長期以來,我國住房租賃市場發育相對滯后,租賃供給結構較為單一,難以滿足租戶對居住產品升級換代的要求。同時,在戶型需求、租期等方面也存在諸多不匹配。推動實現城鎮居民住有所居的目標,離不開供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場,同時也需要政府進一步完善公共租賃住房保障體系。目前的住房租賃市場發展狀況如何,各地在加快培育住房租賃市場方面有什么新舉措?近日,《經濟日報》記者在北京、上海、廣州、成都等城市進行了調查。

專業住房租賃機構悄然興起

經濟日報記者 亢 舒

北京地鐵14號線將臺站不遠處的將臺公園旁坐落著一棟小樓,叫做將府公園自如寓。這棟公寓有175個房間可供出租,其格局與酒店式的開間相似,電視機、冰箱、爐灶等一應俱全,設有獨立衛生間。

正在前臺工作的ZO(ziroom-organizer,自如管家)吳凡告訴記者,這間公寓自2012年開業之后入住率一直很高,在這里居住的大多是30歲左右的年輕人,大多都在周邊產業園、IT企業上班。這里的房間一般供租客長租,每間房可供一至兩個人居住,月租金在5000元左右,每年收取租金10%的服務費,這個價格與租住周邊居民小區的一室一廳相比,價格基本持平甚至略有優勢。

在公寓放置快遞的區域旁,記者恰好遇見正在拿快遞的小張。他說,之所以選擇在這座公寓入住,而沒有選擇去居民住宅小區租房子,首先是這里離工作地點較近,同時,一起居住的都是年輕人,氛圍不錯。這里設施完善,除了每月繳納水電費,其他都不用操心,他感覺居住體驗很不錯。

在北京,像將府公園自如寓這樣的公寓還有5座。自如寓是北京自如生活資產管理有限公司的其中一個產品,這家企業致力于打造O2O長租公寓品牌,除了自如寓,還有很多有關住房租賃的產品。

比如,自如友家是合租產品,企業從居民手中租住的房間,統一裝修,統一管理,再轉租給承租人,承租人可以租住其中一間臥室。自如整租是以整套房屋為出租單位的產品,同樣經過統一的裝修設計及統一的管理服務。業主直租則是不改變業主原來的裝修或是輕微改善,整間住房租賃給承租人,房東租金與承租者所支付的租金沒有差價,自如負責提供相關的服務并收取一定的服務費。

以北京自如生活資產管理有限公司為代表的住房租賃企業,集中管理眾多房源,以更加專業化的管理和服務,為市場提供可供租賃的房源。專業化租賃機構有利于與租房者形成更加穩定的租賃關系。該公司提供的數據顯示,市場的平均租期是8個月,自如的平均租期能夠達到415天。在我國,住房租賃企業的發展仍然處于初期。美國專業化租賃機構在租賃市場的占比為60%左右,日本則高達87%。而在中國,這一比例還不到10%。專業化租賃機構在我國有廣闊的發展前景。

不久前,住房和城鄉建設部就《住房租賃和銷售管理條例》(征求意見稿)公開征求意見,其中提到,國家鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業,支持住房租賃企業通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源,支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業長期經營。住房租賃企業依法享受有關金融、稅收、土地等優惠政策,可依法將住房租賃相關收益設立質權。相信隨著法律法規以及相關制度的完善,住房租賃企業將在住房租賃中發揮更加重要的作用。

長租公寓市場加速形成

經濟日報記者 沈則瑾

上海居,大不易。買房貴還限購,很多人被擠到租房市場上,當起了“漂泊感”很強的租房客。

上海房屋租賃指數辦公室的數據顯示,今年4月,新增需求收縮,租金波動下行,上海房屋租賃指數為1935點,比上月下降4點,環比下跌0.23%。整個4月租賃市場交投平淡,指數呈現波動向下。

