不買車位不讓進？“業主需求優先”原則須落實

12月21日晚上，江蘇省揚州市某小區門口，一名54歲的男子在給兒子送菜時，由于所駕車輛沒買車位被保安攔住不許進小區。男子與保安爭執時突然倒地，后經搶救無效死亡。死者兒子表示父親心臟不好曾做手術。據悉，該小區實行“不買車位不讓進門”，但小區車位大部分空置，物業則被指是開發商的下屬企業。過去幾個月，該小區多次發生因無車位物業不讓進門的沖突(12月23日《現代快報》)。

一個車位引發了悲劇。嚴格規范管理車位本是好事，但小區明明有大量車位空置，不考慮以出租方式給業主便利，反而堅持不買不許進，這樣的規定是否合理？是否有強制購買車位的嫌疑？物業是否有權拒絕業主開車進入？

這起意外事件的背后，也并非一個簡單的車位問題，還有開發商與業主長期以來的車位租購糾紛。買房時承諾可售可租，入住后卻被告知只賣不租；本小區的業主對車位一位難求，車位卻早已賣給非業主出租盈利；買房時強制搭售車位……這些車位引發的奇葩事，儼然將車位的商業價值體現得淋漓盡致。難道小區車位是繼房子后開發商的第二個贏利點？

但車位并非完全獨立的商品。有媒體統計，目前小區車位竟有7種產權歸屬類型，敞開式地上車位、規劃的地上停車場、不計入公攤的地下車位、計入公攤的地下車位、人防工程車位、地下室或私人車庫以及機械車位。按照物權法規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。因此，計入公攤的車位，開發商沒有獨立產權，也無權拿來售賣，只能供業主免費使用或出租，其所得也應歸業主共有。

那么開發商持有的產權車位就可以自由買賣嗎？物權法同樣明確了一個原則，車位、車庫應當首先滿足業主的需要，其歸屬應由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。但是，“業主需求優先”的原則在現實生活中往往沒有得到很好的貫徹，“約定”的方式也被偷換概念成了開發商私自設定規則。上述揚州的小區明明有空置車位，物業本可與業主協商出租事宜，但變相強制要求購買，已經違反了物權法的規定。

近年來各地發生多起因小區車位產權糾紛導致業主和開發商對簿公堂的事件，這背后既反映出車位資源緊缺與家用汽車增速驚人的矛盾越來越突出，也有規劃不足、分配不科學的原因。小區規劃本就有車位配比率，車輛容納量如何一看便知，開發商或物業為何單方面設定租售比例，甚至出售給非業主？恐怕是利益占了上風。

車位產權歸屬的復雜性、租售規則的隨意性，都為業主利益的實現帶來不便。既然“業主需求優先”原則已經法定，那么實際操作中理應簡單明了。是否可以給予小區車位更清晰明確的產權歸屬分類？是否能要求開發商提前做科學的評估和規劃，在買房前即訂立車位租售規則？這些問題相關部門應提前考慮。張燦燦