買賣差價(jià) 茶水費(fèi)

細(xì)數(shù)房屋買賣要花多少“冤枉錢”

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》維權(quán)版12月15日獨(dú)家刊登的《起底房屋買賣“貓膩”》報(bào)道引發(fā)了強(qiáng)烈的社會(huì)反響，讀者紛紛留言反映，在該報(bào)道揭露的房屋買賣“貓膩”之外，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有不少陷阱讓人花了“冤枉錢”、吃了“啞巴虧”。為了讓更多的人引以為鑒，記者從中梳理出三大典型案例并請(qǐng)維權(quán)專家予以點(diǎn)評(píng)。

一邊砍價(jià)一邊抬價(jià)

“差價(jià)”進(jìn)了中介腰包

今年下半年，廣州的趙女士將自己的房屋委托給中介公司出售。“我的心里預(yù)期是賣到420萬(wàn)元，但中介卻說這個(gè)房子最多也就賣到410萬(wàn)元。”趙女士告訴記者，中介公司工作人員通過各種方式不斷降低自己的心理預(yù)期，隨后又開出了一個(gè)附加條件：雖然目前市場(chǎng)行情不好，但會(huì)力推這套房子，條件是只要房子賣出超過410萬(wàn)元的價(jià)格，多出來的錢歸中介所有。趙女士思考一番過后答應(yīng)了，“既然房子不好賣，賣到410萬(wàn)元也不錯(cuò)了，就算多也最多多個(gè)兩三萬(wàn)吧。”

然而中介跟買房者卻有另一番說辭。據(jù)透露，中介告訴相中這套房子的人，現(xiàn)在這套房子非常搶手，賣家放出的價(jià)位是430萬(wàn)元，“420萬(wàn)元是底線”。在一番討價(jià)還價(jià)過后，中介同意將房子以418萬(wàn)元的價(jià)格賣給買家。

趙女士怎么也沒想到房子竟然被中介以高出預(yù)期8萬(wàn)元的價(jià)格賣了出去。眼看交易即將促成，中介自然沒有忘記之前的約定，在買賣雙方都在場(chǎng)談價(jià)格的間隙，中介將趙女士拉到一邊，拿出了“白紙黑字”——“若房子以418萬(wàn)元的價(jià)格成交，趙女士轉(zhuǎn)給中介公司工作人員8萬(wàn)元；若418萬(wàn)元不成交，則憑證作廢。”

眼看買家要以418萬(wàn)元的價(jià)格簽正式的購(gòu)房合同，加上之前也口頭答應(yīng)了，于是趙女士在該憑證上簽了字。如今收到一半房款的趙女士已將4萬(wàn)元付給了中介，并約定在拿到全部房款后再將剩下的4萬(wàn)元付給中介。但事后趙女士覺得這8萬(wàn)元花得有點(diǎn)冤，按照行業(yè)慣例，中介費(fèi)由買方負(fù)責(zé)，賣方不需要付中介費(fèi)，中介既然已經(jīng)收取了買方不菲的中介費(fèi)用，為什么多賣出的錢也進(jìn)了中介的腰包？

廣東濟(jì)方律師事務(wù)所律師楊曉棟認(rèn)為，在這個(gè)案例中，賣家與中介私下簽訂的所謂“憑證”可認(rèn)為系原《居間合同》(注：“居間合同”又稱為“中介合同”或者“中介服務(wù)合同”)的補(bǔ)充協(xié)議，賣家是知情且自愿的，中介亦沒有強(qiáng)迫行為，所以很難認(rèn)為系欺詐、脅迫，且最后賣出價(jià)格與當(dāng)初約定的價(jià)格相差8萬(wàn)元，不算明顯的有失公平現(xiàn)象。因此，此種情況很難根據(jù)《合同法》認(rèn)定系無(wú)效或者可撤銷的合同，一般來說應(yīng)按照雙方簽訂的合同和協(xié)議執(zhí)行。

楊曉棟提醒，賣家在與中介簽訂相關(guān)合同及該類條款協(xié)議時(shí)需謹(jǐn)慎，對(duì)于房屋的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)自行了解清楚，不能單聽中介的一面之詞，要做到心中有數(shù)。

中介變“戲精”唱“雙簧”