上海是個人口密、房價高的一線城市,房地產市場有其獨特性。據上海市住建委主任顧金山介紹,上海目前自住房和租賃住房比重約為6:4,潛力還很大。租賃政策層面將與時俱進,未來將會構建“購租并舉”體系,加大培育住房租賃市場。

上海在“十三五”時期將建設“四位一體”住房保障體系,公共租賃住房方面也在不斷加大培育力度。除市籌和區籌之外,上海還鼓勵企業建立企業型保障住房和人才公寓,讓一些在上海的工作人員或剛從大學畢業的年輕人,通過這種方式解決過渡時期的住房問題,滿足部分企業的人才安居需求。

值得關注的是,上海市公共租賃住房申請準入條件不限上海市戶籍,不設收入線和財產線,只要符合在滬合法穩定就業和住房困難等基本條件,均可納入保障范圍。租金方面,公租房按略低于市場租金水平確定,鼓勵用人單位適當補貼,減輕職工住房消費負擔。

記者了解到,從去年開始,上海長租公寓市場加速興起,萬科、龍湖、陽光城、綠城等一批房地產企業紛紛以不同形式涉足這一市場,他們將客戶人群定位在城市青年群體和創客人群,租金水平與周邊小區租房價格接近。憑借較高的性價比,保持很高的出租率。

同樣定位城市青年群體和創客人群的還有一些專做集中式公寓或分散式公寓的創業項目。比如YOU+國際青年社區,先租賃整幢樓,統一改成集中式公寓出租,一層配備健身房、臺球室等公共娛樂設施,希望建成青年居住、生活、創業的社區平臺而不是僅僅出租公寓。

記者采訪了一個叫“青租界”的青年社區項目。該項目對照網上列出的城市青年“空巢感”爆表的10個時刻,一一加以破解,為“青租界”營造出一種年輕人特別向往的歸屬感,租客能在這里找到聊得來的朋友。上海財經大學畢業生、“青租界”創始人陳煥歆告訴記者,創辦“青租界”主要是想為上海的年輕人帶來新的住宿體驗和社群新經濟。

分散式公寓的優勢在于可以低成本、快速地獲取更多房源,有些來自個人房源,但大部分房源來自中介,和房主簽訂5年至10年的合同,進行長期合作,然后進行房屋統一裝修、出租和管理。現在上海街頭已能看到一幢大樓掛著兩塊連鎖出租公寓牌子的情形。目前,鏈家、我愛我家等房地產中介機構也在積極通過租賃等方式籌集房源,用于這類市場化租賃。

公租房覆蓋多層次居住需求

經濟日報記者 龐彩霞

近日,記者走進廣州市白云區龍歸花園3號樓的房間,只見這套兩居室明亮光潔。“去年5月準備材料,9月通過搖號分到這套公租房,房子51平方米,每月房租是430元,這些好政策讓我們更加安心地在廣州工作!”見到《經濟日報》記者,從云浮來廣州打工8年的蘇文華打開了話匣子,“小區不僅環境好、公共交通便捷,而且教育、生活的設施都不錯”。

據小區物業經理史松介紹,目前像蘇文華一樣入住的來穗務工人員有70多戶共300多人。

據了解,為使外來人口均等享受城市基本公共服務,2015年11月,廣州市出臺《來穗務工人員申請承租市本級公共租賃住房實施細則》,將符合條件的來穗務工人員納入住房保障范圍。2016年,共推出600套。廣州也由此開創了在全國超大城市、省會城市中外來人員承租市本級公租房之先河。

那么,什么樣的來穗務工人員才有資格申請物美價廉的公租房呢?廣州市住建委負責人告訴記者,公共租賃住房申請對象包括以下兩類:一是符合申請條件,來穗時間長、穩定就業的中低收入來穗務工人員;二是符合申請條件的,屬于高級技能人才或受表彰、獲榮譽稱號的來穗務工人員。最終,經過網上預申請、街鎮預審、審核結果公示、公布配租名單、搖號配租等8個環節的審批。

