“瘋狂”的學區房似乎有開始回歸“理性”的跡象。

近日，《證券日報》記者在北京市北三環附近實地調查時發現，西城區學區房已經止漲，同時“撿漏房”殺出市場，正在拉低學區房的成交預期。

對此，鏈家研究院表示，西城區業主降價較為突出，原因在于學區房調控政策對于學區房密集的西城造成重大影響。另據記者調查發現，多數連環單中的“解約房”作為“撿漏房”，正在攪動學區房市場。

“撿漏房”單價下跌逾2萬元

在北三環裕民路附近，從“裕中小學直升三帆中學”的消息傳播開來后，裕中東里和裕中西里兩個總計約5000戶的居民住宅小區，作為裕中小學的學區房，房價就開始浮動。2015年1月份，在西城區教改的大動作中，裕中小學被列入直升三帆中學的名單。

彼時，“二胎”政策還沒有落地，盡管有直升北京一流中學的優勢，這兩個學區社區房價也并未“瘋狂”，成交均價維持在6萬元∕平方米-7萬元∕平方米之間。但進入2016年之后，學區房開始加入“瘋狂”漲價的陣營。

實際，裕中東里和裕中西里兩個小區都是上個世紀80年代的老房子，但對于蜂擁而至的購房者而言，他們并不在乎房齡，也不在乎40平方米、50平方米的小戶型，落戶上學成了壓倒一切居住舒適需求的選擇。在過去2年多的時間里，上述社區房價從6萬元∕平方米一度飆升至16萬元∕平方米。

2017年初，北京“317政策”及隨后的一系列樓市調控政策應聲而落，“瘋狂”的狀態戛然而止。不過，市場停滯更多的是表現在成交量的急速下滑，而不是房價的快速下跌。

“新政之后，業主不積極掛牌，也不肯降價銷售。”附近一家鏈家門店銷售人員向《證券日報》記者透露，最近出現的房價松動來自于“撿漏房”。據了解，市場上存在一批二手房，在新政之前已經簽訂售房協議，但尚未網簽過戶，由于政策影響，首付款提高導致購房成本增加，買方無力負擔從而解約。目前，這些房源已經流入市場。

據該人士介紹，以裕中東里一套58平方米的兩居為例，之前簽約價是890萬元，單價約為15.3萬元∕平方米，現在業主的報價為758萬元，這意味著單價降低至13萬元∕平方米。該人士還稱，在758萬元總價的基礎上，議價空間可能還有10萬元以上，也就是說，這套房源有740萬元成交的可能。那么，假如該房以740萬元成交，則意味著其成交單價下跌了2.5萬元∕平方米左右。

無獨有偶，裕中西里一套53平方米左右的兩居室，此前市場價為900萬元，現在業主則降為728萬元，這意味著總價下跌了172萬元，單價下跌了約3萬元∕平方米。

從已經成交的房源中，記者也發現，以50平方米同類戶型為例，5月14日成交的一套房總價為670萬元，單價為13.3萬元∕平方米；而2月17日成交的一套53平方米的房子成交總價則為775萬元，單價為14.7萬元∕平方米。對比來看，單價下降了1.4萬元∕平方米。

“‘撿漏房’在我們鏈家的平臺里并不多，可能10個房源中有1例是這樣的房子，但這種房子多數是連環單中的一單，因此解約后，業主為了完成其換房等連環單交易，急于脫手”。上述銷售人員表示，這種房子一般總價要降價100萬元以上，幾乎出一套就被“秒殺”一套。

調價降幅約8%

而“撿漏房”開始攪動市場后，市場上出現了兩種情況，一方面，有部分業主希望換房，因此“靠譜出售”，這類業主不得不降低報價，才能順利賣房；另一方面，仍有不少業主選擇觀望，不愿輕易調價，反而在待市而沽。

這也就造成一種現象，只有降價才能將房源成功售出。實際上，從基本面來看，2017年5月份，北京市二手房成交均價下跌2.3%，是經歷了連續17個月上漲之后連續2個月的下跌。客戶成交周期52天，是自2012年以來的最大值，客戶觀望情緒空前明顯。

值得注意的是，鏈家研究院注意到，西城區的表現較為突出，前期價格上漲過快的學區房在調控中開始出現更大幅度的降溫。西城區、東城區調價中降價平均降幅分別為7.8%、7.4%，西城、東城兩區是北京市中小學教育資源富集區加之屬于中心城區，故是北京房價的高地。在限購限貸政策加碼尤其是學區房調控政策后，學區房預期發生了相應松動，導致前期價格上漲過快的東城區和西城區域調價中降價幅度相對更大。

鏈家研究院還表示，市場的降溫使業主預期得以扭轉，調價中降價房源占比繼續攀升至89.3%，是自2012年以來的最高水平，業主態度空間的緩和。

鏈家研究院稱，調控效果在5月份進一步深化，成交價企穩回落，成交量低位運行，新增供應低迷，有效需求銳減，市場已切實步入降溫期，在冷卻的市場中，房齡老、小區品質較差的房子、有抵押的房子、非地鐵附近的房子、部分學區房和外圍城區的二手房在市場上劣勢明顯，買賣雙方預期松動，趨于理性。