為女兒借款擔保 老人遭設局失房產

房屋很快被多次轉手 法院認定被告惡意串通 判令賠償老人差價款

為了增強老年人的維權能力，朝陽區法院近日召開了涉老案件發布會。在法院公布的近年來審理的一起典型案例中，一位老人用自己的房屋為女兒的債務做擔保，還簽署了委托公證，允許受托人代自己賣房還債，隨后，受托人和他人“設局”將房屋多次出售。法院審理此案后，判決房屋第一次出售的合同無效，“設局”者賠償老人房屋差價85萬元。

老人擔保債務房屋被出售

年逾六旬的付女士之前在朝陽區擁有一套房產，2013年其女兒向崔先生借款150萬元，付女士同意以自己的房產作為抵押擔保，還為崔先生的朋友陳先生簽署了委托書并公證。委托書中約定，陳先生作為付女士的受托人，一旦付女士的女兒到期不能還債，陳先生可以代付女士出售房屋，所得房款用來清償債務。付女士后來表示，自己當時對簽署的委托書部分內容并不了解，不知道陳先生有代她賣房的權利。

2013年夏天，一個叫譚某的人突然自稱是房屋所有人，召集了十余人強行破門。付女士這才明白，當時委托書中對還債期限有嚴格的規定，導致陳先生在幾個月后便獲得了出售房屋的權利。陳先生以150萬元的價格將房屋出售給段女士。段女士又迅速將房屋以165萬元的價格出售給譚某，房子在短時間內便已經過了兩手。

案件審理期間，根據鑒定，該房屋市場價格為235萬元。付女士認為，女兒的債主崔先生以及陳先生和購房人段女士惡意串通，她訴至法院要求判令陳先生和段女士的合同無效，并賠償房屋差價85萬元。

被告陳先生和段女士辯稱，他們之間的房屋買賣系正常交易。段女士稱，150萬購房款系用現金支付給陳先生，房屋此后又被她出售給了譚某。她與崔先生并不相識。

法院認定兩被告惡意串通

法院審理后認為，陳先生作為付女士的受托人，應當維護付女士的利益。然而，陳先生在處理委托事務中，明顯僅考慮并非其委托人的崔先生的利益，以過分低于市場價的價格出售房屋。此外，即使段女士真的支付給陳先生150萬元現金，陳先生也沒有將現金交付給付女士。

就段女士而言，她與陳先生之間所謂150萬元的款項往來，無任何銀行提款、轉款或者存款記錄予以佐證。再次出售房屋的過程中，段女士收到譚某購房款后，立即將錢款轉至崔先生賬戶，該轉賬事實，可否定段女士關于在訴訟前不認識崔先生的陳述。

段女士在購房后，沒有實際控制涉案房屋，也未入住，便立即將房屋轉賣，并讓購房人譚某自行接收房屋，該情形違反正常交易習慣。

綜合上述判斷，法院認為陳先生在接受付女士委托后，與段女士惡意串通，簽訂虛假的房屋買賣合同，將房屋轉移登記在段女士名下。段女士沒有真實支付交易價款，也未實際占有房屋。此后，段女士又將房屋出售給譚某，并以所得款項抵償付女士的女兒對崔先生所負債務。

法院認為，陳先生和段女士的合同應為無效，現涉案房屋已登記至譚某名下，付女士有權要求就該損害事實予以賠償。法院一審判令兩被告賠償付女士房屋差價85萬元。被告不服提起上訴，二審法院駁回上訴，維持判決。

此案中，陳先生將房屋出售給段女士，段女士又出售給譚某，系房屋連環買賣，由于第一次交易的合同被判無效，房屋的物權自始沒有發生轉移，但這并不代表譚某一定會失去房屋所有權。譚某系從無權處分人段女士手中購得房屋，根據法律中的善意取得原則，無權處分人將房屋轉讓給第三人，如果第三人不知道出售者沒有權利出售，并付出了合理的價格，且房屋已經過戶，第三人便可以取得該房屋的所有權。

類似騙局近年頻現

北京青年報記者了解到，此案中的情節與北京近兩年來發生的數起老人陷“以房養老”理財騙局從而失去房產的案件類似。老人為了籌集資金購買每月返利的理財產品，以自己的房屋作為抵押來獲取借款，在這過程中，老人要簽署一份委托公證，當老人不能準時還債時，受托人有權代替老人出售房屋。很多老人并未看懂委托書就貿然簽字。此后當理財產品不再返利時，老人無法還款，受托人便將老人房屋賣出，有些房屋甚至被出售多次，以致從法律角度老人很難要回房屋，只能流離失所。

據悉，今年司法部已經出臺通知，禁止公證機構辦理具有擔保性質的委托公證。北京近兩年發生的相似案件也在進一步調查中。

文/本報記者 楊琳