3月17日晚，擁擠的6號(hào)線地鐵上，北京樓市新政成了很多歸家上班族討論的話題。

因新政付不起首付，算違約嗎

3月17日是周五，在這之后的兩天時(shí)間里，王小姐的大腦絲毫沒有休息。她一直在盤算，自己能否湊齊首付，她拉了一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)的單子，計(jì)算身邊每一個(gè)親朋好友可以借錢的額度。

在簽訂合同時(shí)，王小姐計(jì)劃貸款300萬(wàn)元，新政一來(lái)，她最多只能貸180萬(wàn)元，缺口高達(dá)120萬(wàn)元，而原本的幾百萬(wàn)元首付已經(jīng)是借錢湊齊的。

“如果真的湊不夠，我算違約嗎？”王小姐已經(jīng)向賣方支付了100萬(wàn)元首付。

王小姐回憶道，中介當(dāng)時(shí)跟她講，北京近期市場(chǎng)變動(dòng)比較大，不少賣家因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而違約，為了提高賣家的違約成本，建議她交高額定金。

但是，最初為了避免賣家違約而繳納的高額定金，現(xiàn)在成了一塊心病。她擔(dān)心，如果她買不了這個(gè)房子，賣家還會(huì)不會(huì)返還定金。

北京市中唐律師事務(wù)所主管律師王玉臣告訴法治周末記者，如果因?yàn)樾抡脑驅(qū)е率赘短岣撸屹I方無(wú)力支付提高后的首付款，不算買方違約，買方可以要求解除合同，同時(shí)要求賣方退還已付房款。

“這種情況構(gòu)成了合同法中的情勢(shì)變更。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）第二十六條也對(duì)情勢(shì)變更做了解釋。”王玉臣說(shuō)，按照合同約定買方是不存在違約的，因?yàn)椴皇琴I方不遵守合同約定而導(dǎo)致合同無(wú)法履行，而是因?yàn)檎咦儎?dòng)，導(dǎo)致首付提高，在原告確實(shí)又無(wú)力支付更高首付款的情況下，原來(lái)的合同就面臨變更。如果不能變更達(dá)成新的補(bǔ)充協(xié)議，這樣一來(lái)最初合同訂立的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，買方可以要求解除合同。

但是，王玉臣提醒，需要注意的是，如果賣方不退還已付款，買方起訴賣方，作為買方如果想解除合同拿回已付房款，必須證明確實(shí)是因?yàn)樾抡?dǎo)致的首付款提高而不具備履行能力。若合同中明明約定了如果不能貸款，就全款支付，法院是不可能支持買方此類訴求的。

北京東元律師事務(wù)所主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師李松也告訴記者，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條還規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。

在當(dāng)前的北京，和王女士一樣焦慮的人不在少數(shù)。

“首付門檻的大幅增加可能帶來(lái)滿足首付的群體占比的減少，其中影響最大的則是已成交但未網(wǎng)簽的群體（保守估計(jì)有1萬(wàn)單左右）。”鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)告訴法治周末記者。

但是李松提醒道，如果買賣雙方在合同里明確約定，若發(fā)生政策變動(dòng)，以政策規(guī)定為準(zhǔn)，買方再以支付不起首付而要求解除合同，就算違約了。

賣家不能隨意解約

李松近期還遇到另外一個(gè)案例：購(gòu)房者A先賣房后買房，因?yàn)樾抡雠_(tái)，他賣房環(huán)節(jié)的買方無(wú)力支付首付款，而要求解約，這直接導(dǎo)致她買房環(huán)節(jié)受挫，因?yàn)榉孔淤u不掉，她就無(wú)力支付下一環(huán)節(jié)的首付。但是問(wèn)題在于，她在買房環(huán)節(jié)簽訂合同時(shí)，約定首付款支付比例為70%。

“這種情況下，即便出了新政，購(gòu)房者A也不能在買房環(huán)節(jié)說(shuō)不買了，那樣就算違約。因?yàn)樗炗喌暮贤Ц侗壤秊?0%，新政對(duì)她不構(gòu)成影響。她不能以新政為由無(wú)條件要求解除自己的買房合同，如果要解除合同，就需要支付違約金。”李松補(bǔ)充道。

法治周末記者在采訪過(guò)程中，還發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者曹先生有另外一層擔(dān)憂。

曹先生也處于一個(gè)連環(huán)單中。

他在3月初簽訂了一個(gè)學(xué)區(qū)房買賣合同，房主B在賣房后還需要再買房。當(dāng)新政出臺(tái)后，B買房需要支付更多的首付，曹先生擔(dān)心，一旦B買不起房子，就會(huì)拒絕再把學(xué)區(qū)房出售給自己。

北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鏈家）高級(jí)法務(wù)經(jīng)理孫笑竹也告訴法治周末記者，從鏈家對(duì)大量購(gòu)房交易的跟蹤情況來(lái)看，現(xiàn)在很多人購(gòu)房都是改善性需求，也就是說(shuō)業(yè)主是賣了小的再買大的，而買家同樣是賣了上套買下套。這樣買賣雙方既買又賣的單子，被稱為連環(huán)單。

王玉臣告訴記者，在曹先生這個(gè)案例中分兩種情況分析：如果曹先生和B簽訂的買賣合同中明確約定“B賣房的目的是購(gòu)買另外一套房屋，如果B購(gòu)房不成功可以不出售”，那么當(dāng)新政出現(xiàn)，B無(wú)力購(gòu)房的話，B才可以違約，不過(guò)這種情況幾乎很少發(fā)生。

“如果B和曹先生在合同中未做上述約定，對(duì)于B而言，雖然是連環(huán)單，但B購(gòu)房和賣房是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的合同，對(duì)于B和曹先生簽訂的買賣合同而言，B是賣方，他的賣的義務(wù)并沒有因?yàn)樾抡l(fā)生改變，B就不能隨便解除合同，一旦B不履約，就屬于違約行為，需要承擔(dān)違約責(zé)任。”王玉臣補(bǔ)充道。