“空投炸彈”營(yíng)造緊張氛圍

廣州的李先生放盤出售一套小兩居房子，心理價(jià)位為190萬(wàn)元。一天中介給他打電話，說有一對(duì)夫妻看中了房子請(qǐng)他過去面談，成交的可能性很大。

和有意買房者見面前，中介先把李先生拉到一旁說，“待會(huì)你咬死200萬(wàn)元成交，我們會(huì)幫你造氛圍。”果不其然，在談判僵持、買方心里猶豫不決時(shí)，中介的電話就開始響個(gè)不停，中介還拿著電話說：“你看，又有買家給我打電話談價(jià)格了。”

該中介所說的“造氛圍”就是在買賣雙方面談過程中，中介公司的其他工作人員紛紛打電話釋放“空頭炸彈”，一場(chǎng)戲里戲外的“雙簧”就這樣被中介唱得有聲有色。李先生對(duì)這樣的“表演”很反感，不僅僅是有悖誠(chéng)信原則，更覺得自己的智商都被拉低了。

廣東省消委會(huì)認(rèn)為，該中介的行為侵犯了消費(fèi)者的知情權(quán)，根據(jù)我國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定，消費(fèi)者有權(quán)知悉商品或者服務(wù)的真實(shí)情況。消費(fèi)者在購(gòu)買、使用商品時(shí)，其合法權(quán)益受到損害的，可以向銷售者要求賠償。

盈科信榮(全國(guó))房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮建議購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房過程要有充足的了解，三思而行。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則建議，監(jiān)管部門應(yīng)對(duì)違法違規(guī)較多的中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人進(jìn)行懲罰、重新評(píng)估。

優(yōu)先選房要交“茶水費(fèi)”

“潛規(guī)則”變相抬高房?jī)r(jià)

在新房銷售過程中，一些開發(fā)商、中介收取幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)元不等的“茶水費(fèi)”，如果購(gòu)房者不交這筆“茶水費(fèi)”，就只能選擇“頂天立地”(較高樓層和較低樓層)的房源。

今年10月底，武漢的陳露(化名)購(gòu)買了位于武漢三環(huán)外的一套90平方米的新房，這套房子總價(jià)約120萬(wàn)元(包括10萬(wàn)元捆綁銷售的車位費(fèi)和22萬(wàn)元的裝修費(fèi))。“你以為新房可以隨便買么？想要選好房，一定要多花錢。”銷售人員如是說。為了挑選到較好的樓層和戶型，陳露還另付給銷售人員8萬(wàn)元的“茶水費(fèi)”。

陳露告訴記者，認(rèn)籌日她選完房子已經(jīng)是晚上，離開的時(shí)候仍然有很多人在排隊(duì)等待選房。“交了‘茶水費(fèi)’的人，早就接到通知過來選房，不到一個(gè)小時(shí)就搞定回家了。沒交的人，還蒙在鼓里。”陳露說。

一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，交“茶水費(fèi)”已經(jīng)成為不少地區(qū)買房的“潛規(guī)則”，想買新房要么交全款，要么交“茶水費(fèi)”。由于政府對(duì)一手房限價(jià)，而這些“茶水費(fèi)”流向了開發(fā)商，實(shí)際上變相抬高了房?jī)r(jià)。

近日，針對(duì)收取“茶水費(fèi)”等違法違規(guī)行為，武漢市房管局聯(lián)合公安等執(zhí)法部門依法審查了涉案人員45名，其中22名犯罪嫌疑人被依法刑事拘留。此外，武漢還公布了一批投訴舉報(bào)專線電話，市民可舉報(bào)收取“茶水費(fèi)”等15類違法違規(guī)行為，武漢市房管局等部門將對(duì)查實(shí)線索從重從嚴(yán)打擊。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議政府有關(guān)部門加大對(duì)開發(fā)商亂收費(fèi)的懲罰力度，維護(hù)交易市場(chǎng)的公平公正。開發(fā)商和中介應(yīng)在相關(guān)部門的監(jiān)督下不斷完善格式合同，宜在一、二手房的交易合同或文本上添加新的內(nèi)容用于風(fēng)險(xiǎn)提示和交易引導(dǎo)。（記者 胡林果 王曉丹）