七八萬元左右；而到了2017年3月，又漲到了八九萬元左右。

另一位中介經紀人小周回憶，去年3月初，二手房報價經常“一天一個價”，買房的人搶著看房，業主賣房則是看誰的報價高。比如去年3月13日，茉莉園一套只有87平方米的房子以900萬元的價格成交，之前掛牌價原本為890萬元。這套房以突破10萬元的成交價，創下歷史紀錄。

等到“故事主人公”——這套108平方米兩居室掛牌時，“3·17新政”剛出臺不久，業主和中介依然按照新政前超10萬元的行情報價。

“報價的確有點高，但是賣家還是堅信市場會再度回暖，所以依然死扛這個價，這也是當時業主普遍的心理。”小陳說。

但買方已看到樓市退燒的曙光，開始進入觀望狀態。再加上首付門檻的抬升，二手房成交量驟降。依然以該小區為例，2017年2月17日到3月17日一共成交15套，僅3月14日一天就成交3套；但從3月17日到4月17日僅成交一套房。

第二回合：

市場觸底，賣家松口降價

成交量下降不單單出現在這一個小區。本市二手房網簽量在去年三月還是近2.6萬套，到6月已跌破萬套；10月，更是掉到了6162套，被業內認為是“二手房市場觸底”。

急于賣房的賣家們扛不住了。

鏈家中介門店出示的調價記錄顯示，去年5月底，百旺茉莉園這套108平方米二手房的報價從1100萬元調整為920萬元，降幅達到180萬元。

賣家松口降價越來越普遍。我愛我家集團市場研究院提供的情況顯示：因為價格具有一定黏性，“3·17新政”后北京二手住宅成交價格在4月份繼續慣性上漲了一個月；自此之后，價格便進入連續下跌狀態，截至目前已連跌11個月，累計跌幅達19.5%，接近兩成。

其中，順義區跌幅相對較小，下跌了8.1%，通州區跌幅最大，29.1%的跌幅遠超其它各區。

大幅降價后，這套二手房也開始不斷引來看房人。鏈家網帶看記錄顯示，從6月11日開始，3個月內，這套房子共被帶看20余次。即便如此，依然未能實現成交。

“期間有買家看中了房子，但出價只有845萬，這比920萬的報價還低75萬。”小陳說，業主覺得買家報價實在太低，因此沒有答應。

殊不知，市場繼續下行，逼著業主不得不下調報價。該業主嘗試了小幅下調的法子：2017年9月，報價從920萬降至900萬，下降20萬；10月，報價再降20萬，降至880萬；11月，報價降10萬，降至870萬。

連續4次降價，讓這套房源受到買家的關注，不斷產生帶看記錄。但依然沒能如愿成交。

“與調控前業主頻繁上調報價不同，調控后業主調價行為中漲價占比明顯回落，降價占比上升。”鏈家研究院人士介紹，目前漲價業主的占比較去年同期減少了50%；鏈家新增房源掛牌價從去年5月開始連續下跌9個月，累計跌幅達14.3%，“業主的市場預期逐步向市場真實的成交價靠攏”。

第三回合：

趨于理性，買家主導市場

或許是感受到了買家們壓力，本月初，這套108平方米的二手房啟動了第五次調價：報價從870萬變為850萬，又一次下降了20萬。

真實情況不僅僅是降了20萬。小陳私下透露，賣家的心理底價其實已經降到了800萬至810萬左右。也就是說，如果買家有意，賣家在價格談判時仍會降價來促成交易。

其實，每一次調價，背后都有中介經紀人的身影。記者了解到，調控所帶來的市場降溫，讓一些中介開始主動限制代理房源的價格，倒逼業主下調報價。“每個小區都有一個價格上限，業主報價一旦超過上限，就無法在網上掛出。客戶在網站上看不到房源信息，房子就更難成交。”一位從業多年的房屋中介管理人士直言，中介勸業主降價，在他的從業經歷中還很少見。

賣家在變，買家也在變。“隨著市場向理性回歸、買家預期相對平穩，前期恐慌情緒不再，成交周期較去年同期延長了30天左右。”鏈家研究院人士披露。我愛我家集團市場研究院也介紹，新政實施一年后，成交二手房的平均被看次數已經從前一年的8.31次增長為13.87次；成交客戶平均看房次數也由2.88次上升到了4.86次。

調控新政下，買家購房成本和壓力也在加大。相比抬高首付、堵政策漏洞，下半年信貸手段更明顯。北京的住房貸款利率逐步攀升，原本的8.9折、9折利率優惠消失不見，取而代之的是1.1倍、1.2倍基準利率。

這也促使買家更強烈地要求議價。鏈家研究院另一份數據顯示，與調控前買家話語權較弱不同，調控后買家地位不斷上升，議價能力不斷增強：去年四季度議價空間在5%以上，較一季度2%左右的水平明顯擴大。

“從嚴從緊調控已是大勢所趨。”我愛我家集團副總裁胡景暉認為，北京二手房市場將繼續延續低溫，網簽量會大概率穩定在單月萬余套水平，價格上保持小幅下調趨勢。在剛需主導、買方主導的形勢下，未來市場將更加健康、穩定，價格向價值靠攏。