事實上,為讓更多的人才集聚廣州,促進經濟發展,廣州的公租房正從原先單純的保障民生向“保民生”和“促發展”并重轉變。除了滿足來穗務工人員的住房需求,廣州今年還全面啟動了新就業無房職工公租房分配工作。

今年3月1日,《廣州市新就業無房職工公共租賃住房保障辦法》正式實施,重點瞄準高新技術企業或創新標桿企業中的新就業大學生、青年專業技術人員等基礎性人才。無論是個人還是家庭,只要符合條件即可申請,租金約為市場價的八折。其中個人承租的租期為5年,期滿不續租;單位承租的租期可續租一次,但總體租期不能超過10年。3月27日,首次推出的12個房源點、近1.7萬套公共租賃住房開始向用人單位整體租賃。

經多年探索,廣州已完善多層次住房保障體系,住房保障已覆蓋至戶籍中等偏下收入住房困難家庭、符合條件的來穗務工人員和新就業職工等。據統計,2016年,全市新建和籌集保障性安居工程住房25830套,基本建成保障性安居工程住房7441套,新增發放租賃補貼1693戶,分別完成住房保障年度目標任務的105.43%、115.19%、105.81%。

精準投放租賃住房用地

經濟日報記者 劉 暢

5月22日上午,記者跟隨王女士到四川成都市錦江區的一家鏈家地產進行咨詢。“成師附小是熱門小學,附近電梯房3000元左右能租到70平方米,多層的房子能租到90平方米左右。”工作人員陶小平介紹說,今年以來租金變化不大,但馬上就要迎來畢業季,可能會帶動房租上漲。

據優客逸家數據研究院“2016年成都租賃市場年報”顯示,2016年成都整租市場錦江區東大街商圈是平均租金最高的商圈,高新區金融城緊隨其后。全年租金水平除2月份春節期間整體偏低,總體波動不大。

2017年以來,以優客逸家、魔方公寓為代表的長租公寓在成都悄然興起。3月初,魔方公寓進入成都,兩家門店投入運營。3月中旬,龍湖地產推出首批長租公寓。3月末,由世聯行打造的紅璞公寓在成都首發。

“從2月開始,我在成都市第一人民醫院放射科進修一年,選擇在附近的時代晶科名苑和別人合租了一套公寓,我的房間是13平方米左右,租金每月900元。”僅需要租房一年的“80后”醫生熊雷告訴記者,自己選擇的就是長租公寓,其優點是盡管在高新區金融城片區,但租金較低,且公寓配套十分完善,缺點是同別人合租,自由度相對低一些。

今年4月19日,成都市人民政府發布了《加快培育和發展住房租賃市場的若干措施》,支持房地產開發企業開展住房租賃業務,政府將精準投放租賃住房用地,旨在鼓勵住房租賃消費,加快培育和發展住房租賃市場。

據了解,成都市出臺的《措施》要求充分發揮市場作用,調動企業積極性,推進專業化住房租賃企業協同發展,滿足不斷增長的住房租賃需求。同時鼓勵住房租賃消費,支持租賃住房建設,完善公共租賃住房。《措施》允許將現有住房按有關規定改造后出租,改造后每個臥室使用面積不得少于5平方米,廚房、衛生間、陽臺和儲藏室不得出租供人員居住。

在選擇長租公寓以前,熊雷對成都的房租市場做過一些“功課”。“我感覺成都的房租市場比較規范。在成都房地產經紀協會的主頁上每半年就會發布一次中心城區房租水平,據我觀察,漲幅不大。”熊雷告訴記者。

成都市房管局相關負責人向記者介紹,通過定期發布租金水平信息,可以引導租賃當事人參考公布的市場租金水平信息,結合租賃房屋的實際情況協商確定具體的租金,減少隨意提高租金價格及漲幅等矛盾糾紛,抑制租金上漲異常等問題。

不難看出,政府對住房租賃市場發展的鼓勵舉措及長租公寓等產品加快入市促進了成都住房租賃市場更為有序發展。