近日舉行的全國國土資源工作會議提出,2018年我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”,落實宅基地集體所有權,保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權,適度放活宅基地和農民房屋使用權。

探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”,無疑是一項重大的改革和創新,是貫徹中央經濟工作會議關于“加快建設多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”要求的一項具體舉措,對未來我國房地產市場的走勢必將產生一定影響。特別是在“三權分置”基礎上,利用農村集體經營性建設用地及宅基地建設租賃住房試點并推廣,有利于盡快形成租購并舉的住房制度。

在會議釋放的信號中,有幾個關鍵詞必須引起重視,這樣才能做到對會議精神準確理解和把握。一是“權屬不變,符合規劃”。土地資源歸國家和集體所有,這個原則不可能也不應改變,放活的只是使用權。二是“研究辦法”。非房地產企業將具有合法使用權的土地轉為住宅用地,當下要著手研究其辦法,具體實施應有章可循。三是“試點”。公眾特別關注的將宅基地用于租賃住宅建設,需要試點先行。可見,主管部門對推進相關改革持既積極又慎重的態度。

這是因為,如果不經過試點和明確具體辦法,相關思路在實踐中極有可能出現無序甚至失控狀態。比如,在農村,如果沒有有效監督機制和合理流程,用地可能突破宅基地范圍和耕地紅線,所建房屋也可能突破租賃用房,甚至建成使用權轉售城里人的別墅或會所。對于非房地產企業而言,一般情況下,其取得使用權的土地應該是生產建設用地,而不是住宅用地。如果諸多企業競相將生產用地轉作住宅,用于本企業職工福利,盡管可能增強企業自身的吸引力和凝聚力,卻也有可能再次形成實際上的住房雙軌制,帶來權力尋租和分配不公問題。

所以,相關改革要穩步有序推進,在試點和廣泛征求各方面意見的基礎上,平衡各方利益,制定詳細預案,把可能的影響和副作用考慮詳盡、降至最低。無論是農村農民宅基地的試點工作,還是非房地產企業住宅用地的方法研究,都應從土地資源緊張、人房矛盾較為突出的一二線城市做起,以避免三四線城市在去庫存的同時又增庫存。試點工作和辦法研究的重點,除了要考慮建立有效的工作流程和有力的監督機制,還要想到租賃住房投資回收周期較長,需要重點考慮其建設資金的來源、使用、回收乃至收益,考慮如何既保證其資金投入,又不至于形成債務風險和不良貸款的機制和保障措施。

更要考慮的是,“多主體供應,多渠道保障”的逐步推進,勢必在一定程度上影響地方政府的土地財政收入。各地如何盡快從自身實際出發,加快結構調整、提質增效和新舊動能轉換,必將成為繞不開的重要任務。