中國物業管理經過30多年的發展，作為一種"朝陽產業"已初出端倪，并昭示出其巨大的發展空間。截止2012年底，中國物業管理行業已擁有71000余家企業，612.3萬從業人員，管理各類房屋面積145.3億平方米，年營業收入超過3000億元，全國共有43919人獲得物業管理師資格。隨著房地產市場的蓬勃發展，小區數量不斷增加，物業管理出現的問題也日漸增多。居住舒適度很大成份取決于物業的服務水平，是居民關注度較高的民生問題，關系到每個居民的生活滿意度。

目前，小區物業存在的主要問題：

1、 絕大多數住宅小區尚未成立業主委員會，面臨成立難，運行不規范，住宅專項維修資金使用難等問題。如海南省，根據海南省人大常委會調研組公布的一份關于物業管理條例實施情況的調研報告顯示，截止2015年，海南推行物業管理的2263個住宅小區中，成立業主委員會的僅有622個，占總數的27.4%。成立業主委員會的小區多為早期開發項目，規模小，本地居民占多數，未成立業主委員會的小區多為“候鳥型”小區。使用專項維修資金，需符合兩個“2/3”規定，即戶數超過小區2/3，房屋面積超過2/3的用戶同意，而在實際操作中，由于“候鳥”居多，這項規定難以落實。

2、 小區物業管理未真正納入社區建設，政府有關部門對社區管理未進行有效整合，有些工作也未到位。物業管理屬綜合性問題，由于管理工作不到位，小區內違章停車、私搭亂建、野蠻裝修等情況時有發生。在上述情況出現后，物業管理企業因無任何行政手段，只能對居民進行勸阻。由此，物業企業承擔了大量政府部門的職能，導致企業在實際管理中存在諸多困難。此外，由于政策滯后，政府一些部門在相互配合上缺乏整體性，對于整個社區的管理未形成有效整合。甚至把物業企業視為“社會單位”，而非市場經濟中的企業主體，忽視了業主與物業企業之間基本的雇傭關系。

3、 對物業公司的監管不到位，政府部門有重視小區建設的監管而輕視房屋使用過程的監管，即使物業管理企業未按資質規定要求從事服務，也沒有具體的部門進行例行檢查、處罰或取消資質。個別小區的物業管理企業對自身提供的劣質服務有持無恐，物業管理的亂象導致物業管理公司未盡充分的安全保障義務，未盡合理注意義務，收費與服務水平不適應，擅自抬高收費標準，擴大收費范圍而提供劣質服務。甚至個別物業公司只收費不管理，為節省開支取消電梯的正常維修等惡劣行為，引起業主的強烈不滿。

4、 法律文件、規章制度不健全。一個物業區最主要的法律文件至少應該有業主公約、業主管理委員會章程、業主委員會與物業公司的委托合同書、管理公約等。可是大多數物業區都沒有上述幾個重要法律文件，導致許多事情無章可循；物業管理從業人員并不是相關專業技術人員，缺乏相關能力。

5、 業主不懂法。一方面不注意收集、保全證據，導致訴訟中舉證難、維權難。另一方面以物業管理不到位，房屋質量有問題等理由隨意拖欠物業管理費，導致物業管理的惡性循環。對涉及業主與開發商、業主與物業管理公司、業主與業主之間不同的法律關系，業主并不知曉。不知開發商交付的房屋存在瑕疵導致滲漏使業主遭受損失，應由開發商承擔違約賠償責任。不知樓上業主的過錯導致樓下業主房屋遭受損失，應當由侵權人承擔賠償責任，而訴訟中業主往往以房屋存在質量瑕疵等為由拒繳物業管理費，個別小區的物業上繳率較低，導致物業公司的基本工資都不能正常發放，形成了惡性循環。

要改變目前現狀，需從以下幾方面入手：

1、 對業主委員會的成立條件，還應降低標準。雖然，各省都有地方條例但是成立業主委員會的條件仍使得很大一部分小區無法滿足條件，住戶無法維權，法律條文形同虛設，應根據實際情況，降低條件，或成立業主臨時委員會，可以行使業主委員會的部分權利，以利于維護現有住戶的權力。

2、 基層政府應加強對小區物業管理工作的指導、監督工作，推動相鄰小型小區合并成大區管理。對無法合并的小型小區，基層政府要監督其自治管理，幫助小區業主委員會解決銀行開戶的難題，對于無法實現自治的小區，地方政府和物業主管部門應研究出臺讓基層政府負起代管責任的政策措施。如研究讓基層政府組建或籌建帶有公益性質的物業服務公司，以招收下崗人員或無業人員參加物業服務工作的方式，在為這類小型小區提供物業管理服務的同時，為下崗人員和無業人員提供就業機會。

3、 建立保證金制度，物業公司進駐小區前，應先向住建部門繳納一定的保證金，一旦發生小區業主被盜事件，并確定是物業管理的責任，業主就可以向住建部門申請保證金賠償，以減少自己的財產損失。這樣將對物業產生很強的約束力，逼著物業想盡辦法去保護廣大業主的生命財產安全

4、 引入具有評估、監測功能的第三方機構，提供對物業服務標準、物業公司資質等級、物業管理費分級收取的評估、監測等服務。價格管理機關根據不同檔次的物業服務標準、不同資質等級的物業公司，科學核定不同級別的物業費收取標準。通過第三方機構的介入和相關部門規范管理，保障物業收費、資質管理、服務標準等向社會的公開、透明，將有利于物業管理市場的良性運作，使業主、物業公司受益，也使社會和諧穩定。

5、 加強物業管理立法、宣傳與監督。加強和完善物業管理立法勢在必行。應當以《消費者權益保障法》或《勞動法》的模式加以專門的規范和確定。在內容上，我們認為有必要以法律或法規形式確定物業管理服務和收費的參考性標準；同時改變物業管理費的包干制收費模式，形成市場競爭制收費模式。

6、 政府部門還應加強對開發商的后續服務的監管，小區建筑竣工驗收后，相應的配套設施是否完善也應監管，開發商的銷售廣告與實際是否一致，房屋交接后與銷售合同不符，是否對開發商處罰等一系列措施，才能為業主和物業管理企業合作提供一個好平臺，為小區和諧氛圍的形成創造良好的開端。

7、 物業管理是一個新興的，充滿競爭的朝陽行業。不同的物業管理公司提供的物業管理服務內容基本上是相同的，相互間具有較強的可替代性。如何能在眾多競爭者當中脫穎而出，占據有利市場地位。關鍵在于創立自己公司的品牌。品牌是當今社會人們消費觀念的時尚潮流，亦是市場競爭的一種必然要求，是公司發育成熟的重要標志。物業管理公司首先要靠提高自身素質來獲得市場競爭的有利地位，同時也依靠行業組織，充分發揮物業管理協會的作用，從宏觀方面規范物業管理公司的運作，制止和懲戒不正當競爭行為，依法治理物業管理市場，發揮行業協會作為行業自治組織的功能，完善協會內各項制度，公約與章程，從宏觀方面維護各公司的利益。行業協會應通過吸收、凝聚核心物業管理公司，最終實現行業內公司自治和自我管理，建立和諧統一的物業管理服務行業的市場競爭。

（作者系民建海南省委組織處副調研員）